市(shi)場回(hui)暖房(fang)價是否普(pu)漲？ 業內：可能性很小 調整(zheng)仍未(wei)見底(di)

　　市(shi)場回暖，是否(fou)就意味著房價普漲？專家認為可(ke)能性(xing)非常小。這(zhe)主要是因(yin)為市(shi)場庫存量仍(reng)(reng)在增長，市(shi)場供大于求(qiu)的狀況仍(reng)(reng)在延續，且形勢更加嚴(yan)峻。

　　中國(guo)經(jing)濟網記(ji)者注意到一組數據：9月(yue)末，全(quan)國(guo)商(shang)品房(fang)待售面積57148萬平方米，同(tong)比(bi)增(zeng)長28％，再創(chuang)(chuang)歷史新(xin)高。《9月(yue)份新(xin)建(jian)商(shang)品住(zhu)宅庫(ku)存(cun)(cun)報告》指出，截至9月(yue)底，全(quan)國(guo)35個重點城市的新(xin)建(jian)商(shang)品住(zhu)宅庫(ku)存(cun)(cun)總(zong)量環比(bi)增(zeng)長4％，同(tong)比(bi)增(zeng)長23.8％，庫(ku)存(cun)(cun)呈飆(biao)升態勢，并創(chuang)(chuang)近5年(nian)新(xin)高。

　　由此可見(jian)，在(zai)嚴峻的市場(chang)形(xing)勢中，今年四季度的舍價(jia)放量，將成(cheng)為(wei)房(fang)企的當(dang)務之急(ji)。有房(fang)企人士表示(shi)，2015年的市場(chang)應(ying)該還是(shi)會(hui)以“跑量”為(wei)主，價(jia)格不會(hui)出現太大變化。無獨有偶，在(zai)大部分業內專家看來(lai)，房(fang)價(jia)調(diao)整(zheng)似(si)乎仍未見(jian)底(di)。

　　偉業我(wo)愛我(wo)家集團副總裁胡景暉在接受每日經濟(ji)新聞采訪時表示，未來一段(duan)時間一線(xian)城市房價的表現(xian)將是企穩(wen)為主，市場(chang)供(gong)需均(jun)衡的二、三線(xian)城市，樓市價格也將逐步止跌企穩(wen)，但庫存量較大的城市，房價穩(wen)中(zhong)有降(jiang)依然是大趨勢。

　　鏈家地(di)產市場研究部張旭表示，隨著各(ge)方(fang)預期(qi)逐漸向好，購房(fang)者入市積極(ji)性(xing)上升，未來(lai)各(ge)線城市房(fang)價(jia)降幅或逐步收窄(zhai)。但由于(yu)各(ge)地(di)央(yang)行政策細則尚未完全落地(di)，購房(fang)者觀望情緒并(bing)未顯著消除(chu)，短期(qi)內房(fang)價(jia)出現反(fan)彈的可(ke)能性(xing)極(ji)小。

　　全國房(fang)地(di)產(chan)商會(hui)聯盟執行(xing)(xing)主席、住(zhu)建部(bu)住(zhu)房(fang)政策專家委員(yuan)會(hui)副(fu)主任(ren)顧云昌在接受(shou)媒體采訪(fang)時(shi)預測道：“目(mu)前看來，房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)還(huan)在下行(xing)(xing)，只不(bu)過(guo)下行(xing)(xing)速度放緩。今年年底到明年年初，市場(chang)會(hui)見底，但市場(chang)真正好轉可能要等到明年下半(ban)年。”

　　此外，業(ye)(ye)內人士還預期，未來政策(ce)仍有松(song)動(dong)空間。交(jiao)行金融研究(jiu)中心研究(jiu)員夏丹(dan)就表示，下一步政策(ce)放松(song)可(ke)能(neng)在調(diao)整(zheng)住房(fang)交(jiao)易稅(shui)(shui)費上做文章，特(te)別是二手房(fang)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)和個稅(shui)(shui)方面可(ke)能(neng)做出調(diao)整(zheng)。

　　今年(nian)前三季(ji)度，45家(jia)上市(shi)房企負債(zhai)合(he)計增加了1082.87億(yi)元；不過總資(zi)產(chan)增加了1461.23億(yi)元

