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建筑業不動產業營改增細則辦法重磅出臺(6)

時間:2016-04-06? 點(dian)擊(ji): 次 來源(yuan):未知

納稅(shui)(shui)人(ren)(ren)跨縣(市、區)提供建筑服務,未按照本辦法(fa)(fa)繳(jiao)納稅(shui)(shui)款的,由(you)機構所(suo)在地(di)主管(guan)國(guo)稅(shui)(shui)機關(guan)按照《中華人(ren)(ren)民共和國(guo)稅(shui)(shui)收征收管(guan)理法(fa)(fa)》及相關(guan)規定進行處理。

 

國家稅務總局公告

2016年第18號
 

國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告

 

國家(jia)稅務總局制定了《房地(di)產(chan)開發(fa)企(qi)業(ye)銷售自行(xing)(xing)開發(fa)的房地(di)產(chan)項目增值稅征收管理暫(zan)行(xing)(xing)辦法》,現予以公布,自2016年5月(yue)1日起(qi)施行(xing)(xing)。

特此公告。

 

國家稅務總局

2016年3月31日
 

房地產(chan)(chan)開發企業(ye)銷售(shou)自行開發的房地產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)增值稅(shui)征收(shou)管理暫(zan)行辦法

 

第(di)一(yi)章 適用范圍

第(di)一條 根據《財政部 國家稅(shui)務總局關(guan)(guan)于全面推開營(ying)業(ye)稅(shui)改征(zheng)增值(zhi)稅(shui)試(shi)點的通知(zhi)》(財稅(shui)〔2016〕36號)及(ji)現行增值(zhi)稅(shui)有關(guan)(guan)規(gui)定,制定本辦法。

第(di)二條 房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發企業(ye)銷售自行開發的房(fang)(fang)地(di)產(chan)項目,適(shi)用本辦法。

自行開發,是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設(she)(she)施和(he)房(fang)屋(wu)建設(she)(she)。

第三條 房(fang)地產(chan)開(kai)發企業以(yi)接盤等形式(shi)購入(ru)未完工的房(fang)地產(chan)項目繼續開(kai)發后(hou),以(yi)自(zi)己的名義立項銷售的,屬于本(ben)辦法規(gui)定的銷售自(zi)行開(kai)發的房(fang)地產(chan)項目。

第二章 一般納稅人征收管理

第一節 銷售額

第四條(tiao) 房地(di)產開發企業中(zhong)的(de)一(yi)般(ban)(ban)納(na)稅(shui)人(以下簡稱一(yi)般(ban)(ban)納(na)稅(shui)人)銷(xiao)售(shou)(shou)自行開發的(de)房地(di)產項(xiang)目,適(shi)用(yong)一(yi)般(ban)(ban)計稅(shui)方法計稅(shui),按照取(qu)得的(de)全部價款和(he)價外費(fei)用(yong),扣除當期銷(xiao)售(shou)(shou)房地(di)產項(xiang)目對應的(de)土地(di)價款后的(de)余(yu)額計算(suan)銷(xiao)售(shou)(shou)額。銷(xiao)售(shou)(shou)額的(de)計算(suan)公式如下:

銷售額(e)=(全(quan)部價(jia)款和(he)價(jia)外費用-當期允許(xu)扣除的土地價(jia)款)÷(1+11%)

第五(wu)條 當期允(yun)許扣除的土地價款按照以下公(gong)式(shi)計算:

當期(qi)允許扣(kou)除的(de)土地價款=(當期(qi)銷(xiao)售房地產項目建筑面

積(ji)÷房(fang)地產項目可供銷售建筑(zhu)面積(ji))×支付的土(tu)地價(jia)款

當期銷(xiao)(xiao)售房地(di)產項目建(jian)筑(zhu)面積(ji),是(shi)指(zhi)當期進行納稅申報的增(zeng)值稅銷(xiao)(xiao)售額對應(ying)的建(jian)筑(zhu)面積(ji)。

房地(di)產(chan)項目(mu)可(ke)(ke)供銷(xiao)售(shou)建筑(zhu)面積(ji),是指房地(di)產(chan)項目(mu)可(ke)(ke)以出售(shou)的總建筑(zhu)面積(ji),不包(bao)括銷(xiao)售(shou)房地(di)產(chan)項目(mu)時未單(dan)獨作價結算的配(pei)套公共設施(shi)的建筑(zhu)面積(ji)。

支付的(de)土地(di)價款(kuan),是(shi)指向政府(fu)、土地(di)管理部門或受政府(fu)委(wei)托收(shou)取土地(di)價款(kuan)的(de)單位直接支付的(de)土地(di)價款(kuan)。

