企(qi)業轉(zhuan)讓房地(di)產(chan)的過程中，涉及到營業稅、城(cheng)市維護建設稅（以(yi)下簡(jian)稱城(cheng)建稅）等(deng)多個稅種，稅收負擔(dan)較重。為此企(qi)業可以(yi)考慮采用投資(zi)入(ru)股、企(qi)業合并等(deng)方式轉(zhuan)讓房地(di)產(chan)，從而達(da)到延期納稅、降低稅收負擔(dan)的目的。

    一、以投資入股方式轉讓房地產

    （一）以投(tou)資(zi)入股(gu)方式轉讓房地產的稅務處理

    1.營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)。根據財稅(shui)(shui)(shui)(shui)[2002]191號文《財政部 國家稅(shui)(shui)(shui)(shui)務總局關于股權(quan)轉讓有(you)關營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)問(wen)題(ti)的通知(zhi)》的規定，以不動產、無(wu)形資(zi)產投資(zi)入股，參與接受投資(zi)方的利潤分配(pei)，共(gong)同承(cheng)擔投資(zi)風險的行為不征收(shou)營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)。在投資(zi)后轉讓其股權(quan)的也不征收(shou)營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)。而企業(ye)銷售不動產、轉讓無(wu)形資(zi)產則需要繳(jiao)納營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)。

    2.土地(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)。根據(ju)財(cai)稅(shui)(shui)(shui)字[1995]48號(hao)文《財(cai)政部、國(guo)家稅(shui)(shui)(shui)務總局關于(yu)土地(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)一些具體問題(ti)規(gui)定(ding)的(de)通知(zhi)》和財(cai)稅(shui)(shui)(shui)[2006]21號(hao)文《財(cai)政部、國(guo)家稅(shui)(shui)(shui)務總局關于(yu)土地(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)若干問題(ti)的(de)通知(zhi)》的(de)規(gui)定(ding)：對于(yu)以(yi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)進(jin)行(xing)投(tou)資(zi)(zi)(zi)、聯(lian)(lian)營的(de)，投(tou)資(zi)(zi)(zi)、聯(lian)(lian)營的(de)一方(fang)以(yi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)作價(jia)入(ru)股進(jin)行(xing)投(tou)資(zi)(zi)(zi)或作為聯(lian)(lian)營條(tiao)件，將房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)轉讓(rang)到(dao)所投(tou)資(zi)(zi)(zi)、聯(lian)(lian)營的(de)企業(ye)中時，暫(zan)免(mian)征收土地(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)。對投(tou)資(zi)(zi)(zi)、聯(lian)(lian)營企業(ye)將上述房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)再(zai)轉讓(rang)的(de)，應征收土地(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)。而(er)對于(yu)以(yi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)作價(jia)入(ru)股進(jin)行(xing)投(tou)資(zi)(zi)(zi)或聯(lian)(lian)營的(de)，凡(fan)所投(tou)資(zi)(zi)(zi)、聯(lian)(lian)營的(de)企業(ye)從事房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)的(de)，或者(zhe)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)企業(ye)以(yi)其建造(zao)的(de)商品房(fang)(fang)(fang)進(jin)行(xing)投(tou)資(zi)(zi)(zi)和聯(lian)(lian)營的(de)，均不適用暫(zan)免(mian)征收土地(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)的(de)規(gui)定(ding)。

    3.房(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)。對(dui)于投資聯營(ying)的(de)房(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)，在計(ji)(ji)征房(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)時應區別對(dui)待：對(dui)于以(yi)房(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)投資聯蕾，投資者參與投資利潤分(fen)紅、共擔風險的(de)，按(an)房(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)余值作(zuo)為計(ji)(ji)稅(shui)(shui)(shui)依據，由被投資方繳納房(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)；對(dui)于以(yi)房(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)投資，收(shou)(shou)取固定收(shou)(shou)入，不承(cheng)擔聯營(ying)風險的(de)，實際上是以(yi)聯營(ying)名義取得房(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)租金(jin)，應由投資方按(an)租金(jin)收(shou)(shou)入計(ji)(ji)征房(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)。

    4.企業(ye)所得(de)稅。一(yi)般(ban)情(qing)況(kuang)下，應分(fen)解為以公允價值(zhi)轉讓相關(guan)非(fei)貨幣性資產(chan)、按非(fei)貨幣性資產(chan)公允價值(zhi)進(jin)行投資兩項(xiang)業(ye)務。

    下(xia)面(mian)以實際案例分析投資(zi)和(he)銷(xiao)售(shou)方式對企業稅負(fu)的影響。

    案例1：華(hua)美晨裝集團在北京(jing)郊(jiao)區有一家全資子公(gong)(gong)司(si)(si)麗人(ren)公(gong)(gong)司(si)(si)，該公(gong)(gong)司(si)(si)占地(di)面(mian)積(ji)比(bi)較大，土地(di)為(wei)(wei)出讓方式獲得，共(gong)計支付地(di)價(jia)款800萬(wan)元(yuan)，廠房連同土地(di)的(de)賬(zhang)面(mian)價(jia)值為(wei)(wei)1200萬(wan)元(yuan)。華(hua)泰(tai)公(gong)(gong)司(si)(si)想在此(ci)地(di)建(jian)設一個(ge)大型商場，為(wei)(wei)此(ci)找(zhao)到麗人(ren)公(gong)(gong)司(si)(si)洽談收購此(ci)地(di)塊，出價(jia)9000萬(wan)元(yuan)。該地(di)塊上(shang)廠房的(de)評估(gu)價(jia)格為(wei)(wei)320萬(wan)元(yuan)。

    如果麗人公司將廠房連同土地銷售給華泰公司，按照規定，單位和個人銷售或轉讓其購置、抵債所得的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價或抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額計征營業稅，故麗人公司需要繳納營業稅410萬元（9000-800）×5%]，城建稅和教育費附加41萬元[410×（7%＋3%）]，印花稅4.5萬元（9000×0.5‰），土地增值稅3903.28萬元（增值額7425.5×60%-扣除項目金額1575.5×35%），企業所得稅860.31萬元[（9000-1200-41-4.5-3903.28）×25%]，納稅合計為5219.09萬元，麗人公司轉讓房地產的凈收益為2580.91萬元。華泰公司需要繳納契稅270萬元（9000×3%），印花稅4.5萬元（9000×0.5‰）。而如果麗人公司以投資入股的方式將房地產轉移到華泰公司，之后再以9000萬元的價格轉讓股權的話，其稅收負擔可以大幅度降低。