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房地產開發企業應該繳納哪些稅(3)
③ 如(ru)果(guo)房(fang)屋建(jian)成后(hou)雙方(fang)按一定比例分配(pei)房(fang)屋,則此種經營(ying)(ying)行為,也未構成營(ying)(ying)業(ye)稅(shui)(shui)所(suo)稱的(de)(de)以無(wu)形資(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)入股,共(gong)同承(cheng)擔風險的(de)(de)不征營(ying)(ying)業(ye)稅(shui)(shui)的(de)(de)行為。因此,首先對甲方(fang)向合(he)營(ying)(ying)企(qi)(qi)業(ye)轉讓的(de)(de)土(tu)地(di),按“轉讓無(wu)形資(zi)(zi)產(chan)”征稅(shui)(shui),其(qi)營(ying)(ying)業(ye)額按實施細則第十(shi)五(wu)條的(de)(de)規定核定。其(qi)次(ci),對合(he)營(ying)(ying)企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)房(fang)屋,在分配(pei)給甲、乙方(fang)后(hou),如(ru)果(guo)各自銷售,則再(zai)按“銷售不動產(chan)”征稅(shui)(shui)。
對于轉讓土地(di)使用權(quan)或銷售不動產(chan)的預(yu)收定金,有如(ru)下(xia)規定:
納稅人轉讓(rang)土地(di)使用(yong)權或(huo)銷售(shou)不動(dong)產,采用(yong)預(yu)收(shou)(shou)(shou)款(kuan)方式(shi)的(de)(de)(de),其(qi)納稅義務發生時(shi)間為收(shou)(shou)(shou)到預(yu)收(shou)(shou)(shou)款(kuan)的(de)(de)(de)當天。”此(ci)項規(gui)定(ding)(ding)所稱預(yu)收(shou)(shou)(shou)款(kuan),包括預(yu)收(shou)(shou)(shou)定(ding)(ding)金。因此(ci),預(yu)收(shou)(shou)(shou)定(ding)(ding)金的(de)(de)(de)營業稅納稅義務發生時(shi)間為收(shou)(shou)(shou)到預(yu)收(shou)(shou)(shou)定(ding)(ding)金的(de)(de)(de)當天。
(3)根據《轉發(fa)國家稅務總局關于印發(fa)營業稅問題解(jie)答(da)(之一(yi))的通知(zhi)》(京地稅營[1995]319號)規定:
以(yi)“還本”方(fang)式銷(xiao)售建筑(zhu)物(wu)(wu),是指商(shang)品房(fang)經營(ying)者(zhe)在銷(xiao)售建筑(zhu)物(wu)(wu)時許諾若干年后可(ke)將(jiang)房(fang)屋價款歸(gui)還購房(fang)者(zhe),這(zhe)是經營(ying)者(zhe)為(wei)了加快資金(jin)周轉(zhuan)而采取的(de)一種促銷(xiao)手段。對以(yi)“還本”方(fang)式銷(xiao)售建筑(zhu)物(wu)(wu)的(de)行為(wei),應按向購買者(zhe)收(shou)取的(de)全部(bu)價款和價外(wai)費(fei)用征(zheng)收(shou)營(ying)業稅,不得(de)減除所(suo)謂(wei)“還本”支出。
(4)中外合作開發房地產征收營業稅問題(ti)
根據《轉發《國家(jia)稅務總局關(guan)于中外合作(zuo)開發房(fang)地產征收營業(ye)稅問(wen)題的批(pi)復》的通(tong)知(zhi)》(京(jing)地稅營[1994]205號)規定:
① 關于中外雙(shuang)方合作建房的征稅問題
中方將獲得(de)的(de)(de)(de)土地(di)與(yu)外(wai)方合作,辦理土地(di)使(shi)用權轉(zhuan)移后,不論是按(an)建成的(de)(de)(de)商品房分配面積,還是按(an)商品房銷(xiao)售后的(de)(de)(de)收入(ru)(ru)進行(xing)分配,均不符合現行(xing)政策關于“以無形資(zi)(zi)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)入(ru)(ru)股、參與(yu)接受投(tou)(tou)資(zi)(zi)方的(de)(de)(de)利潤分配、共同承擔(dan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)風(feng)險的(de)(de)(de)行(xing)為,不征(zheng)營業稅(shui)”的(de)(de)(de)規定、因此,應按(an)“轉(zhuan)讓(rang)無形資(zi)(zi)產”稅(shui)目征(zheng)收營業稅(shui);其(qi)營業額為實際取(qu)得(de)的(de)(de)(de)全(quan)部(bu)收入(ru)(ru),包括價外(wai)收費;其(qi)納稅(shui)義(yi)務發(fa)生(sheng)時(shi)間為取(qu)得(de)收入(ru)(ru)的(de)(de)(de)當天。
同時,對(dui)銷售商品房(fang)(fang)也應征稅。如(ru)(ru)果(guo)采(cai)取分(fen)房(fang)(fang)(包括分(fen)面積)各自(zi)銷房(fang)(fang)的(de),則對(dui)中外雙(shuang)方(fang)各自(zi)銷售商品房(fang)(fang)收(shou)入(ru)按(an)“銷售不(bu)動(dong)產(chan)(chan)”征營(ying)(ying)業(ye)稅;如(ru)(ru)果(guo)采(cai)取統一銷房(fang)(fang)再分(fen)配銷售收(shou)入(ru)的(de),則就統一的(de)銷售商品房(fang)(fang)收(shou)入(ru)按(an)“銷售不(bu)動(dong)產(chan)(chan)”征營(ying)(ying)業(ye)稅;如(ru)(ru)果(guo)采(cai)取對(dui)中方(fang)支付固定利潤方(fang)式的(de),則對(dui)外方(fang)銷售商品房(fang)(fang)的(de)全部收(shou)入(ru)按(an)“銷售不(bu)動(dong)產(chan)(chan)”征營(ying)(ying)業(ye)稅。
② 關于(yu)中方取得的(de)前期工程開發費征稅問題(ti)
外方提前支付給中方的前期工程的開發費用,視為中方以預收款方式取得的營業收入,按轉讓土地使用權,計算征收營業稅。對該項已稅的開發費用,在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的,可直接沖減中方當期的營業收入。