(二(er))房產計稅原值的計算

　　財稅[2010]121號(hao)文件規定(ding)(ding)：“宗地(di)(di)容(rong)積(ji)(ji)率(注：容(rong)積(ji)(ji)率是指房(fang)(fang)(fang)屋總建筑面(mian)積(ji)(ji)與用(yong)(yong)地(di)(di)面(mian)積(ji)(ji)的比率)低(di)于(yu)0.5的，按(an)房(fang)(fang)(fang)產建筑面(mian)積(ji)(ji)的2倍計(ji)(ji)算(suan)土(tu)地(di)(di)面(mian)積(ji)(ji)并據此確(que)定(ding)(ding)計(ji)(ji)入房(fang)(fang)(fang)產原(yuan)值的地(di)(di)價。”《江(jiang)蘇省財政(zheng)廳江(jiang)蘇省地(di)(di)方(fang)稅務局轉(zhuan)發(fa)的通知》(蘇財稅[2011]3號(hao))進一(yi)步明確(que)：“對(dui)宗地(di)(di)容(rong)積(ji)(ji)率低(di)于(yu)0.5的，其計(ji)(ji)入房(fang)(fang)(fang)產原(yuan)值的地(di)(di)價按(an)以(yi)下公式計(ji)(ji)算(suan)：計(ji)(ji)入房(fang)(fang)(fang)產原(yuan)值的地(di)(di)價=應稅房(fang)(fang)(fang)產建筑面(mian)積(ji)(ji)×2×土(tu)地(di)(di)單(dan)價。通地(di)(di)劃撥方(fang)式取得土(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權(quan)的，計(ji)(ji)入房(fang)(fang)(fang)產原(yuan)值的地(di)(di)價為零。”

　　根據上(shang)述(shu)規定(ding)(ding)，計(ji)(ji)入房(fang)(fang)產(chan)計(ji)(ji)稅(shui)原(yuan)(yuan)值(zhi)的地(di)(di)價(jia)(jia)應當區分(fen)(fen)以下兩種情形(xing)確定(ding)(ding)：第一，宗(zong)地(di)(di)容(rong)積(ji)率大于(yu)等于(yu)0.5的，地(di)(di)價(jia)(jia)應當全部分(fen)(fen)攤(tan)計(ji)(ji)入房(fang)(fang)產(chan)計(ji)(ji)稅(shui)原(yuan)(yuan)值(zhi)；第二，宗(zong)地(di)(di)容(rong)積(ji)率低于(yu)0.5的，按照房(fang)(fang)產(chan)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)的2倍計(ji)(ji)算占地(di)(di)面(mian)(mian)積(ji)和地(di)(di)價(jia)(jia)并(bing)分(fen)(fen)攤(tan)計(ji)(ji)入房(fang)(fang)產(chan)計(ji)(ji)稅(shui)原(yuan)(yuan)值(zhi)。

　　例1：A公(gong)司土(tu)地(di)總面(mian)(mian)積為(wei)10000平(ping)方米，取得土(tu)地(di)使用權支(zhi)付的價款以及開發(fa)土(tu)地(di)發(fa)生的成(cheng)本(ben)(ben)(ben)費用(指平(ping)整(zheng)土(tu)地(di)等活(huo)動發(fa)生的成(cheng)本(ben)(ben)(ben)費用，不包(bao)括房(fang)屋建(jian)造成(cheng)本(ben)(ben)(ben)，下同(tong))總額為(wei)600萬元，2010年底房(fang)屋總建(jian)筑面(mian)(mian)積為(wei)1000平(ping)米。(假(jia)設不考(kao)慮其他影(ying)響因素，下同(tong)。)

　　容積率＝1000÷10000＝0.1

　　土地單(dan)價＝600÷10000＝0.06(萬(wan)元(yuan)／平方米)

　　計(ji)入房(fang)產計(ji)稅(shui)原值的地(di)價(jia)＝1000×2×0.06＝120(萬元)

