一(yi)、房(fang)地產信托的產生與發(fa)展

　　(一)房地產(chan)信托的產(chan)生與(yu)發展

　　房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)是(shi)(shi)(shi)國(guo)民經(jing)濟(ji)中的(de)支柱(zhu)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)，它帶動了(le)包(bao)括(kuo)建(jian)筑、建(jian)材(cai)、冶金(jin)等(deng)50多(duo)個相關部(bu)門的(de)發(fa)展，對整個國(guo)家經(jing)濟(ji)具有(you)舉足輕重的(de)作用(yong)。房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)屬于資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)密(mi)集型產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)，資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)一次性的(de)高投入、回收(shou)周期(qi)長(chang)以(yi)及風險大成為了(le)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)三大特點，所以(yi)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)的(de)供給(gei)對房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)具有(you)非(fei)常重要的(de)導向作用(yong)。現(xian)階段我(wo)國(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)途徑(jing)主要有(you)兩條：內(nei)部(bu)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)和外部(bu)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)。內(nei)部(bu)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)，主要是(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)自有(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)，包(bao)括(kuo)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)商的(de)投入、近期(qi)內(nei)可(ke)回收(shou)的(de)應收(shou)賬款和向消費者收(shou)取的(de)預(yu)付款。外部(bu)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)，又可(ke)以(yi)分為直(zhi)接(jie)(jie)(jie)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)和間(jian)接(jie)(jie)(jie)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)。直(zhi)接(jie)(jie)(jie)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)是(shi)(shi)(shi)直(zhi)接(jie)(jie)(jie)從(cong)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)市場獲取資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)，包(bao)括(kuo)發(fa)行股(gu)票(piao)、債券(quan)等(deng)，間(jian)接(jie)(jie)(jie)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)主要是(shi)(shi)(shi)指銀(yin)行貸款。表面(mian)上(shang)看房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)是(shi)(shi)(shi)多(duo)渠道的(de)，但是(shi)(shi)(shi)目前我(wo)國(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)基本(ben)上(shang)還是(shi)(shi)(shi)依靠銀(yin)行貸款，據統計其中約有(you)70%是(shi)(shi)(shi)直(zhi)接(jie)(jie)(jie)或(huo)間(jian)接(jie)(jie)(jie)來源(yuan)于商業(ye)(ye)(ye)銀(yin)行。

　　但在后金融危機時代，自2009年下半年開始，伴隨著房價的快速攀升，國家有關部門為了防范房地產泡沫，防止泡沫的破滅波及金融體系的健康安全，先后采取了多項政策措施來抑制銀行過度的房地產信貸增長，從“國八條”、“國十條”到“新國十條”各種房地產調控政策不斷出臺，貨幣政策與限購政策的雙重壓力使房地產行業的熱度不斷降低，開發商的現金流壓力逐漸增大，房地產業的資金鏈條明顯被抽緊，融資成本不斷攀升，這使得房地產商紛紛開始關注商業銀行以外的融資渠道，而近年來經過清理整頓的信托投資公司也就成為房地產企業追逐的重要融資平臺。據中國信托業協會已公布數據顯示，2011年新增房地產信托規模2559億元，這個數據較去年全年不到500億元的規模暴增了數倍。據用益信托工作室的數據顯示，2012年1月至6月，房地產信托產品在全部信托產品中仍然占較大的比重，共成立327款產品，融資規模達701.61億元，占信托產品融資總規模比重為22%。審計報告

