一、房地產開發企業稅收籌劃技術

　　房(fang)地產(chan)開發企業由(you)于(yu)其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的(de)籌劃技術也是多(duo)種多(duo)樣的(de)，根據其特(te)點和經營業務，對其采用的(de)稅收籌劃技術可以歸納為以下幾(ji)種。

　　（一(yi)）規避平臺籌劃(hua)

　　土地增(zeng)值稅適(shi)用四級超率(lv)累(lei)進稅率(lv)，存(cun)在著明顯地稅率(lv)跳躍臨界點。因此，可(ke)(ke)以利用規避平(ping)臺籌劃(hua)規律(lv)進行籌劃(hua)節(jie)稅，其關鍵(jian)性的(de)操作是控(kong)制(zhi)增(zeng)長率(lv)，可(ke)(ke)以通(tong)過價格、扣除額的(de)調節(jie)來實現。

　　（二）投(tou)資轉化技(ji)術

　　房(fang)地(di)產開(kai)發企(qi)(qi)業(ye)(ye)除(chu)了開(kai)發、銷售房(fang)產這一傳統(tong)經營模式外，還可以采用出租(zu)、投資聯營等多(duo)樣(yang)的(de)經營模式，轉化技(ji)術對于房(fang)地(di)產開(kai)發企(qi)(qi)業(ye)(ye)來說(shuo)，其效(xiao)果(guo)非(fei)常(chang)明顯(xian)。

　　(三)稅基(ji)籌劃技術

　　房地產(chan)開發企業資金(jin)(jin)(jin)占用量大，需要(yao)不斷(duan)籌措資金(jin)(jin)(jin)維(wei)持其開發能(neng)力，而資金(jin)(jin)(jin)籌劃中的稅收籌劃，集中于(yu)如何降(jiang)低(di)稅基。銀行(xing)貸款籌資、發行(xing)債(zhai)券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵(di)稅效應(ying)降(jiang)低(di)稅負，而發行(xing)股票則屬(shu)于(yu)權益資金(jin)(jin)(jin)模式，只(zhi)能(neng)按稅后利潤分配，不能(neng)有(you)效降(jiang)低(di)稅基。

　　（四）實現技術

　　主(zhu)營業(ye)務收(shou)(shou)入的(de)(de)籌劃(hua)，其切入點(dian)是(shi)運用實(shi)現(xian)技術，合(he)理控制和確認(ren)收(shou)(shou)入的(de)(de)實(shi)現(xian)，降(jiang)低稅負。對于房(fang)地產(chan)企業(ye)來說，稅收(shou)(shou)政策對其收(shou)(shou)入的(de)(de)約束是(shi)相當嚴格的(de)(de)，預(yu)售收(shou)(shou)入也要按(an)預(yu)計利(li)潤率調增應納稅所得(de)額(e)，預(yu)繳(jiao)企業(ye)所得(de)稅。房(fang)產(chan)銷(xiao)售定金、預(yu)收(shou)(shou)房(fang)產(chan)款都要納入收(shou)(shou)入總額(e)繳(jiao)納營業(ye)稅。

　　二、房地產開發企業稅收籌劃方式

　　（一）利(li)用(yong)臨界點(dian)進行(xing)稅收籌劃(hua)

　　納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。