根據上(shang)述文件(jian)精(jing)神，房(fang)地(di)(di)產開發企業在租賃土(tu)地(di)(di)上(shang)開發的房(fang)地(di)(di)產進行“轉讓”的，不繳納土(tu)地(di)(di)增值稅。

　　4、房地產開發企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行匯算？

　　根據《國家(jia)稅務總局關(guan)于(yu)房地產(chan)(chan)開發(fa)(fa)企業(ye)土地增值稅清算(suan)管理有關(guan)問題的通(tong)知》（國稅發(fa)(fa)[2006]187號(hao)）的規定，土地增值稅以國家(jia)有關(guan)部(bu)門審批的房地產(chan)(chan)開發(fa)(fa)項目(mu)為單位進(jin)行清算(suan)，對于(yu)分(fen)期開發(fa)(fa)的項目(mu)，以分(fen)期項目(mu)為單位清算(suan)。

　　因此，在土(tu)地(di)增值稅清(qing)(qing)算(suan)時，不能以企業自行劃分的分期(qi)工程建設項目為(wei)單位進行清(qing)(qing)算(suan)。

　　5、房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處里，如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？

　　房(fang)(fang)地產開發公司在(zai)(zai)土地拆(chai)遷(qian)中(zhong)，拆(chai)遷(qian)合(he)(he)同(tong)(tong)約(yue)(yue)定(ding)(ding)對被拆(chai)遷(qian)房(fang)(fang)屋以(yi)新建房(fang)(fang)補(bu)(bu)償(chang)，在(zai)(zai)拆(chai)遷(qian)時以(yi)合(he)(he)同(tong)(tong)約(yue)(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)房(fang)(fang)屋拆(chai)補(bu)(bu)償(chang)款(kuan)作為土地征用及拆(chai)遷(qian)補(bu)(bu)償(chang)費，并在(zai)(zai)新建房(fang)(fang)補(bu)(bu)償(chang)拆(chai)遷(qian)房(fang)(fang)交付時，按合(he)(he)同(tong)(tong)約(yue)(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)房(fang)(fang)屋拆(chai)補(bu)(bu)償(chang)款(kuan)計入轉讓收(shou)(shou)入。如果實(shi)際以(yi)新建房(fang)(fang)補(bu)(bu)償(chang)的(de)(de)面(mian)積(ji)超過拆(chai)遷(qian)合(he)(he)同(tong)(tong)約(yue)(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)補(bu)(bu)償(chang)面(mian)積(ji)，超過部(bu)分的(de)(de)面(mian)積(ji)按企(qi)業銷(xiao)售(shou)同(tong)(tong)類(lei)房(fang)(fang)地產的(de)(de)市場價格計算銷(xiao)售(shou)收(shou)(shou)入。

　　6、房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，轉讓收入怎樣確定？

　　房(fang)產轉讓(rang)(rang)(rang)合(he)同(tong)上約(yue)定(ding)(ding)了房(fang)價(jia)(jia)，約(yue)定(ding)(ding)轉讓(rang)(rang)(rang)稅金由房(fang)產受讓(rang)(rang)(rang)方(fang)承擔，先(xian)按以下方(fang)法計(ji)算轉讓(rang)(rang)(rang)收(shou)(shou)入：轉讓(rang)(rang)(rang)收(shou)(shou)入=合(he)同(tong)約(yue)定(ding)(ding)轉讓(rang)(rang)(rang)價(jia)(jia)格÷（1-受讓(rang)(rang)(rang)房(fang)替轉讓(rang)(rang)(rang)方(fang)承擔應納稅收(shou)(shou)的(de)稅率(lv)之和）。以此方(fang)法計(ji)算的(de)轉讓(rang)(rang)(rang)收(shou)(shou)入合(he)理(li)的(de)，據以計(ji)算土地(di)增值(zhi)稅，不合(he)理(li)的(de)，由主(zhu)管稅務(wu)機關參照當(dang)地(di)當(dang)年、同(tong)類(lei)房(fang)地(di)產的(de)市場價(jia)(jia)格或評估價(jia)(jia)值(zhi)確定(ding)(ding)。

　　7、房地產開發企業用開發的商品房對外投資，沒有取得貨幣收入，計算土地增值稅時的收入確定

　　根據《國(guo)家稅務總局關于印發<土地(di)(di)增值稅清(qing)算管(guan)理規程(cheng)>的(de)通(tong)知》（國(guo)稅發[2009]91號）第十九(jiu)條(tiao)的(de)規定(ding)，房地(di)(di)產(chan)開發企業將開發產(chan)品用于職工福利(li)、獎勵、對(dui)外投資(zi)、分配給股東或投資(zi)人、抵償債務、換取其他單位和個人的(de)非(fei)貨幣性資(zi)產(chan)等，發生所有權轉移時應(ying)視同銷售房地(di)(di)產(chan),其收入按(an)下列方法和順序確(que)認：

　　（１）按(an)本企業在同(tong)一地(di)區、同(tong)一年度銷售(shou)的同(tong)類房地(di)產的平均價格確定；

　　（２）由(you)主管稅務機關參照當地(di)當年、同(tong)類房地(di)產的(de)市場價格或評估價值確(que)定。

　　8、一次性獲取土地使用權，但是分期分批開發，在計算土地增值稅時，如何確定扣除項目中獲取土地使用權所支付的金額