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房地產開發企業應該繳納哪些稅(2)

時(shi)間:2011-04-22? 點(dian)擊: 次 來(lai)源:未知

(2)對合作建房行為應如何征收營(ying)業(ye)稅

根據《轉發國家稅務總局關(guan)于印(yin)發營業(ye)稅問題解答(da)(之(zhi)一)的通知(zhi)》(京地稅營[1995]319號)規定:

合(he)作建房(fang)(fang),是指由一方(fang)(fang)(以(yi)下(xia)(xia)簡(jian)(jian)稱甲方(fang)(fang))提供(gong)土地使用(yong)權,另一方(fang)(fang)(以(yi)下(xia)(xia)簡(jian)(jian)稱乙方(fang)(fang))提供(gong)資金,合(he)作建房(fang)(fang)。合(he)作建房(fang)(fang)的方(fang)(fang)式一般(ban)有兩種:

第一種方(fang)式是純(chun)粹(cui)的“以物易物”,即雙方(fang)以各自擁(yong)有(you)的土地(di)使用權和(he)房屋所有(you)權相互交換。具體的交換方(fang)式也有(you)以下兩種:

① 土(tu)地使用(yong)權和(he)房(fang)屋(wu)(wu)所有(you)(you)權相互交換(huan)(huan),雙(shuang)方(fang)(fang)都取(qu)得了擁有(you)(you)部分(fen)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)所有(you)(you)權。在這(zhe)一(yi)合(he)作過程中,甲(jia)(jia)方(fang)(fang)以轉(zhuan)讓(rang)部分(fen)土(tu)地使用(yong)權為(wei)(wei)(wei)代價,換(huan)(huan)取(qu)部分(fen)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)所有(you)(you)權,發(fa)生了轉(zhuan)讓(rang)土(tu)地使用(yong)權的(de)(de)(de)(de)行為(wei)(wei)(wei);乙方(fang)(fang)則以轉(zhuan)讓(rang)部分(fen)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)所有(you)(you)權為(wei)(wei)(wei)代價,換(huan)(huan)取(qu)部分(fen)土(tu)地的(de)(de)(de)(de)使用(yong)權,發(fa)生了銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)不(bu)動(dong)產的(de)(de)(de)(de)行為(wei)(wei)(wei)。因而合(he)作建(jian)房(fang)的(de)(de)(de)(de)雙(shuang)方(fang)(fang)都發(fa)生了營(ying)(ying)業(ye)稅(shui)的(de)(de)(de)(de)應稅(shui)行為(wei)(wei)(wei)。對甲(jia)(jia)方(fang)(fang)應按(an)(an)“轉(zhuan)讓(rang)無形資產”稅(shui)目中的(de)(de)(de)(de)“轉(zhuan)讓(rang)土(tu)地使用(yong)權”子(zi)目征(zheng)(zheng)稅(shui);對乙方(fang)(fang)應按(an)(an)“銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)不(bu)動(dong)產”稅(shui)目征(zheng)(zheng)稅(shui)。由于雙(shuang)方(fang)(fang)沒(mei)有(you)(you)進(jin)行貨幣結算,因此應當按(an)(an)照《中華(hua)人民共和(he)國營(ying)(ying)業(ye)稅(shui)暫行條例實施細則》第(di)十五條的(de)(de)(de)(de)規定(ding)分(fen)別核定(ding)雙(shuang)方(fang)(fang)各自的(de)(de)(de)(de)營(ying)(ying)業(ye)額。如(ru)果(guo)合(he)作建(jian)房(fang)的(de)(de)(de)(de)雙(shuang)方(fang)(fang)(或任(ren)何一(yi)方(fang)(fang))將分(fen)得的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)出去(qu),則又發(fa)生了銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)不(bu)動(dong)產行為(wei)(wei)(wei),應對其銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)收(shou)入再(zai)按(an)(an)“銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)不(bu)動(dong)產”稅(shui)目征(zheng)(zheng)收(shou)營(ying)(ying)業(ye)稅(shui)。

② 以(yi)(yi)出(chu)租(zu)土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權為(wei)(wei)代(dai)(dai)價(jia)換取房屋所有(you)權。例如(ru),甲(jia)(jia)(jia)方(fang)(fang)(fang)將土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權出(chu)租(zu)給乙(yi)方(fang)(fang)(fang)若干(gan)(gan)年,乙(yi)方(fang)(fang)(fang)投資(zi)在該土(tu)地(di)(di)上(shang)建(jian)造建(jian)筑物并使(shi)(shi)用(yong)(yong),租(zu)賃(lin)(lin)期滿(man)后,乙(yi)方(fang)(fang)(fang)將土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權連同所建(jian)的(de)建(jian)筑物歸還甲(jia)(jia)(jia)方(fang)(fang)(fang)。在這一(yi)經(jing)營(ying)過(guo)程中(zhong),乙(yi)方(fang)(fang)(fang)是(shi)(shi)以(yi)(yi)建(jian)筑物為(wei)(wei)代(dai)(dai)價(jia)換得若干(gan)(gan)年的(de)土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權,甲(jia)(jia)(jia)方(fang)(fang)(fang)是(shi)(shi)以(yi)(yi)出(chu)租(zu)土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權為(wei)(wei)代(dai)(dai)價(jia)換取建(jian)筑物。甲(jia)(jia)(jia)方(fang)(fang)(fang)發生了(le)出(chu)租(zu)土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權的(de)行(xing)為(wei)(wei),對其按“服務業(ye)―租(zu)賃(lin)(lin)業(ye)”征(zheng)營(ying)業(ye)稅(shui);乙(yi)方(fang)(fang)(fang)發生了(le)銷售不動(dong)產的(de)行(xing)為(wei)(wei),對其按“銷售不動(dong)產”稅(shui)目征(zheng)營(ying)業(ye)稅(shui)。對雙方(fang)(fang)(fang)分別征(zheng)稅(shui)時,其營(ying)業(ye)額也按《中(zhong)華(hua)人民(min)共和國營(ying)業(ye)稅(shui)暫行(xing)條例實施細則》第十五條的(de)規定核定。

第二種方(fang)式是甲(jia)方(fang)以土地使(shi)用(yong)權、乙(yi)方(fang)以貨幣資金合股(gu),成立合營企業,合作(zuo)建房。對(dui)此種形(xing)式的合作(zuo)建房,則要(yao)視具體(ti)情況確定如何征(zheng)稅(shui):

① 房(fang)(fang)屋(wu)建成后,如果(guo)雙(shuang)方采取(qu)(qu)風(feng)險共擔(dan)(dan)、利潤共享的(de)分配(pei)方式按照營(ying)業(ye)稅“以(yi)無(wu)形資(zi)(zi)(zi)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)入股,參與接受投(tou)資(zi)(zi)(zi)方的(de)利潤分配(pei)、共同承擔(dan)(dan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)風(feng)險的(de)行為(wei),不征營(ying)業(ye)稅”的(de)規定,對(dui)(dui)甲方向(xiang)合營(ying)企業(ye)提(ti)供(gong)的(de)土地使用權,視為(wei)投(tou)資(zi)(zi)(zi)入股,對(dui)(dui)其不征營(ying)業(ye)稅;只對(dui)(dui)合營(ying)企業(ye)銷售(shou)房(fang)(fang)屋(wu)取(qu)(qu)得的(de)收入按銷售(shou)不動產(chan)征稅;對(dui)(dui)雙(shuang)方分得的(de)利潤不征營(ying)業(ye)稅。

② 房屋建成后,甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為,而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅;對合營企業則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅;