（三）利用(yong)不同的資金籌措方(fang)式進行稅收籌劃

　　房地產(chan)開發(fa)企(qi)業對(dui)資(zi)金的(de)需求量較大，如何更(geng)好(hao)地籌(chou)措資(zi)金，對(dui)公(gong)司的(de)經(jing)營起著至(zhi)關(guan)重要的(de)作用(yong)。從稅收的(de)角度來看(kan)，不(bu)同的(de)籌(chou)資(zi)模式(shi)方式(shi)公(gong)司所承擔的(de)稅收負擔是不(bu)同的(de)。

　　假設2008年1月份大海(hai)房(fang)地產開發公司新開發一(yi)個項(xiang)目，需要資金(jin)1000萬(wan)元，由于公司采(cai)用的(de)籌措資金(jin)的(de)方(fang)式不同，對公司的(de)稅負影響也必然不同。

　　如(ru)果(guo)企(qi)業選擇銀行(xing)(xing)(xing)貸(dai)款融(rong)資(zi)(zi)方(fang)式(shi)(shi)，按(an)年(nian)(nian)利(li)率8%計算(suan)，每(mei)年(nian)(nian)需要支付利(li)息(xi)80萬(wan)(wan)元，根(gen)據稅法(fa)規定，該(gai)利(li)息(xi)費用(yong)可(ke)以(yi)(yi)在稅前(qian)扣(kou)除(chu)，因此采(cai)用(yong)銀行(xing)(xing)(xing)貸(dai)款融(rong)資(zi)(zi)方(fang)式(shi)(shi)融(rong)資(zi)(zi)，對(dui)公(gong)司利(li)潤的(de)(de)(de)影響額為(wei)80萬(wan)(wan)元，可(ke)以(yi)(yi)為(wei)公(gong)司節(jie)稅80×25%=20萬(wan)(wan)元；如(ru)果(guo)大(da)海房地產開(kai)發公(gong)司經過批準(zhun)發行(xing)(xing)(xing)債(zhai)券(quan)融(rong)資(zi)(zi)，公(gong)司債(zhai)券(quan)可(ke)以(yi)(yi)對(dui)社會(hui)公(gong)開(kai)發行(xing)(xing)(xing)，也可(ke)以(yi)(yi)局限于(yu)企(qi)業內部(bu)職工發行(xing)(xing)(xing)。稅法(fa)規定資(zi)(zi)本紅(hong)息(xi)不(bu)得在稅前(qian)扣(kou)除(chu)，而債(zhai)券(quan)利(li)息(xi)可(ke)以(yi)(yi)作為(wei)費用(yong)在稅前(qian)列支。如(ru)果(guo)債(zhai)券(quan)年(nian)(nian)利(li)率為(wei)10%，則通(tong)過債(zhai)券(quan)融(rong)資(zi)(zi)對(dui)公(gong)司利(li)潤的(de)(de)(de)影響為(wei)100萬(wan)(wan)元，即(ji)采(cai)用(yong)發行(xing)(xing)(xing)債(zhai)券(quan)的(de)(de)(de)方(fang)式(shi)(shi)融(rong)資(zi)(zi)可(ke)以(yi)(yi)為(wei)企(qi)業節(jie)稅25（100×25%）萬(wan)(wan)元。采(cai)用(yong)上述兩種方(fang)式(shi)(shi)融(rong)資(zi)(zi)，都可(ke)以(yi)(yi)達到節(jie)稅的(de)(de)(de)目(mu)的(de)(de)(de)，只(zhi)是(shi)影響程度有所(suo)不(bu)同(tong)，但(dan)如(ru)果(guo)企(qi)業通(tong)過發行(xing)(xing)(xing)股(gu)票的(de)(de)(de)方(fang)式(shi)(shi)進行(xing)(xing)(xing)融(rong)資(zi)(zi)，由于(yu)發行(xing)(xing)(xing)股(gu)票屬于(yu)權益(yi)資(zi)(zi)金(jin)模式(shi)(shi)，只(zhi)能(neng)按(an)稅后利(li)潤分配，所(suo)以(yi)(yi)不(bu)能(neng)有效降低稅基。

