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房地產企業流轉稅的納稅籌劃(2)

時間:2011-04-22? 點擊(ji): 次(ci) 來源:未(wei)知

  例(li)3:A房地產公司開(kai)發(fa)一住宅小區,住宅可(ke)售(shou)(shou)面積100000平方米,全部都是普通(tong)住宅。銷售(shou)(shou)均價為(wei)3500元(yuan)(yuan),預計銷售(shou)(shou)總收入(ru)為(wei)35000萬(wan)元(yuan)(yuan),繳納(na)的營業稅為(wei)1750萬(wan)元(yuan)(yuan),城市建設(she)維護稅及教(jiao)育費附(fu)加為(wei)175萬(wan)元(yuan)(yuan),取得土地使(shi)用權(quan)費用和開(kai)發(fa)成本(ben)為(wei)20800萬(wan)元(yuan)(yuan)。

  方案(an)一:直(zhi)接按現(xian)狀開發銷售。其中可扣(kou)除項目(mu)金額為(wei)20800×(1+10%+20%)+1750+175=28965,增(zeng)值額為(wei)35000-28965=6035,增(zeng)值率為(wei)20.8%,應繳納的土(tu)地增(zeng)值稅為(wei)6035×30%=1810.5萬元。

  方(fang)案二:在小區(qu)中心花園建設一個噴泉,美化綠化整個小區(qu),在靠近(jin)馬(ma)路的(de)地方(fang)建隔音帶,追加固林綠化方(fang)面的(de)投資300萬(wan)(wan)元,則(ze)可扣除項目金額為(20800+300)×(1+10%+20%)+1750+175=29355,增值額為35000-29355=5645,增值率為19.2%,正好符合稅(shui)(shui)收(shou)優(you)惠政(zheng)策(ce),可以免交土(tu)地增值稅(shui)(shui)。投資了300萬(wan)(wan)對小區(qu)進行綠化,提高了小區(qu)的(de)配(pei)套設施和商品房質(zhi)量,同時(shi)少繳了1810.5萬(wan)(wan)的(de)稅(shui)(shui)收(shou)。

  四、城鎮土地使用稅的(de)籌劃方案

  對城(cheng)鎮(zhen)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)使(shi)用(yong)稅(shui)的籌劃主(zhu)要是利用(yong)稅(shui)收優惠和征(zheng)收范(fan)圍。(1)房地(di)(di)(di)(di)(di)產開發公司建造(zao)商(shang)(shang)品房用(yong)地(di)(di)(di)(di)(di),原(yuan)則上應按規定計征(zheng)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)使(shi)用(yong)稅(shui),但在商(shang)(shang)品房出售之前納稅(shui)確有困難的,其用(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)是否(fou)準予(yu)緩征(zheng)、減征(zheng)、免征(zheng)照顧,可由各省、自治區、直(zhi)轄市稅(shui)務局根據從(cong)嚴原(yuan)則,結合具體(ti)情況確定。(2)稅(shui)法規定城(cheng)鎮(zhen)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)使(shi)用(yong)稅(shui)征(zheng)收范(fan)圍是城(cheng)市、縣城(cheng)、建制鎮(zhen)、工礦區,因此企(qi)(qi)(qi)(qi)業可將注冊地(di)(di)(di)(di)(di)選擇在城(cheng)郊結合部的農村,這(zhe)樣(yang)既少(shao)繳了稅(shui)款,又(you)不(bu)致因交通等問題影響企(qi)(qi)(qi)(qi)業的正常生(sheng)產經營。(3)外(wai)(wai)商(shang)(shang)投資企(qi)(qi)(qi)(qi)業和外(wai)(wai)國企(qi)(qi)(qi)(qi)業不(bu)繳納城(cheng)鎮(zhen)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)使(shi)用(yong)稅(shui),企(qi)(qi)(qi)(qi)業可以尋求外(wai)(wai)商(shang)(shang)的資金,把企(qi)(qi)(qi)(qi)業轉換成外(wai)(wai)商(shang)(shang)投資企(qi)(qi)(qi)(qi)業和外(wai)(wai)國企(qi)(qi)(qi)(qi)業。

  例(li)4:A房地(di)(di)(di)產(chan)公(gong)司(si)(si)(si)要在(zai)襄(xiang)(xiang)樊(fan)開發新的投資(zi)項目,已經(jing)通過競拍買下土(tu)(tu)地(di)(di)(di)100000平方(fang)米,打算由(you)下屬(shu)(shu)(shu)項目公(gong)司(si)(si)(si)D負責(ze)進行籌建。方(fang)案(an)(an)一:將(jiang)下屬(shu)(shu)(shu)公(gong)司(si)(si)(si)D的注(zhu)冊地(di)(di)(di)選擇(ze)在(zai)市(shi)區(qu),襄(xiang)(xiang)樊(fan)市(shi)的土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)稅征(zheng)收(shou)標準為(wei)4元每(mei)平方(fang)米。方(fang)案(an)(an)二:將(jiang)下屬(shu)(shu)(shu)公(gong)司(si)(si)(si)D的注(zhu)冊地(di)(di)(di)選擇(ze)在(zai)城郊結合部的農村。對于(yu)方(fang)案(an)(an)一,公(gong)司(si)(si)(si)要繳(jiao)納的土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)稅為(wei)40萬,而方(fang)案(an)(an)二由(you)于(yu)是(shi)在(zai)農村設立的項目公(gong)司(si)(si)(si)D則(ze)免去了城鎮土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)稅。

  五、印(yin)花稅的籌劃(hua)方案

  印花稅的籌劃方法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉環節法。第一,同一憑證因載有兩個或兩個以上經濟事項而適用不同稅目稅率,若分別記載金額應分別計算應納稅額,相加后按合計稅額貼花;若未分別記栽金額的按稅率高的貼花,所以選種情況要盡量分別核算金額。第二,模糊金額籌劃法是指當事人在簽定數額較大的合同時,有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定,以達到少繳印花稅目的。第三,由于在勞務的流轉環節中,每一次訂立合同均需繳納一次印花稅,所以減少流轉環節也是節省印花稅的方法。