一、 營業稅

（一）、應稅范圍：

根據《中華人民共和國營業稅(shui)暫行條例實施細則》的規定，房地(di)產開(kai)發企業，發生營業稅(shui)應稅(shui)勞務時主要涉(she)及以下(xia)兩個方面：

1、轉讓土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權：是指土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)者(zhe)(zhe)轉讓土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權的行為，土(tu)(tu)地(di)(di)所有者(zhe)(zhe)出讓土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權和(he)土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)者(zhe)(zhe)將土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權歸(gui)還給(gei)土(tu)(tu)地(di)(di)所有者(zhe)(zhe)的行為，不征(zheng)收營業稅。土(tu)(tu)地(di)(di)租賃，不按(an)本稅目征(zheng)稅。

2、銷售(shou)不(bu)動產(chan)：是指(zhi)有償轉讓不(bu)動產(chan)所(suo)有權的行為(wei)。

不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。

（1）銷(xiao)售建筑(zhu)物(wu)或構筑(zhu)物(wu)

銷售建筑(zhu)物(wu)(wu)或(huo)構(gou)筑(zhu)物(wu)(wu)，是指有(you)(you)償(chang)轉(zhuan)讓(rang)建筑(zhu)物(wu)(wu)或(huo)構(gou)筑(zhu)物(wu)(wu)的所有(you)(you)權(quan)的行為(wei)。以轉(zhuan)讓(rang)有(you)(you)限(xian)產權(quan)或(huo)永久使用權(quan)方式銷售建筑(zhu)物(wu)(wu)，視同銷售建筑(zhu)物(wu)(wu)。

（2）銷售(shou)其(qi)他土地附(fu)著物(wu)

① 銷售其(qi)他土地附(fu)著物(wu)，是(shi)指有償轉(zhuan)讓其(qi)他土地附(fu)著物(wu)的所(suo)有權(quan)的行(xing)為。

② 其他土地(di)附(fu)著物(wu)，是指建筑(zhu)(zhu)物(wu)或構筑(zhu)(zhu)物(wu)以外(wai)的其他附(fu)著于(yu)土地(di)的不(bu)動產。

③ 單位將不動產無(wu)償贈(zeng)與他人，視同(tong)銷售(shou)不動產。

④ 在銷售不(bu)動(dong)(dong)產(chan)(chan)時連同不(bu)動(dong)(dong)產(chan)(chan)所占(zhan)土地的(de)使用權一并(bing)轉(zhuan)讓(rang)的(de)行(xing)為，比照銷售不(bu)動(dong)(dong)產(chan)(chan)征稅。

⑤ 以(yi)不動(dong)產(chan)投資(zi)入(ru)股，參與接受投資(zi)方利潤分配、共同(tong)承(cheng)擔投資(zi)風險的行為(wei)，不征營業稅(shui)。

⑥ 不動產租賃，不按本稅目征(zheng)稅。

（二） 涉及稅種

房地(di)產開發企業主要(yao)涉(she)及的稅(shui)(shui)種有營業稅(shui)(shui)、城建稅(shui)(shui)、教育費(fei)附加，土地(di)增值稅(shui)(shui)、房產稅(shui)(shui)、印花稅(shui)(shui)以(yi)及契稅(shui)(shui)等(deng)。

1、銷售不動產的營業稅計稅依據

根據《中華人(ren)民共和國營業(ye)稅暫行條例實(shi)施細則》的(de)規定：

（1） 納稅(shui)人(ren)的營業額為納稅(shui)人(ren)銷售不動產向對(dui)方收取的全(quan)部價款和價外費(fei)用。

（2）單位將不動產(chan)無(wu)償贈(zeng)與他人，其營(ying)業額(e)比照《營(ying)業稅暫行條(tiao)例實施細(xi)則》第十(shi)五條(tiao)的規定確(que)定。對個人無(wu)償贈(zeng)送不動產(chan)的行為，不應視同銷售不動產(chan)征收營(ying)業稅。

（3）營業稅暫(zan)行條例實施細則第十五條規定(ding)：

納稅(shui)人(ren)銷售不(bu)動產價格(ge)明顯偏低(di)而(er)無正當理由的，主管稅(shui)務機關有權按下(xia)列順(shun)序(xu)核定其營業額：

① 按納稅(shui)人當月提供的同(tong)(tong)類(lei)應(ying)稅(shui)勞務(wu)或(huo)者(zhe)銷售的同(tong)(tong)類(lei)不動(dong)產的平均價格核定；

② 按納(na)稅人最近時期提(ti)供(gong)的(de)同類應(ying)稅勞務或(huo)者銷售的(de)同類不動產的(de)平均(jun)價(jia)格(ge)核定；

③ 按下列公式核定計稅價格(ge)：

計稅(shui)價格(ge)=營(ying)業成本(ben)或工程成本(ben)×（1+成本(ben)利潤率）÷（1—營(ying)業稅(shui)稅(shui)率）

上列公式中的成本利潤率，由(you)省、自治區、直轄市人民政府(fu)所屬(shu)稅(shui)務(wu)機關確定(ding)。

2、其他具體規(gui)定如下(xia)：

（1） 根據《轉發國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業―代理業”征收營業稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。