大海房地(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)公(gong)(gong)司建(jian)造(zao)一(yi)幢(chuang)普通(tong)標準住宅，取得銷售收(shou)入(ru)693萬元(yuan)(yuan)。該(gai)(gai)(gai)(gai)公(gong)(gong)司為(wei)(wei)(wei)(wei)建(jian)造(zao)普通(tong)標準住宅支付的(de)地(di)(di)價款為(wei)(wei)(wei)(wei)100萬元(yuan)(yuan)，建(jian)造(zao)此樓(lou)投入(ru)了(le)300萬元(yuan)(yuan)的(de)房地(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)成本(ben)（其中：土地(di)(di)征(zheng)用(yong)及拆遷補償費(fei)(fei)(fei)40萬元(yuan)(yuan)，前(qian)期工程費(fei)(fei)(fei)40萬元(yuan)(yuan)，建(jian)筑安裝工程費(fei)(fei)(fei)100萬元(yuan)(yuan)，基礎設施費(fei)(fei)(fei)，開(kai)發(fa)(fa)間接費(fei)(fei)(fei)用(yong)40萬元(yuan)(yuan)），房地(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)費(fei)(fei)(fei)用(yong)為(wei)(wei)(wei)(wei)40萬元(yuan)(yuan)，與轉讓房地(di)(di)產有(you)關的(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)金為(wei)(wei)(wei)(wei)55萬元(yuan)(yuan)。根(gen)據稅(shui)(shui)(shui)(shui)法的(de)規(gui)定，該(gai)(gai)(gai)(gai)房地(di)(di)產企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)可以(yi)扣除(chu)(chu)(chu)的(de)費(fei)(fei)(fei)用(yong)除(chu)(chu)(chu)了(le)上述(shu)費(fei)(fei)(fei)用(yong)以(yi)外，還可以(yi)加計(ji)扣除(chu)(chu)(chu)（100+300）×20%=80萬元(yuan)(yuan)。因此，該(gai)(gai)(gai)(gai)房地(di)(di)產企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)增(zeng)值(zhi)率為(wei)(wei)(wei)(wei)（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根(gen)據稅(shui)(shui)(shui)(shui)法規(gui)定應(ying)按30%的(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率繳(jiao)納(na)(na)(na)土地(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元(yuan)(yuan)。企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)后(hou)(hou)利潤為(wei)(wei)(wei)(wei)693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元(yuan)(yuan)。如果該(gai)(gai)(gai)(gai)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)進行納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)籌(chou)(chou)劃(hua)，將該(gai)(gai)(gai)(gai)批住宅的(de)出售價格降低為(wei)(wei)(wei)(wei)690萬元(yuan)(yuan)，則該(gai)(gai)(gai)(gai)公(gong)(gong)司的(de)增(zeng)值(zhi)率為(wei)(wei)(wei)(wei)（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根(gen)據稅(shui)(shui)(shui)(shui)法的(de)規(gui)定，該(gai)(gai)(gai)(gai)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)不用(yong)繳(jiao)納(na)(na)(na)土地(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)。企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)后(hou)(hou)利潤為(wei)(wei)(wei)(wei)690-100-300-40-80-55=115萬元(yuan)(yuan)。進行納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)籌(chou)(chou)劃(hua)后(hou)(hou)使企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)減輕(qing)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)負擔(dan)115-82.6=32.4萬元(yuan)(yuan)。

　　同(tong)樣，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)也可以通過增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)(jia)扣(kou)除(chu)項目(mu)，利(li)(li)用土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)的(de)(de)臨界(jie)點(dian)來進(jin)(jin)行納稅(shui)(shui)籌劃(hua)。假(jia)如(ru)黃河(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)公(gong)(gong)司開發(fa)一幢普(pu)(pu)通標準(zhun)住宅，房(fang)(fang)(fang)(fang)屋售價(jia)為(wei)(wei)1000萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，按照稅(shui)(shui)法(fa)規定可扣(kou)除(chu)項目(mu)金額(e)(e)為(wei)(wei)810萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)。增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)額(e)(e)為(wei)(wei)190萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)率(lv)為(wei)(wei)200/800=23.4%該(gai)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)(gong)司需(xu)要(yao)繳(jiao)納土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)190×30%=57萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，營業(ye)稅(shui)(shui)1000×5%=50萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，城市(shi)(shi)維護建(jian)設稅(shui)(shui)和教育(yu)費(fei)(fei)附加(jia)(jia)50×（7%+3%）=5萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)。不(bu)考(kao)慮企業(ye)所得稅(shui)(shui)，該(gai)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)(gong)司的(de)(de)利(li)(li)潤為(wei)(wei)1000-810-57-50-5=78萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)。如(ru)果該(gai)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)(gong)司進(jin)(jin)行納稅(shui)(shui)籌劃(hua)，將該(gai)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋進(jin)(jin)行簡單裝修，費(fei)(fei)用為(wei)(wei)105萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，房(fang)(fang)(fang)(fang)屋售價(jia)增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)(jia)至1100萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)。則(ze)按照稅(shui)(shui)法(fa)規定可扣(kou)除(chu)項目(mu)增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)(jia)為(wei)(wei)915萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)額(e)(e)為(wei)(wei)185萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)率(lv)為(wei)(wei)185/915=20%，不(bu)需(xu)要(yao)繳(jiao)納土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)。該(gai)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)(gong)司需(xu)要(yao)繳(jiao)納營業(ye)稅(shui)(shui)1100×5%=55萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，城市(shi)(shi)維護建(jian)設稅(shui)(shui)和教育(yu)費(fei)(fei)附加(jia)(jia)55×（7%+3%）=5.5萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)。同(tong)樣，不(bu)考(kao)慮企業(ye)所得稅(shui)(shui)，該(gai)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)(gong)司的(de)(de)利(li)(li)潤為(wei)(wei)1100-915-55-5.5=124.5萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)。該(gai)納稅(shui)(shui)籌劃(hua)降低企業(ye)稅(shui)(shui)收(shou)負擔為(wei)(wei)124.5-78=46.5萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)。因為(wei)(wei)，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)是房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)的(de)(de)主要(yao)成本(ben)之一，而(er)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)在建(jian)造普(pu)(pu)通標準(zhun)住宅增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)率(lv)不(bu)超(chao)過20%的(de)(de)情況下可以免征，企業(ye)可以通過增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)(jia)扣(kou)除(chu)項目(mu)使得房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)率(lv)不(bu)超(chao)過20%，從而(er)享受免稅(shui)(shui)待遇。

　　（二）利用投(tou)資方式的不同(tong)進行稅收籌劃

　　房(fang)地產(chan)(chan)開發公(gong)司對于投資(zi)性房(fang)地產(chan)(chan)有(you)兩(liang)種(zhong)(zhong)不同的(de)投資(zi)方式：一是(shi)出租取得租金；二是(shi)以房(fang)地產(chan)(chan)入股聯營分得利(li)潤。這兩(liang)種(zhong)(zhong)投資(zi)方式所(suo)涉及稅種(zhong)(zhong)及稅負(fu)各不相同，存在著較大的(de)稅收籌劃空間(jian)。

　　大海房地產開發公司在菏澤市城區繁華地帶有一處空閑房產。房產原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份準備對外投資,若采取出租方式,預計年取得租金為200萬元，若用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中，大海房地產公司所占份額為500萬元。那么,我們分析一下,哪種方式對于企業更能節稅,