計算(suan)扣(kou)除(chu)(chu)(chu)，即扣(kou)除(chu)(chu)(chu)的(de)費用額(e)不能(neng)超過《土(tu)地增值稅(shui)暫行(xing)條例(li)實(shi)施細則(ze)》第七條所規定(ding)的(de)5%或10%的(de)比例(li)（10%含利息支(zhi)出），凡計算(suan)的(de)結(jie)(jie)果(guo)(guo)沒有超過這兩個比例(li)的(de)，按(an)(an)實(shi)際(ji)發(fa)生額(e)扣(kou)除(chu)(chu)(chu)，執行(xing)結(jie)(jie)果(guo)(guo)肯定(ding)分別在(zai)5%或10%以內，此時實(shi)際(ji)上(shang)是(shi)按(an)(an)照(zhao)(zhao)實(shi)際(ji)發(fa)生原則(ze)扣(kou)除(chu)(chu)(chu)；凡計算(suan)的(de)結(jie)(jie)果(guo)(guo)達到或超過5%或10%的(de)比例(li)，則(ze)按(an)(an)一定(ding)比例(li)“以內”的(de)原則(ze)，僅(jin)能(neng)在(zai)不超過規定(ding)的(de)比例(li)以內扣(kou)除(chu)(chu)(chu)，即最(zui)高僅(jin)可以分別按(an)(an)照(zhao)(zhao)5%或10%的(de)比例(li)扣(kou)除(chu)(chu)(chu)，此時實(shi)際(ji)上(shang)是(shi)按(an)(an)照(zhao)(zhao)孰低(di)原則(ze)扣(kou)除(chu)(chu)(chu)。

　二、從(cong)實(shi)務情況分析：

　　在(zai)日常各地對房地產開發費用計(ji)算(suan)扣除的征管中一(yi)般僅存在(zai)兩(liang)種情(qing)形：

　　一(yi)是(shi)由(you)各(ge)地(di)(di)人(ren)民政府直(zhi)(zhi)接規(gui)定(ding)了固定(ding)的(de)(de)(de)扣除(chu)比(bi)例(li)，由(you)于《土地(di)(di)增值稅暫行條例(li)實施細則(ze)》第七條規(gui)定(ding)“上述計算扣除(chu)的(de)(de)(de)具體比(bi)例(li)，由(you)各(ge)省、自(zi)治區、直(zhi)(zhi)轄市人(ren)民政府規(gui)定(ding)。”所(suo)以，如果各(ge)省、自(zi)治區、直(zhi)(zhi)轄市人(ren)民政府規(gui)定(ding)了具體比(bi)例(li)的(de)(de)(de)，對(dui)發(fa)生的(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)產開發(fa)費用肯定(ding)都是(shi)按照規(gui)定(ding)的(de)(de)(de)具體比(bi)例(li)計算扣除(chu)，如許多地(di)(di)區就分別直(zhi)(zhi)接規(gui)定(ding)了5%或10%的(de)(de)(de)比(bi)例(li)。

　　但(dan)值(zhi)得注意的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)，按(an)照(zhao)(zhao)各省、自(zi)治區、直(zhi)轄市人民政(zheng)府規定的(de)(de)5%或10%的(de)(de)比(bi)(bi)(bi)例(li)直(zhi)接(jie)計(ji)算(suan)扣(kou)(kou)除，往往被一(yi)(yi)些人誤認為(wei)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)《土地增值(zhi)稅暫(zan)(zan)行條(tiao)例(li)實施(shi)細則》第(di)七條(tiao)的(de)(de)規定，即第(di)二種觀點，這實際上是(shi)(shi)(shi)錯(cuo)誤的(de)(de)。這是(shi)(shi)(shi)因(yin)為(wei)，如果《土地增值(zhi)稅暫(zan)(zan)行條(tiao)例(li)實施(shi)細則》第(di)七條(tiao)的(de)(de)規定應直(zhi)接(jie)理解為(wei)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)按(an)照(zhao)(zhao)5%或10%的(de)(de)比(bi)(bi)(bi)例(li)計(ji)算(suan)扣(kou)(kou)除，如果這樣理解，就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)扣(kou)(kou)除比(bi)(bi)(bi)例(li)已經(jing)確定為(wei)5%或10%，那(nei)為(wei)何(he)《土地增值(zhi)稅暫(zan)(zan)行條(tiao)例(li)實施(shi)細則》第(di)七條(tiao)后(hou)面還(huan)要加上一(yi)(yi)句“上述計(ji)算(suan)扣(kou)(kou)除的(de)(de)具體比(bi)(bi)(bi)例(li)，由各省、自(zi)治區、直(zhi)轄市人民政(zheng)府規定”？不(bu)是(shi)(shi)(shi)多此(ci)一(yi)(yi)舉嗎(ma)？