　　（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃

　　房地產開(kai)發企業以房地產的(de)法定(ding)所有權轉移后確認(ren)銷(xiao)售收(shou)(shou)(shou)(shou)入，但(dan)在實際工(gong)作(zuo)中應采取謹慎(shen)原則，客(ke)觀評估收(shou)(shou)(shou)(shou)入的(de)實現，對估計價款(kuan)不能(neng)(neng)收(shou)(shou)(shou)(shou)回(hui)的(de)，不能(neng)(neng)確認(ren)為收(shou)(shou)(shou)(shou)入；已經(jing)收(shou)(shou)(shou)(shou)回(hui)部分價款(kuan)只將收(shou)(shou)(shou)(shou)回(hui)部分確認(ren)為收(shou)(shou)(shou)(shou)入。

　　由于房(fang)地(di)產(chan)單位價(jia)值較(jiao)高，購(gou)買方很難(nan)一(yi)次拿出大額款項(xiang)購(gou)置(zhi)房(fang)地(di)產(chan)，房(fang)地(di)產(chan)開發企業(ye)一(yi)般都采用分期(qi)收(shou)款方式銷售(shou)。采用這種方式，企業(ye)不能按售(shou)價(jia)總額確認收(shou)入，并(bing)響應地(di)分次接轉成本(ben)，起(qi)到節(jie)稅的作用。

　　大海(hai)房(fang)地產(chan)開(kai)發公司對(dui)外(wai)簽訂了一份分期(qi)(qi)收(shou)款銷售房(fang)產(chan)合(he)同，合(he)同中商品房(fang)總(zong)價款800萬(wan)元(yuan)，分4次(ci)付(fu)清(qing)，首期(qi)(qi)付(fu)款40%，首期(qi)(qi)付(fu)款后即(ji)把(ba)商品房(fang)所有權轉(zhuan)讓(rang)，如果此時(shi)確認(ren)(ren)收(shou)入(ru)(ru)，應繳(jiao)納(na)的(de)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)為(wei)800×5%=40（萬(wan)元(yuan)）。如果按分期(qi)(qi)收(shou)款確認(ren)(ren)收(shou)入(ru)(ru)，第一次(ci)應繳(jiao)納(na)的(de)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)800×40%×5%=16（萬(wan)元(yuan)）。以后三次(ci)分別繳(jiao)納(na)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)800×20%×5%=8（萬(wan)元(yuan)），共計(ji)16+3×8=40（萬(wan)元(yuan)）。雖然兩種(zhong)方法繳(jiao)納(na)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)都是(shi)40萬(wan)元(yuan)，但是(shi)采用分次(ci)確認(ren)(ren)收(shou)入(ru)(ru)可以延緩納(na)稅(shui)時(shi)間。

