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房地產開發企業納稅指南(5)

時間:2007-03-19? 點擊: 次 來源:未知

(二)轉讓地上建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設施。
(三)附著物是指附著于土地上的不能移動,一經移動即遭損壞的物品。
(四)取得收入的行為,包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
(五)土地增值稅的計稅依據
計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額后的余額。
房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括:
1.取得土地使用權所支付的金額;
2.開發土地的成本、費用;
3.新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格;
4.與轉讓房地產有關的稅金;
財政部規定的其他扣除項目。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定,計算土地增值額的扣除項目,具體為:
(1)取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
(2)開發土地和新建房及配套設施的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
(3)開發土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規定,與房地產開發有關的費用直接計入當年損益,不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算,市政府在京政發(1996)7號《北京市人民政府關于征收土地增值稅有關政策問題的通知》中明確,財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%的以內計算扣除。
(4)舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,由市政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率,并經地方主管稅務機關確認的價格。
(5)與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。