　　二是如(ru)果各省、自治區、直(zhi)轄市(shi)人民政(zheng)府沒有(you)規(gui)定具體比例，各地對發(fa)生的(de)房地產開發(fa)費(fei)用一般都是按(an)(an)照在規(gui)定比例內的(de)按(an)(an)照實際發(fa)生原則(ze)扣除，達到(dao)或超過規(gui)定比例的(de)按(an)(an)照孰低原則(ze)扣除。

　　中國稅網(wang)特約研究員：王占偉

　　同意第二種觀點，原因如(ru)下(xia)：

　　首(shou)先，在實踐(jian)中，很(hen)多地方(fang)多是按比例計(ji)算扣(kou)除掌握的。

　　第二(er)，其(qi)他(ta)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發費(fei)用(yong)(yong)的(de)(de)(de)扣除(chu)(chu)辦法(fa)，《中(zhong)華人民共和(he)(he)國土地(di)(di)增值(zhi)稅暫行條(tiao)例實(shi)施細(xi)則(ze)》第七條(tiao)已(yi)經給予明確。《國家稅務(wu)(wu)總局(ju)關(guan)于土地(di)(di)增值(zhi)稅有(you)關(guan)問題的(de)(de)(de)通(tong)知》（國稅函(han)[2010]220號）第三條(tiao)第一(yi)款進一(yi)步(bu)重申了(le)其(qi)他(ta)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發費(fei)用(yong)(yong)的(de)(de)(de)扣除(chu)(chu)問題。即(ji)凡是能夠“按(an)轉讓房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)項(xiang)目計(ji)算(suan)分攤并提(ti)供金(jin)融機構(gou)證明的(de)(de)(de)”，允(yun)許(xu)單獨(du)據實(shi)扣除(chu)(chu)財務(wu)(wu)費(fei)用(yong)(yong)中(zhong)的(de)(de)(de)利(li)息支(zhi)出(chu)，但最高不能超過“按(an)商業(ye)銀(yin)(yin)行同(tong)類(lei)同(tong)期貸(dai)款利(li)率(lv)計(ji)算(suan)的(de)(de)(de)金(jin)額(e)(e)”；如果(guo)超過“按(an)商業(ye)銀(yin)(yin)行同(tong)類(lei)同(tong)期貸(dai)款利(li)率(lv)計(ji)算(suan)的(de)(de)(de)金(jin)額(e)(e)”，只允(yun)許(xu)扣除(chu)(chu)財務(wu)(wu)費(fei)用(yong)(yong)中(zhong)的(de)(de)(de)利(li)息支(zhi)出(chu)為“按(an)商業(ye)銀(yin)(yin)行同(tong)類(lei)同(tong)期貸(dai)款利(li)率(lv)計(ji)算(suan)的(de)(de)(de)金(jin)額(e)(e)”。同(tong)時還允(yun)許(xu)扣除(chu)(chu)其(qi)他(ta)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發費(fei)用(yong)(yong)，即(ji)管理費(fei)用(yong)(yong)和(he)(he)銷售費(fei)用(yong)(yong)，按(an)照“取(qu)得(de)土地(di)(di)使用(yong)(yong)權(quan)所支(zhi)付的(de)(de)(de)金(jin)額(e)(e)”與“房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發成(cheng)本(ben)”金(jin)額(e)(e)之和(he)(he)的(de)(de)(de)5%以內計(ji)算(suan)扣除(chu)(chu)。

　　規(gui)定(ding)中的(de)(de)5％、10％，是(shi)要明(ming)確兩點。一是(shi)對扣(kou)除比例(li)的(de)(de)界(jie)(jie)定(ding)，是(shi)一種(zhong)方(fang)便簡易計算的(de)(de)“定(ding)率”扣(kou)除；另一方(fang)面是(shi)界(jie)(jie)定(ding)了(le)最(zui)高(gao)比例(li)的(de)(de)限制(zhi)。

　　第三，至于為什(shen)么(me)規(gui)定中用的是(shi)“5％以內(nei)(nei)”、“10％以內(nei)(nei)”。我認為是(shi)對應了規(gui)定中的“上述計算扣除(chu)的具體比例(li)，由各(ge)省、自治區、直轄市人民(min)政府規(gui)定。”也就是(shi)說(shuo)各(ge)省、自治區、直轄市人民(min)政府可以根(gen)據當地的實際情況在最高限的“5％”和(he)“10％”以內(nei)(nei)確(que)定具體的扣除(chu)比例(li)。

　　中國稅網特約研究員：朱冬