房價地價分別填報

　　《土(tu)(tu)地(di)(di)(di)增(zeng)值稅(shui)(shui)暫(zan)行條例實施(shi)細(xi)則》第(di)七條規(gui)(gui)定，舊(jiu)(jiu)(jiu)房(fang)(fang)及(ji)建(jian)筑(zhu)物的(de)(de)(de)(de)評估(gu)(gu)價格(ge)(ge)，是指(zhi)在(zai)(zai)(zai)轉(zhuan)讓(rang)已使(shi)用的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋及(ji)建(jian)筑(zhu)物時(shi)，由政府批準設立的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產評估(gu)(gu)機(ji)構評定的(de)(de)(de)(de)重置成本價乘(cheng)以成新度折扣(kou)率后的(de)(de)(de)(de)價格(ge)(ge)。評估(gu)(gu)價格(ge)(ge)須經(jing)當(dang)地(di)(di)(di)稅(shui)(shui)務機(ji)關確認。《財政部(bu)、國(guo)家(jia)稅(shui)(shui)務總局關于土(tu)(tu)地(di)(di)(di)增(zeng)值稅(shui)(shui)一些(xie)具體(ti)問題(ti)規(gui)(gui)定的(de)(de)(de)(de)通(tong)知》（財稅(shui)(shui)字[1995]048號(hao)）第(di)十條規(gui)(gui)定，轉(zhuan)讓(rang)舊(jiu)(jiu)(jiu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)，應按(an)房(fang)(fang)屋及(ji)建(jian)筑(zhu)物的(de)(de)(de)(de)評估(gu)(gu)價格(ge)(ge)、取(qu)得(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用權(quan)(quan)所(suo)支付的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)價款(kuan)(kuan)和按(an)國(guo)家(jia)統一規(gui)(gui)定交納的(de)(de)(de)(de)有關費用以及(ji)在(zai)(zai)(zai)轉(zhuan)讓(rang)環(huan)節繳納的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)金(jin)作為(wei)扣(kou)除項(xiang)目金(jin)額計(ji)征土(tu)(tu)地(di)(di)(di)增(zeng)值稅(shui)(shui)。對取(qu)得(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用權(quan)(quan)時(shi)未支付地(di)(di)(di)價款(kuan)(kuan)或不能(neng)提(ti)供已支付的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)價款(kuan)(kuan)憑據的(de)(de)(de)(de)，不允(yun)許扣(kou)除取(qu)得(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用權(quan)(quan)所(suo)支付的(de)(de)(de)(de)金(jin)額。綜上所(suo)述，在(zai)(zai)(zai)計(ji)算舊(jiu)(jiu)(jiu)房(fang)(fang)轉(zhuan)讓(rang)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)增(zeng)值稅(shui)(shui)時(shi)，不僅要(yao)(yao)注意(yi)舊(jiu)(jiu)(jiu)房(fang)(fang)及(ji)建(jian)筑(zhu)物的(de)(de)(de)(de)評估(gu)(gu)價格(ge)(ge)須經(jing)當(dang)地(di)(di)(di)稅(shui)(shui)務機(ji)關確認，而且要(yao)(yao)注意(yi)取(qu)得(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用權(quan)(quan)所(suo)支付的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)價款(kuan)(kuan)是扣(kou)除項(xiang)目中與評估(gu)(gu)價格(ge)(ge)并行的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目。也就是說舊(jiu)(jiu)(jiu)房(fang)(fang)及(ji)建(jian)筑(zhu)物的(de)(de)(de)(de)評估(gu)(gu)價格(ge)(ge)中不包含取(qu)得(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用權(quan)(quan)所(suo)支付的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)價款(kuan)(kuan)。

　　評估費用可否扣除

　　財稅(shui)(shui)(shui)字[1995]048號文件(jian)第十二條規(gui)定(ding)，納(na)稅(shui)(shui)(shui)人轉讓舊(jiu)房及建筑物時(shi)因(yin)計(ji)算(suan)納(na)稅(shui)(shui)(shui)的需要而(er)對房地產進(jin)行評估，其支付(fu)的評估費用允許(xu)(xu)在計(ji)算(suan)增(zeng)值額時(shi)予以扣除。對《土(tu)地增(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)暫行條例(li)》第九(jiu)條規(gui)定(ding)的納(na)稅(shui)(shui)(shui)人隱瞞(man)、虛(xu)報房地產成交價(jia)格等(deng)情形(xing)而(er)按房地產評估價(jia)格計(ji)算(suan)征收土(tu)地增(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)所發(fa)生的評估費用，不允許(xu)(xu)在計(ji)算(suan)土(tu)地增(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)時(shi)予以扣除。

　　此外，需(xu)要明確的(de)是，財稅(shui)(shui)字[1995]048號文件第十一(yi)條規定(ding)，對于個人購(gou)入(ru)房地(di)(di)產再轉讓的(de)，其在購(gou)入(ru)時已繳納的(de)契稅(shui)(shui)，在舊房及(ji)建筑物(wu)的(de)評估價中已包(bao)括了此項因素，在計征土地(di)(di)增值稅(shui)(shui)時，不(bu)另作為“與轉讓房地(di)(di)產有關的(de)稅(shui)(shui)金”予以扣除。

　　注意其他稅金的扣除

　　《營業稅暫行條例》第七條規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由的，按下列順序確定其營業額：（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（三）按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）。公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的規定》（國稅地字[1988]025號）第九條規定，依照《印花稅暫行條例》規定，納稅人應在合同簽訂時按合同所載金額計稅貼花。可見，納稅人出現《土地增值稅暫行條例》第九條規定的“隱瞞、虛報房地產成交價格的”或“轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的”兩種情形而按照房地產評估價格計算征收土地增值稅時，扣除項目中的與轉讓房地產有關的營業稅要按上述方法確定營業額計算，印花稅應按雙方簽訂的產權轉移書據所載金額計稅。