　　(二)房地產信(xin)托的(de)獨特優勢

　　房(fang)地(di)產信托作(zuo)為(wei)一(yi)種新興的(de)金融(rong)工具，既拓(tuo)寬(kuan)了(le)房(fang)地(di)產企業的(de)融(rong)資(zi)(zi)渠道，又增加(jia)了(le)可供投資(zi)(zi)者選擇的(de)金融(rong)產品種類，豐富完善了(le)我國房(fang)地(di)產投融(rong)資(zi)(zi)體系的(de)層次。我國房(fang)地(di)產業可以逐步借鑒(jian)這樣的(de)投融(rong)資(zi)(zi)工具，一(yi)方(fang)面(mian)解決融(rong)資(zi)(zi)難，另(ling)一(yi)方(fang)面(mian)也達到(dao)投資(zi)(zi)者和融(rong)資(zi)(zi)者雙贏的(de)局面(mian)。

　　具體而言，房地產(chan)信托(tuo)相比于一般的(de)(de)融資方式，有著以下(xia)獨特(te)的(de)(de)優勢(shi)：

　　1、相(xiang)對銀行貸款而(er)言，房地產(chan)(chan)信(xin)托融資(zi)(zi)(zi)方式可降(jiang)低(di)房地產(chan)(chan)企業(ye)整體的(de)(de)融資(zi)(zi)(zi)成本(ben)，節約(yue)財務費(fei)用，而(er)且期限彈性較大(da)，有利于房地產(chan)(chan)公司的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金運營和(he)持續發展，在(zai)不提(ti)高(gao)公司資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)負(fu)債率的(de)(de)情況下優化(hua)公司資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)結(jie)構(gou);

　　2、信托(tuo)(tuo)可提供多種方(fang)式(shi)的資(zi)金供給，比(bi)銀行單純的貸(dai)款(kuan)方(fang)式(shi)靈(ling)活。比(bi)如，可通過集合資(zi)金信托(tuo)(tuo)或單一資(zi)金信托(tuo)(tuo)方(fang)式(shi)接(jie)(jie)受(shou)委托(tuo)(tuo)資(zi)金，為房地(di)(di)(di)產企(qi)業(ye)(ye)本身運營需求或具體房產項目發放信托(tuo)(tuo)貸(dai)款(kuan)，也可以將委托(tuo)(tuo)人的資(zi)金直接(jie)(jie)以股(gu)權投資(zi)模式(shi)投入(ru)房地(di)(di)(di)產項目和房地(di)(di)(di)產企(qi)業(ye)(ye)，還可以用于(yu)實施滾動開發的房地(di)(di)(di)產企(qi)業(ye)(ye)或項目，通過轉讓受(shou)益權達到(dao)募集資(zi)金的目的;

　　3、房地(di)產(chan)(chan)(chan)信(xin)托(tuo)未來的(de)(de)(de)發展空間很大，特別(bie)是房地(di)產(chan)(chan)(chan)信(xin)托(tuo)投(tou)資(zi)資(zi)金((以下(xia)簡稱REITs)的(de)(de)(de)推進(jin)(jin)。根據(ju)國務院辦公廳下(xia)發《關于(yu)當前金融促進(jin)(jin)經濟(ji)發展的(de)(de)(de)若干意見》(以下(xia)簡稱金融國30條，國辦發〔2008〕126號)第(di)十八條就明確(que)提(ti)出“開(kai)展房地(di)產(chan)(chan)(chan)信(xin)托(tuo)投(tou)資(zi)基(ji)金試點，拓寬房地(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業融資(zi)渠(qu)道(dao)”。這樣信(xin)托(tuo)產(chan)(chan)(chan)品的(de)(de)(de)流動性和證(zheng)券化發展空間擴大，可(ke)在一定程(cheng)度上(shang)緩(huan)解系統(tong)風險，為多類型(xing)投(tou)資(zi)者提(ti)供新(xin)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)產(chan)(chan)(chan)品，并在貸款(kuan)證(zheng)券化上(shang)做有效的(de)(de)(de)嘗(chang)試。