　　截(jie)至(zhi)10月27日，滬深(shen)兩市共計(ji)45家(jia)(jia)上(shang)市房企公布(bu)了第三季(ji)度(du)(du)業(ye)績報告。據Wind資訊統計(ji)數(shu)據顯示，今年前(qian)三季(ji)度(du)(du)，45家(jia)(jia)上(shang)市房企負債合計(ji)為8603.25億元，合計(ji)增(zeng)(zeng)加1082.87億元，同比增(zeng)(zeng)長幅度(du)(du)達14.4%。

　　不(bu)過，這45家(jia)上(shang)市房(fang)企的資產總計(ji)為(wei)11537.79億(yi)元，增(zeng)加了1461.23億(yi)元，同比(bi)增(zeng)長幅度達14.5%，與負債增(zeng)長水平保持(chi)一致(zhi)。

　　值得(de)一提的是(shi)，根據Wind資(zi)訊統計(ji)數據計(ji)算，2014年前三季度，這45家(jia)上(shang)市房企(qi)的平均負(fu)債(zhai)(zhai)率(lv)為(wei)74.56%，與(yu)去(qu)年同期其平均資(zi)產負(fu)債(zhai)(zhai)率(lv)約74.63%持平。

　　多家(jia)房企負債超百億元

　　根據Wind資訊統計數(shu)據顯(xian)示，在這45家上市房(fang)(fang)企中，超過(guo)百億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)負債的房(fang)(fang)企總計為12家，其中，萬科和招商地(di)產負債合計超過(guo)1000億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，分別(bie)為4137.91億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、1046.76億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

　　不過，從(cong)資(zi)(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)率的情況來看，萬科為79.6%，招商地產(chan)為72.2%，而多家(jia)中小房企資(zi)(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)率都超過了80%的紅線。

　　對此，10月26日晚(wan)間，萬科在(zai)其發(fa)布的第三季度(du)報告中表(biao)示，公(gong)司(si)(si)繼續(xu)堅持(chi)現金(jin)(jin)(jin)為(wei)王的策略，財務(wu)、資(zi)金(jin)(jin)(jin)狀況都保(bao)持(chi)在(zai)良好狀態。截至(zhi)2014年(nian)9月30日，公(gong)司(si)(si)持(chi)有貨幣(bi)資(zi)金(jin)(jin)(jin)人(ren)民幣(bi)487.4億(yi)元，較(jiao)年(nian)初增加人(ren)民幣(bi)43.8億(yi)元。而剔除預收賬(zhang)款后，公(gong)司(si)(si)其它負(fu)債占總資(zi)產的比例為(wei)41.3%，公(gong)司(si)(si)的凈(jing)負(fu)債率為(wei)26.2%，較(jiao)年(nian)初下(xia)降4.4%，繼續(xu)保(bao)持(chi)在(zai)行業較(jiao)低(di)水平。

　　對此(ci)，有(you)業內人(ren)士向(xiang)記(ji)者直言，今年(nian)不少房(fang)(fang)企縮減了開工面積、有(you)計劃地減少了拿地金額，在擴(kuo)張步伐(fa)上(shang)整體(ti)有(you)所收縮，所以部分房(fang)(fang)企負債水平保(bao)持(chi)與去年(nian)同期(qi)持(chi)平。不過，這并(bing)不意味著(zhu)房(fang)(fang)企資(zi)金壓力(li)會有(you)所降(jiang)低，相(xiang)反，今年(nian)房(fang)(fang)價(jia)下(xia)降(jiang)趨勢明顯，多數房(fang)(fang)企犧牲利潤(run)仍(reng)無(wu)法換(huan)來預期(qi)的成交量，完(wan)成銷(xiao)售(shou)目標(biao)的壓力(li)非(fei)常大(da)。

　　此(ci)外，該人士還(huan)(huan)向(xiang)記(ji)者透露，個別(bie)企(qi)業為了償還(huan)(huan)近(jin)期(qi)到期(qi)的貸款，房(fang)企(qi)高層甚至要自(zi)掏腰包為其企(qi)業輸血，卻仍(reng)無法填補(bu)債務缺口。

　　為緩(huan)解資金壓力出售資產

　　實際上，據記者了(le)解，為了(le)緩解資金壓(ya)力，今(jin)年以來，多家房地(di)產企業(ye)選擇出售旗下項(xiang)目(mu)公司股權來增(zeng)加公司現金收(shou)入。

　　10月22日晚間，卓爾發展5.86億元出售兩個附屬公司股權；9月底，美好置業因資金緊張出售舊改項目獲得38億元；此外，此前備受關注的南京下關區巨無霸地塊也正在被分割出讓；而10月17日，知名房企金地商置以1.73億美元出售了西安、沈陽兩住宅項目。