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房地產開發企業納稅指南(3)
時間:2007-03-19?
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來源:未知
① 房屋建成后,如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業稅“以無形資產投資入股,參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業稅”的規定,對甲方向合營企業提供的土地使用權,視為投資入股,對其不征營業稅;只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅;對雙方分得的利潤不征營業稅。
② 房屋建成后,甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為,而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅;對合營企業則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅;
③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經營行為,也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股,共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此,首先對甲方向合營企業轉讓的土地,按“轉讓無形資產”征稅,其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次,對合營企業的房屋,在分配給甲、乙方后,如果各自銷售,則再按“銷售不動產”征稅。
對于轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金,有如下規定:
納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產,采用預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”此項規定所稱預收款,包括預收定金。因此,預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。
(3)根據《轉發國家稅務總局關于印發營業稅問題解答(之一)的通知》(京地稅營[1995]319號)規定:
以“還本”方式銷售建筑物,是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者,這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為,應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅,不得減除所謂“還本”支出。
(4)中外合作開發房地產征收營業稅問題
根據《轉發《國家稅務總局關于中外合作開發房地產征收營業稅問題的批復》的通知》(京地稅營[1994]205號)規定:
① 關于中外雙方合作建房的征稅問題
中方將獲得的土地與外方合作,辦理土地使用權轉移后,不論是按建成的商品房分配面積,還是按商品房銷售后的收入進行分配,均不符合現行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業稅”的規定、因此,應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅;其營業額為實際取得的全部收入,包括價外收費;其納稅義務發生時間為取得收入的當天。