審計(ji)(ji)人(ren)員應(ying)當通過對被審計(ji)(ji)單位計(ji)(ji)提(ti)存(cun)(cun)(cun)貨(huo)(huo)(huo)跌價準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備(bei)相(xiang)關(guan)會(hui)計(ji)(ji)政策的(de)(de)(de)(de)選(xuan)擇和(he)(he)運用的(de)(de)(de)(de)了(le)解(jie)，識別(bie)和(he)(he)評估(gu)可能存(cun)(cun)(cun)在(zai)的(de)(de)(de)(de)與存(cun)(cun)(cun)貨(huo)(huo)(huo)跌價準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備(bei)相(xiang)關(guan)的(de)(de)(de)(de)重大(da)錯報風(feng)險。如：了(le)解(jie)被審計(ji)(ji)單位制(zhi)定的(de)(de)(de)(de)計(ji)(ji)提(ti)存(cun)(cun)(cun)貨(huo)(huo)(huo)跌價準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備(bei)的(de)(de)(de)(de)會(hui)計(ji)(ji)政策和(he)(he)實際執行(xing)的(de)(de)(de)(de)行(xing)業慣(guan)例，分析判斷(duan)是否存(cun)(cun)(cun)在(zai)隱(yin)瞞、不提(ti)或(huo)突(tu)擊計(ji)(ji)提(ti)存(cun)(cun)(cun)貨(huo)(huo)(huo)跌價準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備(bei)等重大(da)和(he)(he)異常的(de)(de)(de)(de)會(hui)計(ji)(ji)處理；了(le)解(jie)計(ji)(ji)提(ti)存(cun)(cun)(cun)貨(huo)(huo)(huo)跌價準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備(bei)會(hui)計(ji)(ji)政策、會(hui)計(ji)(ji)估(gu)計(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)變更，以及(ji)何時采(cai)用計(ji)(ji)提(ti)存(cun)(cun)(cun)貨(huo)(huo)(huo)跌價準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備(bei)的(de)(de)(de)(de)會(hui)計(ji)(ji)政策，判斷(duan)是否符合新(xin)頒布的(de)(de)(de)(de)會(hui)計(ji)(ji)準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)則和(he)(he)相(xiang)關(guan)會(hui)計(ji)(ji)制(zhi)度等。　　

    4.了解被審計單位的目標、戰略以及(ji)相關經營風險。

    審(shen)計人員應當(dang)通(tong)過對(dui)被(bei)審(shen)計單(dan)(dan)位的(de)(de)目(mu)(mu)標、戰略以及相(xiang)關經營風(feng)險(xian)的(de)(de)了解，識(shi)別和評估(gu)可能存(cun)(cun)在(zai)的(de)(de)與存(cun)(cun)貨(huo)跌價(jia)(jia)準(zhun)備(bei)(bei)相(xiang)關的(de)(de)重大錯報風(feng)險(xian)。一(yi)般包(bao)括被(bei)審(shen)計單(dan)(dan)位的(de)(de)政策風(feng)險(xian)、項目(mu)(mu)籌資(zi)(zi)風(feng)險(xian)、銷售(shou)風(feng)險(xian)、土地風(feng)險(xian)、合作和合資(zi)(zi)項目(mu)(mu)的(de)(de)控制風(feng)險(xian)等(deng)。如：被(bei)審(shen)計單(dan)(dan)位是否存(cun)(cun)在(zai)戰略目(mu)(mu)標不(bu)清(qing)晰、盲目(mu)(mu)拿地、資(zi)(zi)金鏈緊(jin)張、工期(qi)延長、成本上升(sheng)、工程質量低劣、樓盤滯銷、低價(jia)(jia)銷售(shou)、五(wu)證不(bu)齊(qi)違規銷售(shou)而招致訴訟等(deng)情(qing)形，這(zhe)些因素均可對(dui)存(cun)(cun)貨(huo)跌價(jia)(jia)準(zhun)備(bei)(bei)的(de)(de)各項認(ren)定構成影響。

　　5.了解(jie)被(bei)審計單位對財(cai)務業績的衡量(liang)和評價(jia)。

    審計人員(yuan)應通過對被審計單位業績(ji)(ji)(ji)考(kao)(kao)核、激勵政策的(de)(de)(de)了解，識別出(chu)(chu)管理層(ceng)是否(fou)存(cun)在粉(fen)飾業績(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)壓力，從而判斷其(qi)是否(fou)存(cun)在利用調節存(cun)貨(huo)跌價準備的(de)(de)(de)手(shou)段達到粉(fen)飾財務報(bao)(bao)表，滿足考(kao)(kao)核要求的(de)(de)(de)動機(ji)，進一(yi)步識別和(he)(he)評估可能存(cun)在的(de)(de)(de)與存(cun)貨(huo)跌價準備相關的(de)(de)(de)重大(da)錯報(bao)(bao)風險(xian)。如：了解包括關鍵業績(ji)(ji)(ji)指標、業績(ji)(ji)(ji)趨勢、預(yu)測、預(yu)算和(he)(he)差(cha)異(yi)分析(xi)、管理層(ceng)和(he)(he)員(yuan)工業績(ji)(ji)(ji)考(kao)(kao)核與激勵性報(bao)(bao)酬(chou)政策、分部(bu)(bu)信息與不(bu)同層(ceng)次部(bu)(bu)門(men)的(de)(de)(de)業績(ji)(ji)(ji)報(bao)(bao)告、與競(jing)爭對手(shou)的(de)(de)(de)業績(ji)(ji)(ji)比較、外部(bu)(bu)機(ji)構出(chu)(chu)具的(de)(de)(de)報(bao)(bao)告等。　　

