隨著(zhu)《企(qi)(qi)業國(guo)有(you)資產(chan)法》的(de)(de)(de)出(chu)臺，國(guo)務院國(guo)資委(wei)和各地(di)方國(guo)資委(wei)相繼出(chu)臺了《國(guo)有(you)企(qi)(qi)業內(nei)(nei)部(bu)(bu)審(shen)(shen)(shen)(shen)計(ji)(ji)管理暫行辦法》，從出(chu)資人(ren)(ren)的(de)(de)(de)角度(du)對(dui)國(guo)有(you)企(qi)(qi)業的(de)(de)(de)內(nei)(nei)部(bu)(bu)審(shen)(shen)(shen)(shen)計(ji)(ji)提出(chu)了要求，旨在通過對(dui)經濟(ji)活(huo)動(dong)的(de)(de)(de)監督、審(shen)(shen)(shen)(shen)查(cha)和評價(jia)(jia)，提高企(qi)(qi)業的(de)(de)(de)運作效(xiao)(xiao)率、實現國(guo)有(you)資產(chan)的(de)(de)(de)保值增值。作為(wei)國(guo)有(you)的(de)(de)(de)房地(di)產(chan)企(qi)(qi)業，其開發項(xiang)(xiang)目的(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)益(yi)審(shen)(shen)(shen)(shen)計(ji)(ji)也(ye)逐(zhu)漸成為(wei)內(nei)(nei)部(bu)(bu)審(shen)(shen)(shen)(shen)計(ji)(ji)的(de)(de)(de)重點。所謂的(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)益(yi)審(shen)(shen)(shen)(shen)計(ji)(ji)是對(dui)被審(shen)(shen)(shen)(shen)計(ji)(ji)單位(wei)財(cai)政財(cai)務收支和有(you)關經濟(ji)活(huo)動(dong)的(de)(de)(de)經濟(ji)性(xing)(xing)、效(xiao)(xiao)率性(xing)(xing)和效(xiao)(xiao)果性(xing)(xing)進行審(shen)(shen)(shen)(shen)查(cha)和評價(jia)(jia)。效(xiao)(xiao)益(yi)審(shen)(shen)(shen)(shen)計(ji)(ji)的(de)(de)(de)目標是審(shen)(shen)(shen)(shen)查(cha)評價(jia)(jia)經濟(ji)活(huo)動(dong)的(de)(de)(de)經濟(ji)性(xing)(xing)、效(xiao)(xiao)率性(xing)(xing)和效(xiao)(xiao)果性(xing)(xing)，內(nei)(nei)審(shen)(shen)(shen)(shen)人(ren)(ren)員在對(dui)房地(di)產(chan)開發項(xiang)(xiang)目效(xiao)(xiao)益(yi)審(shen)(shen)(shen)(shen)計(ji)(ji)時要重點把握下列(lie)事(shi)項(xiang)(xiang)：

