假(jia)設房產原(yuan)值為(wei)(wei)P, 房產使用面積(ji)為(wei)(wei)L平方米，如果出租(zu)則(ze)每年可取得租(zu)金(jin)收(shou)入R1,用于聯營，則(ze)預(yu)期(qi)每年的聯營企業利(li)潤中大(da)海房地產開發(fa)公司(si)所占份(fen)額為(wei)(wei)R2，出租(zu)和(he)聯營的稅負分(fen)別為(wei)(wei)T1和(he)T2。

　　1、采(cai)取(qu)出租(zu)方式應承擔(dan)的稅負(fu)

　　營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)：房(fang)產(chan)租賃(lin)屬于服務(wu)業(ye)(ye)，按(an)照租金收入(ru)的(de)(de)5%征稅(shui)(shui)(shui)(shui)，應(ying)(ying)為(wei)5%×R1；房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)：房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)應(ying)(ying)依(yi)照房(fang)產(chan)租金收入(ru)計算繳納(na)，稅(shui)(shui)(shui)(shui)率為(wei)12%，則房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)為(wei)12%×R1；城建稅(shui)(shui)(shui)(shui)：假設大(da)海房(fang)地產(chan)開發公司位于市(shi)區，城建稅(shui)(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率為(wei)7%，依(yi)據其(qi)繳納(na)的(de)(de)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)，則，城建稅(shui)(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)(shui)負為(wei)5%×R1×7%=0.35%R1；教育(yu)費(fei)附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印(yin)花(hua)(hua)稅(shui)(shui)(shui)(shui)：在訂立(li)合同時(shi)，企業(ye)(ye)必須(xu)繳納(na)印(yin)花(hua)(hua)稅(shui)(shui)(shui)(shui)，根據《中華(hua)人民共(gong)和(he)國印(yin)花(hua)(hua)稅(shui)(shui)(shui)(shui)暫行條(tiao)(tiao)理》第3條(tiao)(tiao)規定：“按(an)租賃(lin)金額千分之一(yi)貼花(hua)(hua)”，因此(ci)，印(yin)花(hua)(hua)稅(shui)(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)(shui)負為(wei)0.1%R1；所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)(shui)：營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)、城建稅(shui)(shui)(shui)(shui)、教育(yu)費(fei)附加可(ke)以在稅(shui)(shui)(shui)(shui)前扣除，那么，企業(ye)(ye)租金收入(ru)應(ying)(ying)納(na)的(de)(de)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)(shui)為(wei)25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

　　總體稅(shui)負T1=營業稅(shui)+房產稅(shui)+城建稅(shui)+教(jiao)育費(fei)附加+印花稅(shui)+所得稅(shui)=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即(ji)，采取出(chu)租(zu)方(fang)式下，公司的總體稅(shui)負T1=41.22%R1。

　　2、采取聯(lian)營方式應承擔的稅(shui)負(fu)

　　房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)：根據稅(shui)(shui)(shui)法規定(ding)，房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)依照房(fang)(fang)產(chan)(chan)原值一(yi)次減除(chu)10%-30%的余值計稅(shui)(shui)(shui)，稅(shui)(shui)(shui)率(lv)為(wei)1.2%。假定(ding)減除(chu)率(lv)為(wei)30%，則房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)負(fu)=1.2%×（1-30%）P。土(tu)(tu)地使用稅(shui)(shui)(shui)(此稅(shui)(shui)(shui)種從量定(ding)額征收，各地標準不一(yi)，以菏(he)澤市為(wei)例，城區單位稅(shui)(shui)(shui)額為(wei)0.68元/平方米)，則土(tu)(tu)地使用稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)負(fu)為(wei)0.68×L=0.68L；所得稅(shui)(shui)(shui)：聯營利潤所得應(ying)繳(jiao)所得稅(shui)(shui)(shui)，所得稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)負(fu)=R2×25%=25%R2。

　　總體稅(shui)(shui)(shui)負(fu)T2=房產稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)負(fu)+土地(di)使用稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)負(fu)+所得稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)負(fu)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

　　尋(xun)求稅負均衡點。由于租(zu)(zu)金(jin)的收入相對固定(ding)，而且在出租(zu)(zu)之(zhi)前可(ke)以(yi)(yi)商定(ding)，而聯營(ying)(ying)收入則因(yin)影(ying)響(xiang)因(yin)素(su)多，不可(ke)確定(ding)性更大，所以(yi)(yi)，可(ke)以(yi)(yi)用租(zu)(zu)金(jin)來預(yu)測聯營(ying)(ying)收入。當二者稅負相等時，即，

　　41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則(ze)R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

　　在對房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：若預期聯營收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產采取聯營方式稅負輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯營方式；若預期聯營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產采取租賃方式稅負輕于采取聯營方式。本例中，由于大海房地產開發公司所占份額為500萬元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節稅。此時的總體稅負T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯營方式下的總體稅負T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司采取租賃方式比采取聯營方式可以節稅254.96(337.4-82.44)萬元.