2014年，我國商品房銷售企(qi)業(ye)雖(sui)然穩步回升，但仍存(cun)在(zai)開(kai)發面(mian)積(ji)持續回落、新開(kai)工(gong)面(mian)積(ji)降幅擴大、商品房待售面(mian)積(ji)顯著增(zeng)加等特點。房地(di)(di)產(chan)行業(ye)銷售的(de)不景氣，導致(zhi)房地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)的(de)存(cun)貨(huo)可能存(cun)在(zai)跌(die)價風險。因此在(zai)房地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)財務報表審(shen)計(ji)過(guo)程中，存(cun)貨(huo)跌(die)價準備將成(cheng)為重點審(shen)計(ji)領(ling)域，審(shen)計(ji)人(ren)員(yuan)需重點關(guan)注不同類別存(cun)貨(huo)項(xiang)目跌(die)價計(ji)提(ti)的(de)及時性與充足性。

    本提示僅(jin)供(gong)事(shi)務所及(ji)相關(guan)從(cong)業(ye)人員在執業(ye)時參考，不能(neng)(neng)替代相關(guan)法律法規、注冊會計(ji)師(shi)(shi)執業(ye)準則以及(ji)注冊會計(ji)師(shi)(shi)職(zhi)業(ye)判斷。提示中所涉及(ji)審計(ji)程序的(de)時間、范圍和程度等，事(shi)務所及(ji)相關(guan)從(cong)業(ye)人員在執業(ye)中需結合項目(mu)實際情況、風險導向原則以及(ji)注冊會計(ji)師(shi)(shi)的(de)職(zhi)業(ye)判斷確定，不能(neng)(neng)直接照搬照抄(chao)。

    針對房地產企(qi)業(ye)主要存貨跌價(jia)風險(xian)的(de)識別(bie)、評(ping)估(gu)和應(ying)對以及應(ying)重點關(guan)注的(de)事項，房地產企(qi)業(ye)審計(ji)專家(jia)委(wei)員會對存貨跌價(jia)審計(ji)做(zuo)如(ru)下提(ti)示：

    一、 房地(di)產企(qi)業存貨(huo)跌價(jia)審計的(de)總體思(si)路

    房(fang)地產(chan)企業存貨主要包括(kuo)開(kai)(kai)(kai)發(fa)成本和完工開(kai)(kai)(kai)發(fa)產(chan)品。開(kai)(kai)(kai)發(fa)成本主要含擬(ni)開(kai)(kai)(kai)發(fa)土地和在建開(kai)(kai)(kai)發(fa)產(chan)品。由于房(fang)地產(chan)企業的開(kai)(kai)(kai)發(fa)經營涉及從(cong)征地、拆遷、勘察(cha)、設計(ji)、施工、銷(xiao)售、售后服務等(deng)全過程，具有開(kai)(kai)(kai)發(fa)周期長、投資數(shu)額大(da)、經營風險(xian)(xian)大(da)，受政(zheng)策環境影響大(da)等(deng)特(te)點，而這些因(yin)素都有可能(neng)加大(da)房(fang)地產(chan)存貨審計(ji)的風險(xian)(xian)。

    對于(yu)房地(di)產存(cun)貨(huo)(huo)跌(die)(die)價(jia)審(shen)計(ji)(ji)(ji)，應緊密結合房地(di)產存(cun)貨(huo)(huo)審(shen)計(ji)(ji)(ji)、收入審(shen)計(ji)(ji)(ji)、會計(ji)(ji)(ji)估(gu)計(ji)(ji)(ji)審(shen)計(ji)(ji)(ji)，在(zai)準(zhun)確(que)(que)確(que)(que)定被審(shen)計(ji)(ji)(ji)單位(wei)各(ge)類房地(di)產存(cun)貨(huo)(huo)賬面成本、可變現(xian)凈值的(de)(de)基礎上，確(que)(que)定其(qi)計(ji)(ji)(ji)提(ti)存(cun)貨(huo)(huo)跌(die)(die)價(jia)準(zhun)備(bei)是否充分、適當。在(zai)審(shen)計(ji)(ji)(ji)全過程(cheng)中應貫穿風險導(dao)向(xiang)審(shen)計(ji)(ji)(ji)思(si)路(lu)，在(zai)了解被審(shen)計(ji)(ji)(ji)單位(wei)及其(qi)環(huan)境、內部控制的(de)(de)基礎上，識別和評(ping)估(gu)與存(cun)貨(huo)(huo)跌(die)(die)價(jia)準(zhun)備(bei)、存(cun)貨(huo)(huo)跌(die)(die)價(jia)損失在(zai)財務報表層(ceng)面及其(qi)相關認(ren)定層(ceng)面可能存(cun)在(zai)的(de)(de)重大錯報風險，從而設計(ji)(ji)(ji)和實施進一步審(shen)計(ji)(ji)(ji)程(cheng)序，以將識別出的(de)(de)重大錯報風險降低(di)至可接受(shou)水平(ping)。