　　二、房(fang)地產信托中審計案(an)例剖析

　　近期，在某集團(tuan)負責人(ren)經濟責任審計中(zhong)發現，信(xin)托行業(ye)的(de)(de)(de)監管漏洞在一定(ding)程度(du)(du)上(shang)削弱(ruo)了國(guo)家對房地產的(de)(de)(de)宏觀調控力(li)度(du)(du)，信(xin)托行業(ye)的(de)(de)(de)制(zhi)度(du)(du)缺(que)陷致使業(ye)務流程和資(zi)金來源(yuan)存在一定(ding)程度(du)(du)的(de)(de)(de)操作風險(xian)和合規風險(xian)，信(xin)托受益的(de)(de)(de)稅(shui)收制(zhi)度(du)(du)不完善和納稅(shui)環節(jie)的(de)(de)(de)缺(que)失，導致國(guo)家大量稅(shui)收收入流失等一系列問題。

　　(一)政策漏洞削(xue)弱(ruo)國家宏(hong)觀調控力(li)度(du)

　　近年(nian)(nian)來(lai)，國(guo)(guo)家(jia)加大對房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業的(de)(de)調(diao)(diao)控力度(du)(du)，房(fang)地(di)(di)產(chan)企業的(de)(de)銀(yin)(yin)行(xing)融資(zi)受(shou)到較多限制，但監管部(bu)門對信(xin)(xin)(xin)托(tuo)資(zi)金(jin)運用(yong)于(yu)房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業卻沒(mei)有有效(xiao)的(de)(de)總量控制，致(zhi)使很多房(fang)地(di)(di)產(chan)企業繞道信(xin)(xin)(xin)托(tuo)，致(zhi)使信(xin)(xin)(xin)托(tuo)資(zi)金(jin)投入房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業的(de)(de)總體規模和占(zhan)比(bi)(bi)呈不斷上升趨(qu)勢，這在(zai)一定程度(du)(du)上抵消了國(guo)(guo)家(jia)對房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業的(de)(de)宏觀調(diao)(diao)控效(xiao)果。據(ju)央行(xing)數據(ju)顯(xian)示(shi)，2011年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)，主要(yao)金(jin)融機(ji)構(含(han)：農村合作金(jin)融機(ji)構、城(cheng)市信(xin)(xin)(xin)用(yong)社、外資(zi)銀(yin)(yin)行(xing))的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)貸款累(lei)計新增7912億(yi)元(yuan)(yuan)，同比(bi)(bi)減(jian)少5985億(yi)元(yuan)(yuan)。同時據(ju)中國(guo)(guo)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)業協(xie)會數據(ju)顯(xian)示(shi)，信(xin)(xin)(xin)托(tuo)行(xing)業信(xin)(xin)(xin)托(tuo)資(zi)產(chan)規模由(you)2010年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)的(de)(de)27775.4億(yi)元(yuan)(yuan)增長(chang)到2011年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)的(de)(de)37420.15億(yi)元(yuan)(yuan)，其中信(xin)(xin)(xin)托(tuo)資(zi)金(jin)運用(yong)于(yu)房(fang)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)由(you)3153.63億(yi)元(yuan)(yuan)增長(chang)到6051.91億(yi)元(yuan)(yuan)，1年(nian)(nian)內絕(jue)對值增長(chang)近3000億(yi)元(yuan)(yuan)，占(zhan)比(bi)(bi)由(you)11.35%增長(chang)到16.91%，增長(chang)了近5.56個百分點。

　　據具體審計的某家信托(tuo)(tuo)公(gong)司數據顯示(shi)，2009年(nian)底(di)至2011年(nian)5月(yue)，該公(gong)司受托(tuo)(tuo)資(zi)產規(gui)模分(fen)別(bie)為(wei)2067.81億元(yuan)(yuan)、3327.91億元(yuan)(yuan)、3687.94億元(yuan)(yuan)，其中運用于房地產的受托(tuo)(tuo)資(zi)產規(gui)模分(fen)別(bie)為(wei)308.29億元(yuan)(yuan)、587.81億元(yuan)(yuan)、664.32億元(yuan)(yuan)，占(zhan)比(bi)分(fen)別(bie)為(wei)14.91%、17.66%、18.01%，與信托(tuo)(tuo)協(xie)會顯示(shi)的數據總體趨勢一(yi)致。

