二(er)、選(xuan)擇有利的經營方式

    合作建房通常(chang)有以(yi)下兩種方(fang)式：

    （一）合(he)作雙(shuang)方(fang)(fang)通過原始的(de)“以物(wu)(wu)易物(wu)(wu)”方(fang)(fang)式進行(xing)交易，雙(shuang)方(fang)(fang)以各(ge)自(zi)擁有的(de)土地使用權和(he)房屋(wu)所有權相互交換，一方(fang)(fang)發(fa)(fa)生了銷售不動產的(de)應(ying)稅行(xing)為，另(ling)一方(fang)(fang)發(fa)(fa)生了轉讓土地使用權的(de)應(ying)稅行(xing)為。對這種以房換地行(xing)為，雙(shuang)方(fang)(fang)應(ying)分(fen)別按(an)其(qi)銷售房屋(wu)的(de)價值和(he)轉讓土地使用權價值繳(jiao)(jiao)納營業(ye)稅。合(he)作建房雙(shuang)方(fang)(fang)將分(fen)得房屋(wu)出售時，還(huan)應(ying)按(an)房屋(wu)銷售額繳(jiao)(jiao)納營業(ye)稅。

    （二(er)）合(he)作(zuo)(zuo)雙(shuang)方(fang)分(fen)(fen)(fen)別以土地使(shi)用(yong)權和貨幣資(zi)(zi)金出資(zi)(zi)，成(cheng)立合(he)作(zuo)(zuo)企(qi)業(ye)(ye)，合(he)作(zuo)(zuo)建房(fang)(fang)(fang)。對此，又存在(zai)兩種利潤(run)分(fen)(fen)(fen)配(pei)方(fang)式：一(yi)是房(fang)(fang)(fang)屋(wu)建成(cheng)后(hou)合(he)作(zuo)(zuo)雙(shuang)方(fang)采(cai)取風險共(gong)擔(dan)、利益(yi)共(gong)享的(de)分(fen)(fen)(fen)配(pei)方(fang)式；二(er)是房(fang)(fang)(fang)屋(wu)建成(cheng)后(hou)雙(shuang)方(fang)按一(yi)定比例分(fen)(fen)(fen)配(pei)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)。根據國家(jia)稅務總局《營(ying)業(ye)(ye)稅稅目注釋（試行稿）》第(di)九條第(di)（二(er)）款：“以不(bu)動(dong)產投(tou)資(zi)(zi)入股，參(can)與接受投(tou)資(zi)(zi)方(fang)利潤(run)分(fen)(fen)(fen)配(pei)、共(gong)同承(cheng)擔(dan)投(tou)資(zi)(zi)風險的(de)行為(wei)，不(bu)征營(ying)業(ye)(ye)稅。”的(de)規定，在(zai)第(di)一(yi)種分(fen)(fen)(fen)配(pei)方(fang)式下，向(xiang)合(he)作(zuo)(zuo)企(qi)業(ye)(ye)提供的(de)土地使(shi)用(yong)權視為(wei)投(tou)資(zi)(zi)入股不(bu)必繳(jiao)(jiao)納營(ying)業(ye)(ye)稅，合(he)作(zuo)(zuo)企(qi)業(ye)(ye)銷售房(fang)(fang)(fang)屋(wu)取得(de)的(de)收入按銷售不(bu)動(dong)產繳(jiao)(jiao)稅，雙(shuang)方(fang)分(fen)(fen)(fen)得(de)的(de)利潤(run)不(bu)必繳(jiao)(jiao)營(ying)業(ye)(ye)稅；在(zai)第(di)二(er)種分(fen)(fen)(fen)配(pei)方(fang)式下，向(xiang)合(he)作(zuo)(zuo)企(qi)業(ye)(ye)轉讓的(de)土地使(shi)用(yong)權，按轉讓無形資(zi)(zi)產繳(jiao)(jiao)稅，合(he)作(zuo)(zuo)企(qi)業(ye)(ye)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)分(fen)(fen)(fen)配(pei)后(hou)銷售時各自按銷售不(bu)動(dong)產繳(jiao)(jiao)納營(ying)業(ye)(ye)稅。