     二、房(fang)地產存貨跌價審計相關重大錯報風險的識別與(yu)評估

    在房(fang)地產存貨跌價審(shen)計中，審(shen)計人員應結合房(fang)地產行(xing)業及(ji)企業具(ju)體(ti)特點，從(cong)以下方面(mian)識別和評估相關的(de)風險：

    （一）了解被(bei)審計(ji)單位及(ji)其環境

    1.房地產行業狀(zhuang)況、法律(lv)環(huan)境與(yu)監(jian)管環(huan)境以及其他外部因素。

    審計人員應(ying)當重點關注(zhu)行業(ye)狀況(kuang)、法(fa)律(lv)環(huan)境、監管環(huan)境以及(ji)其他(ta)外部因素的變化對企業(ye)產(chan)生的影響，從而識別和(he)評估(gu)可能存(cun)在的與存(cun)貨(huo)跌價(jia)準(zhun)備(bei)相(xiang)關的重大錯報(bao)風險。如(ru)：房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的總體趨勢是什么；市(shi)場(chang)需求、市(shi)場(chang)容量、市(shi)場(chang)價(jia)格如(ru)何；房地(di)產(chan)行業(ye)是否受經濟周期波動(dong)的影響，以及(ji)房地(di)產(chan)行業(ye)涉及(ji)到的法(fa)律(lv)法(fa)規、行政規章制度等(deng)。

    2014年(nian)以(yi)來(lai)，房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)持續下行，整(zheng)(zheng)體處于低迷狀態，投(tou)資(zi)增(zeng)速(su)明顯下滑，各(ge)地(di)商(shang)品住(zhu)(zhu)宅庫存(cun)量逐步(bu)增(zeng)高，整(zheng)(zheng)體步(bu)入(ru)調(diao)整(zheng)(zheng)期。在(zai)(zai)這種(zhong)情況下，中央政策更(geng)關注民生保(bao)障(zhang)和長效機制(zhi)頂層設計。以(yi) “穩”為主，通過貨幣政策調(diao)整(zheng)(zheng)、戶(hu)籍改(gai)(gai)革、棚戶(hu)區改(gai)(gai)造等有效措施保(bao)障(zhang)合理購房(fang)需求，穩定(ding)住(zhu)(zhu)房(fang)消費。隨著(zhu)限購、限貸手段逐步(bu)退出，并通過信貸、公積金、財政補(bu)貼等多輪(lun)支持政策刺激(ji)住(zhu)(zhu)房(fang)需求，加快去庫存(cun)化(hua)。各(ge)地(di)則因(yin)時因(yin)地(di)靈活調(diao)整(zheng)(zheng)，加速(su)房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)化(hua)轉型。針對上(shang)述宏觀經濟政策的改(gai)(gai)變，審(shen)計人員應當識別(bie)和評估可能存(cun)在(zai)(zai)的與存(cun)貨跌價準備相關的重(zhong)大錯報風險(xian)。

    2.了解被(bei)審計單(dan)位的性(xing)質。包括被(bei)審計單(dan)位的所(suo)有權結構、治理結構、組(zu)織結構、經(jing)營(ying)活動(dong)、投資活動(dong)、籌資活動(dong)等。

    審計人員應當(dang)通(tong)(tong)過(guo)對(dui)(dui)(dui)被審計單(dan)位(wei)性(xing)質的(de)了(le)(le)(le)解，識別和(he)評估(gu)可能存(cun)在(zai)(zai)的(de)與存(cun)貨跌(die)價(jia)準備(bei)相(xiang)(xiang)關的(de)重大錯報風(feng)險。如(ru)：通(tong)(tong)過(guo)對(dui)(dui)(dui)其所有權性(xing)質的(de)了(le)(le)(le)解，初(chu)步(bu)判(pan)斷(duan)其風(feng)險偏好，存(cun)在(zai)(zai)哪些動機和(he)壓(ya)力；通(tong)(tong)過(guo)對(dui)(dui)(dui)其治理(li)結構(gou)、組織結構(gou)的(de)了(le)(le)(le)解，初(chu)步(bu)判(pan)斷(duan)其治理(li)機制是否健全，與存(cun)貨跌(die)價(jia)準備(bei)相(xiang)(xiang)關的(de)重要組成部分有哪些；通(tong)(tong)過(guo)對(dui)(dui)(dui)其經營活動的(de)了(le)(le)(le)解，初(chu)步(bu)判(pan)斷(duan)各(ge)類存(cun)貨的(de)特點、土地(di)的(de)來(lai)源、主要原料供(gong)應商、施工(gong)方(fang)的(de)情(qing)況、主要客(ke)戶情(qing)況，房地(di)產(chan)(chan)項目的(de)品牌、質量、現狀(zhuang)及市場行情(qing)，是否存(cun)在(zai)(zai)以(yi)股(gu)權收購(gou)房地(di)產(chan)(chan)項目等情(qing)況，從而識別和(he)評估(gu)可能存(cun)在(zai)(zai)的(de)與存(cun)貨跌(die)價(jia)準備(bei)相(xiang)(xiang)關的(de)重大錯報風(feng)險。

    3.了解被審計單位對會計政策的選擇和運用。