其(qi)實(shi)，達到減(jian)少(shao)涉稅損失(shi)的方法(fa)(fa)有很多種，如果能夠在熟知相關稅收(shou)法(fa)(fa)規(gui)的基礎上，在符合稅法(fa)(fa)、不違反稅法(fa)(fa)的前提(ti)下(xia)，通(tong)過(guo)對籌(chou)資活(huo)動、投資活(huo)動、經營活(huo)動等的巧(qiao)妙安(an)排，同(tong)樣(yang)可以達到規(gui)避或減(jian)輕稅負的目的。本文就房地(di)(di)產企(qi)(qi)業的稅收(shou)籌(chou)劃思路及(ji)技巧(qiao)做些(xie)探(tan)索，供(gong)同(tong)行及(ji)房地(di)(di)產企(qi)(qi)業參考并以此(ci)引起(qi)爭鳴，在稅收(shou)籌(chou)劃領(ling)域有所作為。百家之言，難免有誤，見仁見智，共(gong)同(tong)探(tan)討。

    一(yi)、充分利用國家(jia)稅收政(zheng)策

    （一(yi)）內部(bu)工程回(hui)避工程結算

    現(xian)行稅(shui)(shui)法規定：單(dan)位所(suo)(suo)屬(shu)獨(du)立(li)核(he)算(suan)的內部施工(gong)隊伍承(cheng)擔其所(suo)(suo)隸屬(shu)單(dan)位的建(jian)筑安裝工(gong)程，凡同本單(dan)位結算(suan)工(gong)程價款的，不(bu)論(lun)是(shi)否(fou)編制工(gong)程概（預）算(suan)，也不(bu)論(lun)工(gong)程價款中是(shi)否(fou)包括營業(ye)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)金，均應當征(zheng)收營業(ye)稅(shui)(shui)。滿足前述規定，恰(qia)當地造(zao)成適(shi)用(yong)不(bu)予征(zheng)稅(shui)(shui)的條件，是(shi)我們開(kai)展相關(guan)節稅(shui)(shui)籌劃的關(guan)鍵。

    （二(er)）以收(shou)取(qu)(qu)(qu)(qu)轉、分包(bao)(bao)管(guan)理費取(qu)(qu)(qu)(qu)代收(shou)取(qu)(qu)(qu)(qu)工(gong)程(cheng)居間(jian)介(jie)紹費，工(gong)程(cheng)承(cheng)包(bao)(bao)公(gong)司是否(fou)與(yu)建設(she)單(dan)(dan)位(wei)簽訂(ding)承(cheng)包(bao)(bao)合(he)同(tong)(tong)，將適(shi)用不(bu)同(tong)(tong)的稅率。若(ruo)承(cheng)包(bao)(bao)公(gong)司與(yu)建設(she)單(dan)(dan)位(wei)簽訂(ding)承(cheng)包(bao)(bao)合(he)同(tong)(tong)，適(shi)用建筑(zhu)業3％的稅率；否(fou)則(ze)，適(shi)用服務業5％的稅率。因此(ci)，以收(shou)取(qu)(qu)(qu)(qu)轉、分包(bao)(bao)管(guan)理費取(qu)(qu)(qu)(qu)代收(shou)取(qu)(qu)(qu)(qu)工(gong)程(cheng)居間(jian)介(jie)紹費，可(ke)以收(shou)到節稅效果。前提是，從事(shi)工(gong)程(cheng)居間(jian)介(jie)紹的公(gong)司本身具有(you)工(gong)程(cheng)承(cheng)包(bao)(bao)資質，并在轉、分包(bao)(bao)過程(cheng)中(zhong)不(bu)違(wei)反(fan)相關法律限制。

    （三）利用外購物業的折舊抵稅(shui)功能(neng)調節當期應納稅(shui)所得額

    在房地(di)產開發企業的盈利年度(du)，尤(you)其(qi)是在通貨貶值(zhi)的經濟運行(xing)階段，外購、儲備(bei)物業，可以(yi)(yi)兼收物業折(zhe)舊抵(di)(di)稅(shui)與房地(di)產投資(zi)保值(zhi)雙(shuang)重效益。在相同的財務狀況下，配合企業發展戰略(lve)，并購同行(xing)業虧損企業，可以(yi)(yi)按照稅(shui)法(fa)規定，以(yi)(yi)未彌補(bu)虧損沖抵(di)(di)企業所得(de)稅(shui)稅(shui)基。

    （四）利用(yong)境外(wai)關聯機構或個人進行營業稅籌劃

    依據(ju)《中(zhong)華人民(min)共和國(guo)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)暫行(xing)條(tiao)(tiao)例(li)》第(di)一條(tiao)(tiao)和《中(zhong)華人民(min)共和國(guo)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)暫行(xing)條(tiao)(tiao)例(li)實施細(xi)則》第(di)七條(tiao)(tiao)的規(gui)定，在中(zhong)華人民(min)共和國(guo)“境(jing)外”提供本條(tiao)(tiao)例(li)規(gui)定的勞務、轉讓無形(xing)資產或者銷售不動產，不發生營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)納(na)稅(shui)(shui)義務。以(yi)設計勞務為例(li)，國(guo)稅(shui)(shui)發〔1994〕214號文件明確規(gui)定：境(jing)外機構除設計開始前派員來我國(guo)進行(xing)現場勘查、收集資料、了解情(qing)況外，設計方(fang)案、繪圖等業(ye)(ye)務全(quan)部在中(zhong)國(guo)境(jing)外進行(xing)，設計完成后，將(jiang)圖紙交給中(zhong)國(guo)境(jing)內企業(ye)(ye)。在這(zhe)種(zhong)情(qing)況下，對外商從我國(guo)取得(de)的全(quan)部營(ying)業(ye)(ye)收入(ru)不征收營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)。

    （五）變(bian)房(fang)屋出租為對外投資(zi)

    變房屋出租為對外投資也是房地產企業比較常用的一種納稅籌劃方法。某些房地產開發公司在好地段擁有一些房屋，但由于房屋建造的歷史期限較長，其原值較低，若出租這些房屋，將能收取很高的租金，也就意味著要繳納很多的營業稅。如何節稅？房屋所有者可以將這些房屋轉成對外投資，達到節省營業稅和房產稅的目的。變房屋出租為對外投資，實際上是以不動產對外投資。由于對以不動產對外投資的行為免征營業稅，同時又屬于對外投資，房產并沒有直接參與企業經營，因此不需要繳納房產稅。房屋產權發生轉移，由接受投資方繳納企業房產稅。