20、房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業總機構統借統還的利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費用劃分不清，如果所發生的利息和管理費、銷售費用總額低于10%，如何扣除？）？

　　《中華(hua)人民(min)共和國(guo)土地(di)增(zeng)值稅暫行條(tiao)例(li)實施細則》（財(cai)法(fa)字(zi)[1995]第(di)006號）第(di)七條(tiao)第(di)三(san)款(kuan)規定：財(cai)務費(fei)用(yong)中的(de)利息(xi)支出(chu)，凡能夠按(an)(an)(an)轉讓(rang)房地(di)產(chan)項(xiang)目計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)分攤并提供(gong)金(jin)(jin)融(rong)機構(gou)證明(ming)的(de)，允許據(ju)實扣除，但(dan)最(zui)高不(bu)能超過按(an)(an)(an)商業區銀行同類同期(qi)貸(dai)款(kuan)利率計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)的(de)金(jin)(jin)額。其他房地(di)產(chan)開發費(fei)用(yong)，按(an)(an)(an)本條(tiao)（一(yi)(yi)）、（二）項(xiang)規定計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)的(de)金(jin)(jin)額之和的(de)百分之五以內(nei)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)扣除。凡不(bu)能按(an)(an)(an)轉讓(rang)房地(di)產(chan)項(xiang)目計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)分攤利息(xi)支出(chu)或(huo)不(bu)能提供(gong)金(jin)(jin)融(rong)機構(gou)證明(ming)的(de)，房地(di)產(chan)開發費(fei)用(yong)按(an)(an)(an)本條(tiao)（一(yi)(yi)）、（二）項(xiang)規定計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)的(de)金(jin)(jin)額之和的(de)百分之十以內(nei)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)扣除。

　　房(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)企業向(xiang)金融機構以外的單位和個人借款利息，無法(fa)取得金融機構證明，利息支出和其他房(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)費用按取得土(tu)地使用權支付的金額和房(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)成本金額之(zhi)和的百分之(zhi)十以內(nei)計算扣除。

　　21、納稅人購買土地和房產時所繳納的契稅，如何扣除？

　　《財政部國家(jia)稅(shui)(shui)(shui)務總局(ju)關(guan)于土地增值稅(shui)(shui)(shui)若干問題的通知》（財稅(shui)(shui)(shui)[2006]21號）第二(er)條規定：納稅(shui)(shui)(shui)人轉讓舊房(fang)及建筑物，對(dui)購房(fang)時繳納的契稅(shui)(shui)(shui)，凡能提(ti)供契稅(shui)(shui)(shui)完稅(shui)(shui)(shui)憑證的，準予(yu)作為(wei)“與轉讓房(fang)地產有關(guan)的稅(shui)(shui)(shui)金”予(yu)以扣除，但不作為(wei)加計5%的基數。

　　從事(shi)房地產開發的(de)企業取(qu)得土地所繳納(na)的(de)契稅，按(an)財(cai)務制(zhi)定計(ji)入有關的(de)成本，可以作(zuo)為計(ji)算加計(ji)扣除(chu)金額的(de)基數。、

　　22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？

　　企業(ye)支(zhi)付的各種滯納金(jin)(jin)、罰款(kuan)(kuan)和違約(yue)金(jin)(jin)等，其性質是企業(ye)正(zheng)常營業(ye)活動以外(wai)(wai)發(fa)(fa)(fa)(fa)生的支(zhi)出。因此在會計(ji)處(chu)理(li)上應計(ji)入營業(ye)外(wai)(wai)支(zhi)出，企業(ye)發(fa)(fa)(fa)(fa)生的上述(shu)支(zhi)出時，借記‘營業(ye)外(wai)(wai)支(zhi)出’,貸(dai)記‘銀行存款(kuan)(kuan)’等科目(mu)(mu)。《土地增值稅(shui)(shui)暫(zan)行條例實施(shi)細則》規(gui)定：開發(fa)(fa)(fa)(fa)土地和新建房(fang)及配套(tao)設施(shi)的費(fei)(fei)用（即房(fang)地產開發(fa)(fa)(fa)(fa)費(fei)(fei)用），是指與(yu)房(fang)地產開發(fa)(fa)(fa)(fa)項(xiang)目(mu)(mu)有關(guan)的銷售費(fei)(fei)用、管(guan)理(li)費(fei)(fei)用、財務費(fei)(fei)用。根據會計(ji)制度(du)對違約(yue)金(jin)(jin)作為(wei)營業(ye)處(chu)支(zhi)出處(chu)理(li)的辦法和土地增值稅(shui)(shui)政策規(gui)定，違約(yue)金(jin)(jin)不(bu)屬于土地增值稅(shui)(shui)扣除項(xiang)目(mu)(mu)。

　　23、房地產開發公司開發一幢綜合樓，1-4層是商業用房，5-20層是住宅，現在進行土地增值稅清算，經計算，住宅為負增值，商業用房為正增值且數額很大。住宅的負增值能否抵減商業用房的正增值？

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）十三條規定，對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額（財稅[2006]21號及[國稅發[2006]187號文對此也有規定），不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規定。