審(shen)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)人員在充(chong)分(fen)識別、評估(gu)(gu)房地產(chan)企(qi)業存貨跌價(jia)(jia)可(ke)能存在的(de)(de)重(zhong)大(da)錯報(bao)風(feng)險(xian)后，應與(yu)管理(li)層充(chong)分(fen)溝(gou)通(tong)其所(suo)作(zuo)出的(de)(de)有關存貨跌價(jia)(jia)準備的(de)(de)會(hui)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)估(gu)(gu)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)是(shi)否(fou)適當(dang)(dang)；復(fu)核其會(hui)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)估(gu)(gu)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)方法是(shi)否(fou)適當(dang)(dang)；相關控制是(shi)否(fou)健全；必要時是(shi)否(fou)利用了專家(jia)的(de)(de)工作(zuo)；會(hui)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)估(gu)(gu)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)所(suo)依據的(de)(de)假設是(shi)否(fou)合理(li)，會(hui)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)估(gu)(gu)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)方法是(shi)否(fou)發(fa)(fa)生重(zhong)大(da)變(bian)更以(yi)及變(bian)更原因是(shi)否(fou)合理(li)，并(bing)在此基礎上針(zhen)對(dui)不同(tong)存貨類型且考慮(lv)區(qu)分(fen)已簽約和(he)未簽約情況，分(fen)別設計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)和(he)實施進(jin)一步審(shen)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)程(cheng)序(xu)，獲(huo)取充(chong)分(fen)、適當(dang)(dang)的(de)(de)審(shen)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)證據，將相關重(zhong)大(da)錯報(bao)風(feng)險(xian)減低至可(ke)接(jie)受的(de)(de)水平(ping)。以(yi)下(xia)就開發(fa)(fa)成本、開發(fa)(fa)產(chan)品的(de)(de)跌價(jia)(jia)審(shen)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)應實施的(de)(de)進(jin)一步審(shen)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)程(cheng)序(xu)重(zhong)點提示如下(xia)：

    （一）開發成本跌(die)價(jia)的進一步審計程序

    1.結合開發成本審(shen)計的結果確定其(qi)賬面成本。

    2.結合現場盤點(dian)程序確定在建項(xiang)目的(de)現狀是否屬于正常(chang)的(de)建設(she)狀態，對(dui)于盤點(dian)中發(fa)現的(de)異常(chang)停建項(xiang)目應特別關(guan)注其是否存(cun)在跌價情形(xing)。

    3.由(you)于(yu)房地產行業專業性較強，審(shen)計人員在(zai)對(dui)在(zai)建項目進行盤點時可能(neng)無(wu)法判(pan)斷項目進展或(huo)建設(she)(she)狀態(tai)，應考(kao)慮利用(yong)專家的工(gong)作。如提請(qing)被審(shen)計單位聘請(qing)房地產評估師或(huo)造價(jia)師對(dui)在(zai)建項目的建設(she)(she)狀態(tai)、完(wan)工(gong)程(cheng)度進行確(que)認，以確(que)定其是(shi)否存在(zai)跌(die)價(jia)情形。

    4.復核(he)企業計提開發成本跌(die)價的方法、相關控制、依(yi)據及假(jia)設、結果，特別是(shi)應通(tong)過以下措施檢(jian)查其確定(ding)可變(bian)現(xian)凈值的合理(li)性(xing)。

    （1）獲取(qu)與在(zai)建項(xiang)(xiang)目相同、類似地區、同質項(xiang)(xiang)目的市場(chang)價(jia)格、企(qi)業定價(jia)，確定被審計單位采用估(gu)計售價(jia)的合理性；

    （2）結合(he)在建項目開(kai)發成本(ben)(ben)審計(ji)結果，獲取該(gai)項目預算資料，利用專(zhuan)家(jia)工作復核被審計(ji)單位確定的(de)該(gai)項目至完(wan)工時(shi)估計(ji)將要(yao)發生成本(ben)(ben)的(de)合(he)理性；

     （3）結合銷(xiao)售(shou)費(fei)用(yong)和(he)稅(shui)項的(de)審計結果，復(fu)核被審計單位對于在(zai)建項目(mu)估計銷(xiao)售(shou)費(fei)用(yong)、相關稅(shui)費(fei)的(de)合理性；