　　一、項目資料的收集與取得階段

　　1、項(xiang)(xiang)目的(de)(de)前(qian)期資(zi)(zi)料：包(bao)括項(xiang)(xiang)目建議書、項(xiang)(xiang)目可(ke)行(xing)性(xing)方(fang)案(an)、決(jue)策期間房(fang)地產(chan)(chan)市場的(de)(de)供求情(qing)況(kuang)、開(kai)發地塊周邊情(qing)況(kuang)、項(xiang)(xiang)目的(de)(de)決(jue)策程序、發改委和規劃(hua)局的(de)(de)相關審批意見(jian)等(deng)。其中(zhong)項(xiang)(xiang)目可(ke)行(xing)性(xing)方(fang)案(an)是前(qian)期論證(zheng)的(de)(de)結果性(xing)標(biao)(biao)志，目前(qian)國有(you)房(fang)地產(chan)(chan)企業的(de)(de)項(xiang)(xiang)目可(ke)行(xing)性(xing)方(fang)案(an)一般由專(zhuan)業部門或專(zhuan)業機構出具，重大項(xiang)(xiang)目還有(you)專(zhuan)家論證(zheng)，這為內(nei)審進行(xing)審查提供了比較(jiao)權威的(de)(de)依據。可(ke)行(xing)性(xing)方(fang)案(an)主要(yao)包(bao)括：項(xiang)(xiang)目概況(kuang)、市場分(fen)析、建設方(fang)案(an)、市政配(pei)套與動遷、環(huan)保與節能、項(xiang)(xiang)目法人與項(xiang)(xiang)目經(jing)營管理、工程建設進度、投資(zi)(zi)估(gu)算、資(zi)(zi)本金(jin)及資(zi)(zi)金(jin)籌措(cuo)、財務效益分(fen)析、結論與建議等(deng)。內(nei)審人員要(yao)關注財務效益分(fen)析中(zhong)的(de)(de)相關指標(biao)(biao)：收入、成本、稅金(jin)、利(li)潤(run)以及投資(zi)(zi)回(hui)收期、內(nei)涵報酬率、盈利(li)指數等(deng)等(deng)。

　　2、行業(ye)(ye)要求及(ji)有關(guan)規(gui)(gui)定資料：房地(di)產有許(xu)多行業(ye)(ye)自身的(de)特殊要求，甚(shen)至還有強制性標準(zhun)，如建設項目(mu)施工必須經(jing)過招投(tou)標；土地(di)使(shi)用權的(de)取(qu)得必須采取(qu)招、拍、掛的(de)形式；規(gui)(gui)劃部門對每個地(di)塊(kuai)的(de)土地(di)使(shi)用性質、容積率、總建筑面積、建筑高(gao)度(du)、退界、日照間(jian)距、戶(hu)型比(bi)例等都有明確規(gui)(gui)定等，而這些規(gui)(gui)定這直接影(ying)響到項目(mu)的(de)效益。因此需要被審計單位提(ti)供上述相關(guan)資料。

　　3、重(zhong)要合同(tong)內(nei)部評(ping)審(shen)(shen)及(ji)簽(qian)約(yue)資(zi)料。房地產企業的建(jian)造及(ji)施工合同(tong)標(biao)的較大(da)，各類合同(tong)在簽(qian)約(yue)前(qian)應該有(you)內(nei)部流轉的評(ping)審(shen)(shen)程序，對重(zhong)大(da)合同(tong)還(huan)有(you)決策程序，內(nei)審(shen)(shen)人員(yuan)應取(qu)得簽(qian)約(yue)內(nei)部流轉的書面(mian)資(zi)料。

　　4、工(gong)程(cheng)建設(she)方面(mian)的(de)(de)資料(liao)：包(bao)括項目工(gong)程(cheng)的(de)(de)審價報告，建設(she)期建筑市場材(cai)料(liao)的(de)(de)指(zhi)導(dao)價格(ge)，設(she)計上(shang)對材(cai)料(liao)的(de)(de)規定，工(gong)程(cheng)監理(li)的(de)(de)監理(li)意見和結論，投資監理(li)的(de)(de)付款建議(yi)等等。

　　5、新(xin)建房(fang)產(chan)的銷(xiao)售(shou)資料，包括商品房(fang)銷(xiao)售(shou)合同，項目戶(hu)數、戶(hu)型、面(mian)積等(deng)資料。實際銷(xiao)售(shou)情(qing)況(kuang)，已售(shou)房(fang)屋收(shou)款情(qing)況(kuang)，欠款情(qing)況(kuang)，發(fa)票開(kai)具情(qing)況(kuang)等(deng)等(deng)。

　　6、其他相關資料。項目公司的組織構架、審批授權及內部各項管理制度，如重大投資項目的決策制度、合同管理辦法、資金審批管理辦法、工程材料物資的采購管理制度、工程招標管理制度、工程造價控制辦法、工程款撥付辦法、房產銷售管理制度等等。