二、通過企業重組方式(shi)轉讓(rang)房地產

    仍(reng)以案例1為例。假設被(bei)(bei)投(tou)資(zi)方是一家房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發公(gong)司——信誠(cheng)公(gong)司，此時(shi)如麗人公(gong)司仍(reng)采(cai)(cai)用投(tou)資(zi)入(ru)股、再(zai)轉讓(rang)股權的方式(shi)轉讓(rang)房(fang)地(di)產(chan)，則無法(fa)達到(dao)上述節(jie)稅(shui)效果。因(yin)為被(bei)(bei)投(tou)資(zi)方信誠(cheng)公(gong)司從事(shi)的是房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發，該項投(tou)資(zi)行為無法(fa)享(xiang)受暫(zan)免征收土(tu)地(di)增值稅(shui)的稅(shui)收優(you)惠(hui)。那么在這種(zhong)方式(shi)下，是否可以采(cai)(cai)用企業合并方式(shi)轉讓(rang)房(fang)地(di)產(chan)以降低其稅(shui)收負擔呢(ni)？

    （一(yi)）以(yi)合并方式轉讓(rang)房地產的(de)稅務處(chu)理(li)

    1.土地(di)增值(zhi)稅(shui)。根據財稅(shui)字[1995]48號(hao)文(wen)的(de)規(gui)定，在企業兼并中，對(dui)被(bei)兼并企業將房地(di)產轉(zhuan)讓(rang)到兼并企業中的(de)，暫免征收土地(di)增值(zhi)稅(shui)。

    2.契稅。企業(ye)合(he)并(bing)過程中，對合(he)并(bing)后的(de)企業(ye)承受原(yuan)合(he)并(bing)各方的(de)土(tu)地、房屋權屬，免征(zheng)契稅。

    3.企(qi)(qi)業(ye)所得稅。企(qi)(qi)業(ye)合(he)并(bing)過程中，企(qi)(qi)業(ye)所得稅的稅務(wu)(wu)處(chu)理(li)(li)方武有兩種：一(yi)般性(xing)稅務(wu)(wu)處(chu)理(li)(li)和特殊性(xing)稅務(wu)(wu)處(chu)理(li)(li)。

    （1）一般性稅(shui)(shui)務處(chu)理。在一般性稅(shui)(shui)務處(chu)理中，合(he)(he)(he)并(bing)(bing)(bing)企業(ye)應接公允價(jia)值確定(ding)接受(shou)被合(he)(he)(he)并(bing)(bing)(bing)企業(ye)各(ge)項資產和負債的計稅(shui)(shui)基礎；被合(he)(he)(he)并(bing)(bing)(bing)企業(ye)及其股(gu)東都應按清算進行(xing)所得稅(shui)(shui)處(chu)理；被合(he)(he)(he)并(bing)(bing)(bing)企業(ye)的虧損不得在合(he)(he)(he)并(bing)(bing)(bing)企業(ye)結轉彌補。

    （2）特殊(shu)性稅務處理。對于企業(ye)合(he)并，如果企業(ye)股(gu)東在(zai)該(gai)企業(ye)合(he)并發生時取得的(de)(de)股(gu)權支付(fu)金(jin)額(e)不低于其交易支付(fu)總額(e)的(de)(de)85%，以及同一控制下且(qie)不需要支付(fu)對價的(de)(de)企業(ye)合(he)并，可以選擇(ze)采用特殊(shu)性稅務處理。

    在特殊性稅(shui)(shui)務(wu)(wu)處(chu)理中(zhong)，對于股(gu)權支(zhi)付(fu)部分，合(he)并企(qi)業(ye)(ye)接受被(bei)(bei)合(he)并企(qi)業(ye)(ye)資產和負(fu)債的計稅(shui)(shui)基礎，以(yi)被(bei)(bei)合(he)并企(qi)業(ye)(ye)的原(yuan)有(you)計稅(shui)(shui)基礎確定；被(bei)(bei)合(he)并企(qi)業(ye)(ye)合(he)并前的相(xiang)關所(suo)得(de)稅(shui)(shui)事項由合(he)并企(qi)業(ye)(ye)承繼；被(bei)(bei)合(he)并企(qi)業(ye)(ye)股(gu)東(dong)取得(de)合(he)并企(qi)業(ye)(ye)股(gu)權的計稅(shui)(shui)基礎，以(yi)其(qi)原(yuan)持有(you)的被(bei)(bei)合(he)并企(qi)業(ye)(ye)股(gu)權的計稅(shui)(shui)基礎確定。對于非股(gu)權支(zhi)付(fu)部分，其(qi)稅(shui)(shui)務(wu)(wu)處(chu)理方式與一(yi)般性稅(shui)(shui)務(wu)(wu)處(chu)理相(xiang)同。

    案例(li)2：信(xin)誠(cheng)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)吸收(shou)合并(bing)麗(li)人公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)。在(zai)合并(bing)日，麗(li)人公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)資(zi)產賬(zhang)面價值(zhi)共2200萬元(yuan)(yuan)，現金1000萬元(yuan)(yuan)，廠房及土地賬(zhang)面價值(zhi)1200萬元(yuan)(yuan)，公(gong)(gong)(gong)允(yun)價值(zhi)9000萬元(yuan)(yuan)；負(fu)債的賬(zhang)面價值(zhi)與計稅基(ji)礎和公(gong)(gong)(gong)允(yun)價值(zhi)皆為1000萬元(yuan)(yuan)；實(shi)收(shou)資(zi)本800萬元(yuan)(yuan)，留存收(shou)益400萬元(yuan)(yuan)。信(xin)誠(cheng)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)支付給華(hua)美(mei)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)1000萬股(gu)、公(gong)(gong)(gong)允(yun)價值(zhi)為9元(yuan)(yuan)／股(gu)的本公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)股(gu)份，華(hua)美(mei)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)對麗(li)人公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)投資(zi)的計稅基(ji)礎為800萬元(yuan)(yuan)。

    1.麗人公司的涉稅事項分析。在合并過程中，麗人公司將廠房及土地轉移到信誠公司名下，無需繳納營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅。如果各方經協商采用一般性稅務處理方式進行企業合并的所得稅處理，則麗人公司應該進行清算。