　　以上數據顯示(shi)，2010至(zhi)2011年(nian)在金融機構房地(di)產貸款增速大(da)幅下降的(de)同時，信托行(xing)業運用于房地(di)產的(de)資產規模和所占(zhan)比例都呈大(da)幅上升(sheng)的(de)趨勢，在很大(da)程度上削弱了房地(di)產行(xing)業的(de)宏觀調控效果。

　　同時，目(mu)前(qian)(qian)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)行(xing)(xing)業(ye)(ye)對房(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)的(de)(de)(de)(de)(de)限制性規(gui)定(ding)，僅是針對信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)貸(dai)款(kuan)(kuan)形式的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)運用，如(ru)銀(yin)監(jian)(jian)會《關于加(jia)(jia)強(qiang)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)公司房(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)業(ye)(ye)務監(jian)(jian)管有(you)(you)關問題的(de)(de)(de)(de)(de)通知》(銀(yin)監(jian)(jian)辦發(fa)〔2010〕54號)第四(si)條規(gui)定(ding)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)公司不(bu)(bu)得以(yi)(yi)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)發(fa)放土(tu)(tu)地(di)(di)儲備貸(dai)款(kuan)(kuan)，對其他形式的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)運用沒有(you)(you)明確，這樣信(xin)(xin)(xin)(xin)徒計劃的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)行(xing)(xing)可能逆(ni)國(guo)家宏觀調(diao)控的(de)(de)(de)(de)(de)方向，而(er)且(qie)隨(sui)著(zhu)土(tu)(tu)地(di)(di)成(cheng)交價(jia)格(ge)的(de)(de)(de)(de)(de)快(kuai)速(su)上升，土(tu)(tu)地(di)(di)成(cheng)本(ben)(ben)在(zai)整(zheng)個(ge)開(kai)(kai)(kai)發(fa)成(cheng)本(ben)(ben)中所(suo)占比例隨(sui)之(zhi)大幅度增加(jia)(jia)，目(mu)前(qian)(qian)在(zai)一、二線城市基本(ben)(ben)達到(dao)了(le)50%以(yi)(yi)上的(de)(de)(de)(de)(de)水平，加(jia)(jia)上辦理“四(si)證”所(suo)需要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)本(ben)(ben)，在(zai)獲(huo)得開(kai)(kai)(kai)發(fa)貸(dai)款(kuan)(kuan)前(qian)(qian)，開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)自(zi)(zi)有(you)(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)要(yao)占到(dao)項(xiang)目(mu)總投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)60%以(yi)(yi)上，對比其他行(xing)(xing)業(ye)(ye)這一項(xiang)目(mu)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)金(jin)(jin)(jin)(jin)要(yao)求(qiu)無(wu)疑是最高的(de)(de)(de)(de)(de)。考(kao)慮到(dao)房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)屬資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)密集(ji)型行(xing)(xing)業(ye)(ye)，本(ben)(ben)身(shen)項(xiang)目(mu)總投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)較大，而(er)超(chao)過60%的(de)(de)(de)(de)(de)自(zi)(zi)有(you)(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)比例對開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)自(zi)(zi)有(you)(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)籌集(ji)能力(li)提出了(le)極高的(de)(de)(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)，能夠達到(dao)全部項(xiang)目(mu)均按(an)規(gui)定(ding)不(bu)(bu)借助其他融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)渠道(dao)以(yi)(yi)真正的(de)(de)(de)(de)(de)自(zi)(zi)有(you)(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)堅持到(dao)“四(si)證齊全”的(de)(de)(de)(de)(de)開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)全國(guo)也為數(shu)不(bu)(bu)多。這就導致在(zai)面對自(zi)(zi)有(you)(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)巨大需求(qiu)與(yu)缺口(kou)的(de)(de)(de)(de)(de)情況(kuang)(kuang)下，開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)不(bu)(bu)得不(bu)(bu)尋求(qiu)高成(cheng)本(ben)(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)予以(yi)(yi)補(bu)充(chong)，而(er)目(mu)前(qian)(qian)房(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)的(de)(de)(de)(de)(de)準入條件同樣是“四(si)三二”，其準入條件甚至比銀(yin)行(xing)(xing)開(kai)(kai)(kai)發(fa)貸(dai)款(kuan)(kuan)還要(yao)高，從合規(gui)角度看信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)與(yu)銀(yin)行(xing)(xing)開(kai)(kai)(kai)發(fa)貸(dai)款(kuan)(kuan)一樣不(bu)(bu)能補(bu)充(chong)開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)自(zi)(zi)有(you)(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)缺口(kou)，而(er)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)又勢在(zai)必行(xing)(xing)。因此，目(mu)前(qian)(qian)房(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)中經常發(fa)生“掛羊(yang)頭、賣狗肉”偷(tou)換項(xiang)目(mu)概念的(de)(de)(de)(de)(de)情況(kuang)(kuang)以(yi)(yi)及以(yi)(yi)股權投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)附回購形式彌補(bu)自(zi)(zi)有(you)(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)缺口(kou)的(de)(de)(de)(de)(de)情況(kuang)(kuang)。