    （二）了解(jie)被審計單位(wei)的內部控(kong)制

    了解內部控制有助于審計人員識別潛在的錯報(bao)類型(xing)和(he)影響重(zhong)大錯報(bao)風險(xian)的因素，以及(ji)設計進一步審計程(cheng)序的性質、時間安排和(he)范圍(wei)。

    內(nei)(nei)部(bu)控制包括控制環(huan)境、風險評估(gu)過(guo)(guo)程、信息(xi)系統與溝通、控制活(huo)動和對控制的(de)(de)(de)監督等。如：審計(ji)人員通過(guo)(guo)對被審計(ji)單位計(ji)提存貨(huo)跌價準(zhun)備有(you)關(guan)制度（內(nei)(nei)部(bu)控制）的(de)(de)(de)制定過(guo)(guo)程，授權(quan)、審批等有(you)關(guan)控制活(huo)動的(de)(de)(de)了解，識別在(zai)存貨(huo)跌價準(zhun)備計(ji)提中(zhong)可能發(fa)生錯(cuo)報的(de)(de)(de)環(huan)節，從而識別和評估(gu)可能存在(zai)的(de)(de)(de)與存貨(huo)跌價準(zhun)備相關(guan)的(de)(de)(de)重大錯(cuo)報風險。

    審計人員應通過對上述被(bei)審計單位及其環境(jing)、內部控制的(de)了解，識(shi)別(bie)和評估可能存(cun)在的(de)與存(cun)貨跌價(jia)準(zhun)備相關的(de)財務報表層面及認(ren)定層面的(de)重大(da)錯報風險。

     三、關注可能導致房地產企(qi)業存(cun)貨(huo)存(cun)在跌(die)價(jia)的情形

    由(you)于房(fang)地產企業具有受國家(jia)政策影響(xiang)較大、項目建(jian)設(she)周期較長、建(jian)設(she)過程(cheng)較為復(fu)雜等(deng)特點，審(shen)計(ji)人員(yuan)應特別(bie)關(guan)注以(yi)下可能(neng)導致(zhi)房(fang)地產企業存貨存在跌價的情形：

    （一）房地產(chan)項目受國家(jia)宏觀經濟政策、經濟環(huan)境、市場環(huan)境、設計落后等因素的影響，可能導致已開發產(chan)品不(bu)能及時銷售(shou)，或銷售(shou)價格低于成本(ben)，產(chan)生(sheng)存(cun)貨(huo)跌價。

    （二(er)）由于受資金、土地條件、征地補償(chang)中(zhong)存在糾紛等因素的影響，可能導致開發(fa)項目長時間停(ting)滯(zhi)，產(chan)生存貨跌價。

    （三）由于施工質量問題(ti)，可能導致開(kai)發(fa)項(xiang)目未能通過驗收，產(chan)生(sheng)存貨(huo)跌價。

    （四）“停(ting)工”、“爛尾”“空置”項目，周邊地區房產已(yi)經滯銷，難以按成本價銷售，導致產生存貨(huo)跌價。

    （五）項目所(suo)在地區(qu)房地產市場價(jia)格持續下跌，并且在可預見的未來(lai)無回升的希望，導致(zhi)可變現凈值低于賬面成本(ben)，產生存貨跌價(jia)。

    （六(liu)）開發項目未取得《建(jian)設(she)用(yong)地規劃許(xu)(xu)可(ke)證(zheng)》、《建(jian)設(she)工(gong)(gong)程規劃許(xu)(xu)可(ke)證(zheng)》、《建(jian)筑工(gong)(gong)程施(shi)工(gong)(gong)許(xu)(xu)可(ke)證(zheng)》、《國有土地使用(yong)證(zheng)》和(he)《商(shang)品房預售(shou)許(xu)(xu)可(ke)證(zheng)》，導致開發項目長期擱置、無法銷售(shou)，產生存貨跌(die)價。

    （七）開發項(xiang)目戶(hu)型(xing)不(bu)好、配套設(she)施不(bu)全、所在地區環境不(bu)好，導致售價低(di)于成本,產(chan)生存貨跌價。

    （八）在(zai)建(jian)開(kai)(kai)發(fa)(fa)項目根據(ju)已支出的成(cheng)(cheng)本(ben)及預算估計將要開(kai)(kai)發(fa)(fa)支出的成(cheng)(cheng)本(ben)后，估計在(zai)建(jian)開(kai)(kai)發(fa)(fa)項目開(kai)(kai)發(fa)(fa)的總(zong)成(cheng)(cheng)本(ben)高(gao)過市(shi)價的，導致(zhi)產生存貨跌(die)價。

    （九）表明(ming)存貨發生跌(die)價的(de)其他情形。

    四、房地產企業存貨跌價審計風險的應對