    （4）結(jie)合(he)期后事項，復核(he)被(bei)審(shen)計(ji)(ji)單位在(zai)進行存貨可(ke)變現凈值測(ce)試時的會計(ji)(ji)估計(ji)(ji)是否合(he)理；

    （5）實施實質性分析程(cheng)序，以判斷其開發成本(ben)可變(bian)現凈值(zhi)測試是否恰當。

    5.在實施前述程序的基(ji)礎(chu)上，整體復核被審計單位(wei)各項在建項目(mu)開發(fa)成本跌價計提的合(he)理性。

    （二）開發產品跌價(jia)的進一步審計程序

    1.結合開發產品審計的結果確定其賬面成本。

   ; 2.結合現場盤點(dian)程序確定開發產品是(shi)否(fou)存(cun)在戶型陳舊、建筑質(zhi)量(liang)低劣、周邊環境較差等情(qing)(qing)況(kuang)，關注是(shi)否(fou)存(cun)在跌價情(qing)(qing)形。

    3.結(jie)合收入審計結(jie)果確(que)定開發(fa)產(chan)品扣除銷售相關(guan)稅費后的價(jia)格是否低于賬面成本，參(can)考相同地段、類(lei)似項目的市場價(jia)格，關(guan)注是否存在跌價(jia)情形。

    4.復核(he)企(qi)業計提開發產品跌(die)價的(de)方法(fa)、相(xiang)關控制、依據及假設、結果，特別是(shi)應通過以下措(cuo)施檢查其確定可(ke)變現凈值的(de)合理性。

    （1）獲(huo)取(qu)與(yu)開發(fa)產品(pin)相同、類似地區、同質項(xiang)目(mu)的市(shi)場價(jia)格(ge)、企(qi)業銷(xiao)售價(jia)格(ge)，及(ji)其變(bian)動(dong)趨勢，確定(ding)被審計單(dan)位采用估計售價(jia)的合理性(xing)；

    （2）結合銷(xiao)售費用和稅項的(de)審(shen)計(ji)結果，復核被(bei)審(shen)計(ji)單位對于(yu)開發產品估(gu)計(ji)銷(xiao)售費用、相(xiang)關稅費的(de)合理性；

    （3）結合期(qi)后事項(xiang)，復(fu)核(he)被審計(ji)單位在進行存貨(huo)可變現凈值測(ce)試時的會計(ji)估計(ji)是否合理；

    （4）實施實質性分析程(cheng)序，以(yi)判斷其開發產品可(ke)變(bian)現(xian)凈值(zhi)測試是否恰當。

     5.在實施前述程序的基礎上，整(zheng)體復核被(bei)審(shen)計(ji)單位(wei)各項(xiang)開發產(chan)品跌價(jia)計(ji)提的合理性。

    （三）針(zhen)對評估的舞弊風(feng)險考慮增加(jia)的審(shen)計程序

    審(shen)計(ji)人員在審(shen)計(ji)過程(cheng)(cheng)中(zhong)應(ying)進(jin)行(xing)(xing)持續的(de)風(feng)險識別、評估(gu)和應(ying)對，根據評估(gu)出的(de)舞弊風(feng)險增(zeng)加針對性(xing)(xing)審(shen)計(ji)程(cheng)(cheng)序。如：增(zeng)加分析(xi)性(xing)(xing)程(cheng)(cheng)序，就同一地區、同質性(xing)(xing)的(de)開發產品(pin)獲(huo)取同行(xing)(xing)業其他企業計(ji)提(ti)跌(die)價(jia)的(de)情(qing)況進(jin)行(xing)(xing)對比分析(xi)，判斷被審(shen)計(ji)單位存貨跌(die)價(jia)準備的(de)計(ji)提(ti)是否存在重大異常。

    （四）檢查(cha)披露和列(lie)報是否恰當

    檢(jian)查存貨(huo)跌(die)價準(zhun)備、存貨(huo)跌(die)價損失是否已(yi)按(an)照企業會計準(zhun)則的規(gui)定在財務報(bao)表(biao)中作出恰(qia)當的披露和列報(bao)。