　　在(zai)審計中(zhong)發(fa)(fa)現，某信托(tuo)(tuo)公司(si)將集合資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)信托(tuo)(tuo)計劃募集的(de)(de)300,000萬元信托(tuo)(tuo)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)，通過股權(quan)增資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)方(fang)式注(zhu)入(ru)天津某投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)有限公司(si)，隨后(hou)企業將上述資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)金(jin)(jin)用(yong)(yong)于(yu)繳(jiao)交土(tu)地出讓價款。該做法就(jiu)規(gui)避(bi)了銀監辦發(fa)(fa)〔2010〕54號對(dui)于(yu)信托(tuo)(tuo)公司(si)“不得向(xiang)借款人發(fa)(fa)放(fang)用(yong)(yong)于(yu)收購(gou)及土(tu)地前期(qi)開(kai)發(fa)(fa)、整理(li)的(de)(de)貸(dai)(dai)款”的(de)(de)限制。而且這(zhe)種以股權(quan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)附回(hui)購(gou)形(xing)式對(dui)開(kai)發(fa)(fa)商提供(gong)融資(zi)(zi)(zi)(zi)存在(zai)巨大(da)風險，信托(tuo)(tuo)的(de)(de)股權(quan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)進(jin)(jin)入(ru)后(hou)只是(shi)彌(mi)補(bu)了開(kai)發(fa)(fa)商的(de)(de)自有資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)缺口，而項目建設還是(shi)需要銀行(xing)開(kai)發(fa)(fa)貸(dai)(dai)款的(de)(de)支(zhi)持，而銀行(xing)開(kai)發(fa)(fa)貸(dai)(dai)款無(wu)(wu)疑是(shi)要求項目土(tu)地及在(zai)建工程的(de)(de)抵(di)押以及對(dui)預(yu)(yu)售(shou)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)監管，在(zai)此情況下(xia)，開(kai)發(fa)(fa)商基本(ben)無(wu)(wu)法用(yong)(yong)本(ben)項目產生的(de)(de)現金(jin)(jin)流進(jin)(jin)行(xing)還款，開(kai)發(fa)(fa)商只能通過一些(xie)違規(gui)手(shou)段或者其他項目的(de)(de)現金(jin)(jin)流用(yong)(yong)于(yu)支(zhi)付回(hui)購(gou)價款，在(zai)國家對(dui)預(yu)(yu)售(shou)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)監管日趨嚴格的(de)(de)情況下(xia)，套取預(yu)(yu)售(shou)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)難度逐步增大(da)，進(jin)(jin)而大(da)股東的(de)(de)回(hui)購(gou)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)也較為困難。