　　A公司在申報(bao)繳納房(fang)產(chan)稅時，計入房(fang)產(chan)計稅原(yuan)值的地價(jia)款(kuan)應為120萬元(yuan)。

　　例2：B公司土地總(zong)面積為10000平方米，取得(de)土地使用(yong)權(quan)支付的(de)(de)價款以及開(kai)發(fa)土地發(fa)生的(de)(de)成本費用(yong)總(zong)額為600萬元(yuan)，2010年(nian)底(di)房(fang)屋總(zong)建筑面積為6000平米。

　　容積(ji)率(lv)＝6000÷10000＝0.6

　　因為容積率大(da)于0.5，所以B公(gong)司在申(shen)報繳納房(fang)產稅時，地(di)價款600萬元(yuan)應當全部計(ji)入(ru)房(fang)產計(ji)稅原值。

　　二、新舊政策的銜接

　　(一)執行《企業(ye)會計(ji)制度》和《小企業(ye)會計(ji)制度》的納稅人

　　《企(qi)業(ye)(ye)(ye)會計(ji)制(zhi)度》規定(ding)：“企(qi)業(ye)(ye)(ye)購入(ru)(ru)或(huo)以支(zhi)付土(tu)(tu)地出讓(rang)金方(fang)式取(qu)得的(de)(de)土(tu)(tu)地使用(yong)(yong)權(quan)(quan)，在尚未開發(fa)(fa)(fa)或(huo)建造(zao)自用(yong)(yong)項目前，作(zuo)(zuo)為(wei)無形(xing)資產核(he)算，并(bing)按本(ben)(ben)制(zhi)度規定(ding)的(de)(de)期限分期攤銷(xiao)。房(fang)地產開發(fa)(fa)(fa)企(qi)業(ye)(ye)(ye)開發(fa)(fa)(fa)商品房(fang)時(shi)，應將(jiang)土(tu)(tu)地使用(yong)(yong)權(quan)(quan)的(de)(de)賬面(mian)價(jia)(jia)值(zhi)全(quan)部轉入(ru)(ru)開發(fa)(fa)(fa)成(cheng)本(ben)(ben)；企(qi)業(ye)(ye)(ye)利用(yong)(yong)土(tu)(tu)地建造(zao)自用(yong)(yong)某(mou)項目時(shi)，將(jiang)土(tu)(tu)地使用(yong)(yong)權(quan)(quan)的(de)(de)賬面(mian)價(jia)(jia)值(zhi)全(quan)部轉入(ru)(ru)在建工(gong)(gong)程成(cheng)本(ben)(ben)。”《小企(qi)業(ye)(ye)(ye)會計(ji)制(zhi)度》規定(ding)：“企(qi)業(ye)(ye)(ye)購入(ru)(ru)的(de)(de)土(tu)(tu)地使用(yong)(yong)權(quan)(quan)，或(huo)以支(zhi)付土(tu)(tu)地出讓(rang)金方(fang)式取(qu)得的(de)(de)土(tu)(tu)地使用(yong)(yong)權(quan)(quan)，按照(zhao)實際(ji)支(zhi)付的(de)(de)價(jia)(jia)款作(zuo)(zuo)為(wei)實際(ji)成(cheng)本(ben)(ben)，并(bing)作(zuo)(zuo)為(wei)無形(xing)資產核(he)算；待該項土(tu)(tu)地開發(fa)(fa)(fa)時(shi)再將(jiang)其賬面(mian)價(jia)(jia)值(zhi)轉入(ru)(ru)相關在建工(gong)(gong)程。”

　　從上述規定可以看出，執行《企業會計制度》和《小企業會計制度》(以下合并簡稱“會計制度”)的納稅人，在會計核算時應當將地價計入房產原值。需要說明的是，對于土地面積大于房屋實際占地面積的部分，會計制度并未明確要求將這部分“空地”的價值計入房產原值，因此，納稅人在進行會計核算時具有一定的自由裁量權。財稅[2010]121號文件下發后，執行會計制度的納稅人在申報繳納房產稅時，應當根據會計與稅法的差異，相應對房產計稅原值進行調增或調減。