從國際經驗來(lai)看，對(dui)(dui)房(fang)價影(ying)響更大的，一是(shi)住房(fang)交易(yi)供應量(liang)及潛在住房(fang)消(xiao)費的人口，二是(shi)百姓對(dui)(dui)于房(fang)價漲跌的預期(qi)，三(san)是(shi)信(xin)貸政策。

　　正因(yin)(yin)為有(you)供求(qiu)關系(xi)的(de)(de)影(ying)(ying)響(xiang)，全球(qiu)人口(kou)密度(du)高的(de)(de)大(da)城市，比(bi)如印(yin)度(du)孟(meng)買、韓國(guo)首(shou)爾、日(ri)本(ben)東京、俄(e)羅斯莫(mo)斯科等，一(yi)般(ban)房(fang)價都非常高，有(you)些地方房(fang)價問(wen)題(ti)的(de)(de)嚴(yan)重(zhong)程度(du)甚(shen)至(zhi)(zhi)遠超中國(guo)的(de)(de)大(da)城市。正因(yin)(yin)為有(you)房(fang)價預(yu)期的(de)(de)影(ying)(ying)響(xiang)，才能理解為什(shen)么美國(guo)底特律會大(da)量出現低(di)價房(fang)甚(shen)至(zhi)(zhi)是一(yi)元房(fang)，因(yin)(yin)為持房(fang)者已經預(yu)期住宅價值會隨著(zhu)當(dang)地人口(kou)的(de)(de)減少、犯(fan)罪的(de)(de)增加(jia)、政(zheng)府取消(xiao)各(ge)項公共服務(wu)而快速(su)下降，并且如果繼(ji)續持有(you)房(fang)屋還需每年(nian)(nian)繳納稅費。在(zai)這種強烈(lie)預(yu)期的(de)(de)驅(qu)動下低(di)價拋售房(fang)屋也(ye)就不足為奇了(le)。正因(yin)(yin)為有(you)信貸政(zheng)策的(de)(de)影(ying)(ying)響(xiang)，2000-2006年(nian)(nian)美國(guo)由于寬松的(de)(de)信貸政(zheng)策，即使有(you)房(fang)產稅的(de)(de)存在(zai)，房(fang)價依然飛速(su)上漲，并直接導致了(le)2007-2009年(nian)(nian)的(de)(de)金融危機。所以說(shuo)，與其指望(wang)依靠房(fang)產稅征收來(lai)平(ping)抑(yi)房(fang)價，不如從以上三個問(wen)題(ti)著(zhu)手，這樣才能從根本(ben)上更有(you)效地解決房(fang)價的(de)(de)問(wen)題(ti)。

　　設計好(hao)房產(chan)稅(shui)配套機制(zhi)

　　當然，考慮到擴大(da)房(fang)產稅(shui)試(shi)點勢在(zai)必行，那么如何設(she)計房(fang)產稅(shui)及相關(guan)機制以(yi)形(xing)成最(zui)好的政策效果尤為(wei)關(guan)鍵。

　　首(shou)先，需要大(da)力(li)建設及完善房(fang)(fang)地產(chan)(chan)相(xiang)關(guan)的(de)底(di)層(ceng)支持(chi)，如(ru)房(fang)(fang)屋(wu)產(chan)(chan)權及交易的(de)基礎(chu)數據、房(fang)(fang)屋(wu)估價(jia)(jia)體系、相(xiang)關(guan)信(xin)(xin)用(yong)制度(du)等。這(zhe)其實是一個龐大(da)的(de)系統性工程(cheng)。如(ru)果房(fang)(fang)屋(wu)評估價(jia)(jia)很大(da)程(cheng)度(du)上(shang)取決于交易價(jia)(jia)格，那么如(ru)何避免“陰(yin)陽合同(tong)”這(zhe)類避稅手段的(de)肆虐？能否較快建立(li)起一個覆蓋(gai)全國的(de)房(fang)(fang)屋(wu)產(chan)(chan)權信(xin)(xin)息網(wang)絡(luo)，以保(bao)證能及時查找到購房(fang)(fang)人已(yi)持(chi)有房(fang)(fang)屋(wu)數量、面積(ji)等信(xin)(xin)息？如(ru)果某(mou)位持(chi)房(fang)(fang)人未(wei)繳房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅，在法(fa)律上(shang)如(ru)何處理(li)？這(zhe)些都(dou)是需要仔細思考的(de)問題(ti)。同(tong)時，也需要確保(bao)征稅合法(fa)合理(li)，并明確稅費(fei)的(de)使用(yong)途徑。美國的(de)房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅都(dou)有很明確的(de)使用(yong)規定，絕大(da)部分用(yong)于公(gong)共開(kai)支，比如(ru)街道整修、公(gong)園、垃圾清理(li)、警察、消防、教育、公(gong)交、博物館、圖(tu)書館等，因而絕少有人抱怨房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅的(de)征收(shou)(shou)。中國也需要建立(li)房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅征收(shou)(shou)、開(kai)支、調整的(de)合理(li)制度(du)，否則將憑(ping)空增加百姓(xing)賦稅負擔。

　　其次，可以借助征收房產稅的契機，規范小產權房。據報道，全國小產權房面積約為60億平方米，這樣一個龐大的規模，肯定不可能完全一拆了事。對于小產權房而言，底層數據更加混亂，交易行為不受監控，很大程度影響著農民的利益，因此處理小產權房極為棘手。房產稅征收正好是一個契機，可以嘗試允許符合條件的一批小產權房業主在足額繳納一定年份的房產稅后，獲取全部產權，進而允許這類房產上市交易。這樣的設計，可以結合清查小產權房的行動一同進行，對危樓、違法占用土地等建筑不予提供這樣的待遇，對符合條件的小產權房建立基礎數據及業主的繳稅和信用記錄。當小產權房進入市場后，能增加住宅供給。同時，由于大部分小產權房業主為中低收入者，如果能夠通過合法出售物業獲取收益，也起到了提高這一部分群眾收入的目的。