　　值得(de)(de)注意的(de)(de)(de)(de)是(shi)，國(guo)稅(shui)發(fa)(fa)(fa)[2009]31號《國(guo)家(jia)稅(shui)務(wu)總局關于(yu)(yu)(yu)房(fang)(fang)(fang)地(di)產開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)業(ye)務(wu)征收企(qi)業(ye)所(suo)(suo)得(de)(de)稅(shui)問(wen)題的(de)(de)(de)(de)通知》明(ming)確(que)了(le)收入(ru)在5種特(te)殊情況(kuang)下(xia)確(que)認標準，對于(yu)(yu)(yu)采(cai)(cai)取分期付(fu)款(kuan)(kuan)方(fang)式銷(xiao)(xiao)售(shou)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)產品(pin)的(de)(de)(de)(de)，應按(an)照(zhao)銷(xiao)(xiao)售(shou)合同(tong)或協議約定(ding)付(fu)款(kuan)(kuan)日(ri)期確(que)認收入(ru)的(de)(de)(de)(de)實現(xian)，付(fu)款(kuan)(kuan)方(fang)提前付(fu)款(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)(de)，按(an)照(zhao)實際(ji)付(fu)款(kuan)(kuan)日(ri)確(que)認收入(ru)的(de)(de)(de)(de)實現(xian)。房(fang)(fang)(fang)地(di)產開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)企(qi)業(ye)采(cai)(cai)取預(yu)售(shou)方(fang)式銷(xiao)(xiao)售(shou)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)產品(pin)的(de)(de)(de)(de)，其(qi)當期取得(de)(de)的(de)(de)(de)(de)預(yu)售(shou)收入(ru)先按(an)規(gui)定(ding)的(de)(de)(de)(de)利潤(run)率（經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)必須符合建(jian)設(she)部(bu)、國(guo)家(jia)發(fa)(fa)(fa)展改革委員會(hui)、國(guo)土資(zi)源(yuan)部(bu)、中國(guo)人(ren)(ren)民銀(yin)行(xing)《關于(yu)(yu)(yu)印發(fa)(fa)(fa)〈經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)管理(li)辦(ban)法〉的(de)(de)(de)(de)通知》（建(jian)住房(fang)(fang)(fang)〔2004〕77號）等(deng)有(you)關法規(gui)的(de)(de)(de)(de)規(gui)定(ding),其(qi)預(yu)售(shou)收入(ru)的(de)(de)(de)(de)計(ji)稅(shui)毛利率不(bu)得(de)(de)低(di)于(yu)(yu)(yu)3%。開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)企(qi)業(ye)對經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)預(yu)售(shou)收入(ru)進行(xing)初始納稅(shui)申報時(shi)(shi),必須附(fu)送有(you)關部(bu)門的(de)(de)(de)(de)批(pi)準文(wen)件以(yi)及(ji)其(qi)他相關證明(ming)材(cai)料。凡不(bu)符合規(gui)定(ding)或未附(fu)送有(you)關部(bu)門的(de)(de)(de)(de)批(pi)準文(wen)件以(yi)及(ji)其(qi)他相關證明(ming)材(cai)料的(de)(de)(de)(de)，一律(lv)按(an)銷(xiao)(xiao)售(shou)非經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)規(gui)定(ding)計(ji)算(suan)繳(jiao)納企(qi)業(ye)所(suo)(suo)得(de)(de)稅(shui)。非經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)預(yu)計(ji)計(ji)稅(shui)毛利率按(an)以(yi)下(xia)規(gui)定(ding)確(que)定(ding)：1.開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)位于(yu)(yu)(yu)省、自治區(qu)(qu)、直轄(xia)市和(he)計(ji)劃單列市人(ren)(ren)民政府所(suo)(suo)在地(di)城(cheng)(cheng)市城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)和(he)郊區(qu)(qu)的(de)(de)(de)(de)，不(bu)得(de)(de)低(di)于(yu)(yu)(yu)15％。2．開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)位于(yu)(yu)(yu)地(di)及(ji)地(di)級(ji)市城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)及(ji)郊區(qu)(qu)的(de)(de)(de)(de)，不(bu)得(de)(de)低(di)于(yu)(yu)(yu)10%。3．開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)位于(yu)(yu)(yu)其(qi)他地(di)區(qu)(qu)的(de)(de)(de)(de)，不(bu)得(de)(de)低(di)于(yu)(yu)(yu)5％。4、屬于(yu)(yu)(yu)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)、限價(jia)房(fang)(fang)(fang)和(he)危改房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)，不(bu)得(de)(de)低(di)于(yu)(yu)(yu)3%。）計(ji)算(suan)出預(yu)計(ji)營(ying)業(ye)利潤(run)額(e)(e)，再(zai)并入(ru)當期的(de)(de)(de)(de)應納稅(shui)所(suo)(suo)得(de)(de)額(e)(e)統(tong)一繳(jiao)納企(qi)業(ye)所(suo)(suo)得(de)(de)稅(shui)，待(dai)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)產品(pin)完工時(shi)(shi)再(zai)進行(xing)結算(suan)調整。