　　(二)信托財產合法(fa)性無法(fa)甄(zhen)別(bie)

　　《信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)法(fa)(fa)》規定信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)財(cai)(cai)產(chan)(chan)必須是委(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)合(he)法(fa)(fa)所(suo)有的(de)財(cai)(cai)產(chan)(chan)，但相(xiang)關規定對(dui)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)財(cai)(cai)產(chan)(chan)“是否為(wei)委(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)合(he)法(fa)(fa)所(suo)有”的(de)甄別(bie)責任及其應承擔的(de)權力義(yi)務(wu)規定不(bu)明確(que)，造(zao)成信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)公司以委(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)不(bu)合(he)法(fa)(fa)、不(bu)合(he)規的(de)財(cai)(cai)產(chan)(chan)設立信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)。

　　經(jing)審(shen)計(ji)發現，2007年(nian)6月(yue)25日，某(mou)信(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)以(yi)固有(you)資(zi)金(jin)(jin)(jin)向A投(tou)資(zi)有(you)限公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)(以(yi)下簡(jian)稱A公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si))發放貸(dai)(dai)款7000萬(wan)元，約定(ding)用(yong)(yong)(yong)途(tu)為(wei)償還貸(dai)(dai)款，A公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)未按規定(ding)用(yong)(yong)(yong)途(tu)使用(yong)(yong)(yong)，將(jiang)其中6000萬(wan)元挪為(wei)自有(you)資(zi)金(jin)(jin)(jin)劃(hua)回該信(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)，委托(tuo)(tuo)信(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)設立信(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)項(xiang)目，用(yong)(yong)(yong)于(yu)對山東(dong)某(mou)投(tou)資(zi)有(you)限公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)的(de)增(zeng)資(zi)擴股(gu)，而山東(dong)某(mou)投(tou)資(zi)有(you)限公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)增(zeng)資(zi)前系(xi)某(mou)國(guo)有(you)資(zi)產管(guan)理(li)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)的(de)全(quan)資(zi)子公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)，這(zhe)樣就導致A公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)借雞生蛋(dan)獲(huo)得國(guo)有(you)投(tou)資(zi)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)實際控制(zhi)權(quan)。另外(wai)在2007年(nian)12月(yue)21日，某(mou)信(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)以(yi)某(mou)理(li)財計(ji)劃(hua)的(de)信(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)資(zi)金(jin)(jin)(jin)，向A公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)發放信(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)貸(dai)(dai)款15000萬(wan)元(貸(dai)(dai)款利率22%/年(nian)，期(qi)(qi)限1年(nian)，貸(dai)(dai)款用(yong)(yong)(yong)途(tu)為(wei)流動資(zi)金(jin)(jin)(jin))，A公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)當日即將(jiang)全(quan)部資(zi)金(jin)(jin)(jin)作為(wei)其自有(you)資(zi)金(jin)(jin)(jin)劃(hua)回信(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)，用(yong)(yong)(yong)于(yu)認購該信(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)的(de)另一信(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)計(ji)劃(hua)1.5億份(fen)(預期(qi)(qi)收益率25%/年(nian)，期(qi)(qi)限1年(nian))。通過(guo)上述(shu)(shu)手法，A公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)在無自有(you)資(zi)金(jin)(jin)(jin)參(can)與的(de)情況下，套(tao)(tao)取收益231.06萬(wan)元。上述(shu)(shu)案例清楚的(de)顯(xian)示A公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)在利用(yong)(yong)(yong)政(zheng)策漏洞上演著“空手套(tao)(tao)白狼(lang)”的(de)故(gu)事。

