上海與重慶自(zi)2011年(nian)初起(qi)進行了個人住(zhu)房(fang)(fang)房(fang)(fang)產稅(shui)改(gai)革的(de)試點(dian)(dian)，至(zhi)今已(yi)兩(liang)年(nian)有(you)余。國務院近期批準發改(gai)委《關于2013年(nian)深化經濟體(ti)制改(gai)革重點(dian)(dian)工(gong)作的(de)意見》，提(ti)出擴大個人住(zhu)房(fang)(fang)房(fang)(fang)產稅(shui)改(gai)革的(de)試點(dian)(dian)范圍(wei)，對于房(fang)(fang)產稅(shui)的(de)討論(lun)又(you)掀起(qi)一陣(zhen)熱潮。

　　控房(fang)價要解決三大問題(ti)

　　應該說(shuo)，土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)(jin)和房(fang)產稅(shui)兩者(zhe)(zhe)之間的(de)(de)(de)(de)一個重要區別(bie)，是土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)(jin)在(zai)大(da)幅攀升的(de)(de)(de)(de)情(qing)況下(xia)(xia)，住(zhu)房(fang)消費(fei)者(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)(de)外部選(xuan)擇可以是不(bu)買(mai)房(fang)，而如(ru)果開(kai)征存量房(fang)產稅(shui)，則住(zhu)宅(zhai)現持有(you)人除非賣房(fang)，否則必(bi)須(xu)繳稅(shui)。具體而言，如(ru)果土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)(jin)大(da)幅提高(gao)，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)要維持原(yuan)有(you)利(li)(li)潤就(jiu)必(bi)須(xu)提高(gao)住(zhu)宅(zhai)售(shou)價(jia)。但在(zai)其他條件不(bu)變和正常的(de)(de)(de)(de)需求(qiu)彈(dan)(dan)性系(xi)數的(de)(de)(de)(de)情(qing)況下(xia)(xia)，住(zhu)宅(zhai)消費(fei)的(de)(de)(de)(de)需求(qiu)會減少(shao)(shao)，進而減少(shao)(shao)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)(de)(de)利(li)(li)潤。在(zai)土(tu)地(di)(di)供給(gei)受限的(de)(de)(de)(de)情(qing)況下(xia)(xia)，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)有(you)進一步抬高(gao)地(di)(di)價(jia)以獲(huo)取更大(da)利(li)(li)潤的(de)(de)(de)(de)動機，直(zhi)至住(zhu)宅(zhai)消費(fei)者(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)(de)需求(qiu)富有(you)彈(dan)(dan)性為止。因此(ci)土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)提高(gao)在(zai)一般情(qing)況下(xia)(xia)有(you)推高(gao)房(fang)價(jia)的(de)(de)(de)(de)趨勢(shi)。

　　房(fang)(fang)產稅(shui)尤(you)其(qi)(qi)是對(dui)存量征(zheng)收(shou)的(de)房(fang)(fang)產稅(shui)則(ze)有(you)(you)所(suo)不同。對(dui)住(zhu)宅(zhai)(zhai)存量征(zheng)收(shou)房(fang)(fang)產，提高了很大一部分現有(you)(you)住(zhu)宅(zhai)(zhai)持有(you)(you)人的(de)持有(you)(you)成本，其(qi)(qi)他條件不變的(de)情況下，將會“擠(ji)出(chu)”一些住(zhu)宅(zhai)(zhai)存量進入市場(chang)交(jiao)易，導致市場(chang)供給增加(jia)，在中短(duan)期內有(you)(you)可能(neng)導致房(fang)(fang)價下降。

　　我(wo)國(guo)(guo)(guo)由于房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)試點(dian)時間短、范圍(wei)小、具體數據未公(gong)開，所以(yi)評估房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)對(dui)于我(wo)國(guo)(guo)(guo)住宅價(jia)格(ge)的(de)(de)具體影響有困難，但(dan)是國(guo)(guo)(guo)外有很(hen)多相關(guan)的(de)(de)實(shi)證研究佐證對(dui)存量征收房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)對(dui)房(fang)(fang)價(jia)確實(shi)有抑制(zhi)(zhi)作用(yong)。經濟學家華萊士·奧(ao)茨（Wallace Oates）在(zai)1969年發表的(de)(de)一篇文章，就通過分析(xi)美(mei)國(guo)(guo)(guo)東北部(bu)上(shang)(shang)世(shi)紀60年代的(de)(de)數據指出(chu)，如果將房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)從2%上(shang)(shang)調至3%，在(zai)控(kong)制(zhi)(zhi)其(qi)他變量的(de)(de)情況下，房(fang)(fang)價(jia)會下降7.5%。

　　但需要(yao)(yao)注意的(de)是(shi)(shi)，這種可(ke)能(neng)性(xing)基于兩個重要(yao)(yao)條件：一是(shi)(shi)對于存量的(de)征(zheng)稅，而(er)不僅僅是(shi)(shi)對增量的(de)征(zheng)稅；二是(shi)(shi)供給的(de)增加對于價格(ge)下行的(de)影(ying)響，要(yao)(yao)完(wan)全抵(di)消或者超(chao)過征(zheng)稅對于價格(ge)上推的(de)影(ying)響，因此(ci)房產稅率不可(ke)能(neng)無限提高，作(zuo)為平抑房價的(de)工(gong)具而(er)言是(shi)(shi)有局限性(xing)的(de)。

　　房產稅之所以不會是房價最主要的影響因素，很重要的一個原因是政府不可能不受限制地調節房產稅率。國際通行的房產稅率在0.5%-3%之間，并且一般都有針對中低收入群體或者小面積住房的免稅及退稅額。在中國推行房產稅，也會受此條件約束。比如，上海的房產稅試點就是對二套及以上的增量房進行征稅，且人均有60平方米的免稅面積，另外住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍則稅率減為0.4%。所以一戶三口之家如果已有一套120平方米的自住房，若新購置一套70平方米的投資房，實際征稅面積僅為10平方米，假定購入價格為每平米3萬元，每年需繳房產稅僅為1200元，而這樣的稅費比較容易轉嫁給租房市場。