第六條 在計算銷售額(e)時從全部(bu)(bu)價(jia)款和(he)價(jia)外費(fei)用中扣除土地(di)價(jia)款,應當取得省級(ji)以上(shang)(含省級(ji))財政(zheng)部(bu)(bu)門監(印)制的財政(zheng)票據。

第七條 一般納稅人(ren)(ren)應建立(li)臺賬登記土地價款(kuan)的扣除情況,扣除的土地價款(kuan)不得超過納稅人(ren)(ren)實(shi)際(ji)支(zhi)付的土地價款(kuan)。

第八(ba)條(tiao) 一(yi)般(ban)納(na)稅(shui)人銷售自行(xing)開發的房地產老(lao)項目,可以選擇適用簡(jian)易計(ji)(ji)稅(shui)方(fang)法按照5%的征(zheng)收(shou)率計(ji)(ji)稅(shui)。一(yi)經選擇簡(jian)易計(ji)(ji)稅(shui)方(fang)法計(ji)(ji)稅(shui)的,36個月內不(bu)得(de)變更為一(yi)般(ban)計(ji)(ji)稅(shui)方(fang)法計(ji)(ji)稅(shui)。

房(fang)地產老項(xiang)目,是指(zhi):

(一(yi))《建筑工(gong)程施(shi)工(gong)許可證》注明的(de)合同(tong)開工(gong)日期在2016年4月30日前的(de)房地產項目(mu);

  (二)《建(jian)筑(zhu)工(gong)程施(shi)工(gong)許可(ke)證》未(wei)注明合(he)同開(kai)工(gong)日(ri)(ri)期或者(zhe)未(wei)取得(de)《建(jian)筑(zhu)工(gong)程施(shi)工(gong)許可(ke)證》但建(jian)筑(zhu)工(gong)程承包(bao)合(he)同注明的開(kai)工(gong)日(ri)(ri)期在2016年4月30日(ri)(ri)前的建(jian)筑(zhu)工(gong)程項(xiang)目。

第九條 一(yi)般納稅人銷售(shou)(shou)自行開發的(de)房地(di)產老項目適用簡易計稅方(fang)法計稅的(de),以取得的(de)全部價款和價外費用為銷售(shou)(shou)額,不得扣除(chu)對應(ying)的(de)土地(di)價款。

 

第二節 預(yu)繳稅款

第十條(tiao) 一(yi)般(ban)納稅人(ren)采取預(yu)(yu)收(shou)款(kuan)方式銷售自行開(kai)發的房地產(chan)項目,應在收(shou)到預(yu)(yu)收(shou)款(kuan)時(shi)按(an)照3%的預(yu)(yu)征率(lv)預(yu)(yu)繳增值(zhi)稅。

第(di)十一條 應預(yu)繳稅款按(an)照以下(xia)公式計算(suan):

應預(yu)繳稅(shui)款(kuan)=預(yu)收款(kuan)÷(1+適用(yong)稅(shui)率或(huo)征(zheng)收率)×3%

  適用(yong)一般計(ji)(ji)稅(shui)方法計(ji)(ji)稅(shui)的(de),按(an)(an)照(zhao)11%的(de)適用(yong)稅(shui)率計(ji)(ji)算;適用(yong)簡(jian)易計(ji)(ji)稅(shui)方法計(ji)(ji)稅(shui)的(de),按(an)(an)照(zhao)5%的(de)征收率計(ji)(ji)算。

第十二條 一般納稅(shui)人應(ying)在取得(de)預(yu)收(shou)款的(de)次(ci)月納稅(shui)申報期向主管國稅(shui)機(ji)關預(yu)繳稅(shui)款。

 

第三節 進項稅額

第十三條 一(yi)般納稅(shui)(shui)(shui)人銷(xiao)售(shou)自行開發的(de)(de)房地產項(xiang)目(mu)(mu),兼有一(yi)般計(ji)(ji)稅(shui)(shui)(shui)方法計(ji)(ji)稅(shui)(shui)(shui)、簡(jian)易計(ji)(ji)稅(shui)(shui)(shui)方法計(ji)(ji)稅(shui)(shui)(shui)、免征增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)房地產項(xiang)目(mu)(mu)而無法劃分不得抵(di)扣的(de)(de)進(jin)項(xiang)稅(shui)(shui)(shui)額的(de)(de),應以(yi)《建筑工程施工許可證》注(zhu)明的(de)(de)“建設規模”為依據進(jin)行劃分。

  不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模)