　　(三)信托財產登記制(zhi)度缺失

　　信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)行(xing)業相關辦(ban)法(fa)規定，信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)計劃(hua)存(cun)續(xu)(xu)期(qi)間，受(shou)益(yi)人可(ke)以向合格投資者轉(zhuan)讓其持有的(de)(de)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)單位，信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)公司應為受(shou)益(yi)人辦(ban)理受(shou)益(yi)權轉(zhuan)讓的(de)(de)有關手(shou)續(xu)(xu)，但對信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)公司如(ru)何辦(ban)理轉(zhuan)讓的(de)(de)變更登記程(cheng)序和(he)要求(qiu)未(wei)予明(ming)確和(he)細化。

　　在審計中發現(xian)(xian)，2010年某(mou)信(xin)托公(gong)司辦(ban)(ban)理受(shou)(shou)益(yi)權(quan)轉(zhuan)讓合同(tong)金額331.59億元，受(shou)(shou)益(yi)權(quan)質(zhi)押登記(ji)合同(tong)金額876萬(wan)元。該信(xin)托公(gong)司雖制定了相(xiang)應的管理辦(ban)(ban)法，但仍存在較多的缺陷，如信(xin)托公(gong)司員工代為辦(ban)(ban)理受(shou)(shou)益(yi)權(quan)轉(zhuan)讓、質(zhi)押等業務時缺少公(gong)正的法律手續，甚至信(xin)托受(shou)(shou)益(yi)人雙方現(xian)(xian)場辦(ban)(ban)理受(shou)(shou)益(yi)權(quan)轉(zhuan)讓、質(zhi)押的證明材料出(chu)現(xian)(xian)缺失(shi)，受(shou)(shou)益(yi)權(quan)轉(zhuan)讓原因的相(xiang)關證明材料也出(chu)現(xian)(xian)缺失(shi)等。

　　這(zhe)樣由于信托登(deng)記制度(du)的缺失，導致信托受益(yi)人通過信托轉(zhuan)(zhuan)讓，即(ji)可以完成(cheng)將資金(jin)或(huo)財產(chan)(chan)從自己名(ming)下(xia)轉(zhuan)(zhuan)至他人名(ming)下(xia)，這(zhe)種資金(jin)轉(zhuan)(zhuan)移與銀行等金(jin)融機構賬戶間劃轉(zhuan)(zhuan)資金(jin)、其他交(jiao)易場所交(jiao)易財產(chan)(chan)相比，隱蔽性更(geng)高(gao)、成(cheng)本(ben)更(geng)低，給違法違規轉(zhuan)(zhuan)移財產(chan)(chan)、利(li)益(yi)輸送等提供便利(li)。

　　另外由于目前信托業缺乏有限的登記制度，使得一些制度上允許信托做的業務也不能正常發展，比如2008年6月，銀監會出臺的《信托公司私人股權投資信托業務操作指引》，允許信托公司以固有資金參與私人股權投資信托計劃。根據該指引，PE業務將會成為信托公司新的利潤增長點。但證監會對信托公司開展PE業務始終持排斥態度，自太平洋保險2007年12月25日上市開始，凡信托公司持有IPO企業股權的，企業上市前必須對信托公司所持的股權進行清理，因為根據證監會的要求，上市公司必須披露實際股權持有人，防止關聯持股超比例等問題。但目前，信托業由于缺乏有效的登記制度，信托公司作為企業上市發起人股東無法確認其代持關系，而且信托持股會突破《公司法》對股東人數的限制，違反證券法對公開發行證券的有關規定，這些原因就導致信托公司在開展信托業務時有進無退，使得信托公司開展PE業務基本不具有可操作性。但是一些信托公司還是找到了“曲線”方式實現信托PE的IPO，即采用“信托PE+有限合伙”的創新模式，但是這種模式由于缺乏明晰的登記制度而導致上市公司股權落入不符合法人股受讓條件的投資者手中。