    由此可見(jian)，合(he)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)建(jian)(jian)房(fang)項目作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)為一個會計主體，在(zai)(zai)收入(ru)和費用(yong)相同時，經營方(fang)(fang)(fang)(fang)式(shi)不(bu)同稅(shui)(shui)(shui)負(fu)(fu)不(bu)同。上(shang)述中以(yi)成(cheng)立合(he)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)企業(ye)并(bing)采(cai)取(qu)在(zai)(zai)房(fang)屋(wu)(wu)建(jian)(jian)成(cheng)后(hou)合(he)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)雙方(fang)(fang)(fang)(fang)風險共擔、利益共享的(de)(de)(de)利潤分(fen)(fen)配(pei)方(fang)(fang)(fang)(fang)式(shi)最為節稅(shui)(shui)(shui)，只須在(zai)(zai)銷(xiao)售(shou)(shou)房(fang)屋(wu)(wu)取(qu)得收入(ru)時按(an)銷(xiao)售(shou)(shou)不(bu)動產繳稅(shui)(shui)(shui)。而成(cheng)立合(he)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)企業(ye)并(bing)采(cai)取(qu)在(zai)(zai)房(fang)屋(wu)(wu)建(jian)(jian)成(cheng)后(hou)合(he)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)雙方(fang)(fang)(fang)(fang)按(an)一定比例(li)分(fen)(fen)配(pei)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)利潤分(fen)(fen)配(pei)方(fang)(fang)(fang)(fang)式(shi)，以(yi)土(tu)地使(shi)用(yong)權投資的(de)(de)(de)一方(fang)(fang)(fang)(fang)還(huan)須在(zai)(zai)前兩種方(fang)(fang)(fang)(fang)式(shi)稅(shui)(shui)(shui)負(fu)(fu)的(de)(de)(de)基礎(chu)上(shang)，就轉(zhuan)讓(rang)(rang)的(de)(de)(de)無形資產繳稅(shui)(shui)(shui)。而以(yi)房(fang)屋(wu)(wu)或貨幣投資的(de)(de)(de)另一方(fang)(fang)(fang)(fang)則須按(an)銷(xiao)售(shou)(shou)不(bu)動產繳稅(shui)(shui)(shui)。至于“以(yi)物易物”的(de)(de)(de)合(he)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)建(jian)(jian)房(fang)方(fang)(fang)(fang)(fang)式(shi)，合(he)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)雙方(fang)(fang)(fang)(fang)應分(fen)(fen)別(bie)按(an)其銷(xiao)售(shou)(shou)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)價值(zhi)和轉(zhuan)讓(rang)(rang)土(tu)地使(shi)用(yong)權價值(zhi)繳納營業(ye)稅(shui)(shui)(shui)。合(he)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)建(jian)(jian)房(fang)雙方(fang)(fang)(fang)(fang)將分(fen)(fen)得房(fang)屋(wu)(wu)出(chu)售(shou)(shou)時，還(huan)應按(an)房(fang)屋(wu)(wu)銷(xiao)售(shou)(shou)額交納營業(ye)稅(shui)(shui)(shui)，其稅(shui)(shui)(shui)負(fu)(fu)最高。因此，企業(ye)應利用(yong)國家稅(shui)(shui)(shui)收杠(gang)桿導向，選擇最有利的(de)(de)(de)經營方(fang)(fang)(fang)(fang)式(shi)，達(da)到節稅(shui)(shui)(shui)籌劃的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)。

     三、通過合理(li)選(xuan)擇會計(ji)處(chu)理(li)方(fang)法進(jin)行稅(shui)收籌劃(hua)

    通過合理選(xuan)擇會計處理方法進行稅收籌(chou)劃包(bao)括開發商品(pin)房與(yu)出租商品(pin)房、營(ying)業(ye)費用(yong)、管理費用(yong)和財(cai)務費用(yong)的籌(chou)劃等4個(ge)方面：

    （一）開發商(shang)品房(fang)與出(chu)租商(shang)品房(fang)籌劃(hua)

    有些房屋由于地理位置、內部結構朝向和外部環境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從開發商品房轉入出租開發產品科目，按月計提出租產品攤銷計入成本，使企業庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續留在開發產品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業還應利用國家稅收優惠政策，如調低房產契稅以及某些地區為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。