一、營業(ye)稅(shui)的籌劃方案

　　例1：A房地產開(kai)發公司(si)準備(bei)為一(yi)(yi)個住宅小區做促銷(xiao)活動，在開(kai)盤當日(ri)推(tui)出(chu)了一(yi)(yi)個面向客戶群(qun)體的營銷(xiao)方案(an)。

　　方案一(yi)：凡在開盤日簽訂購房合(he)(he)同的(de)客戶，均(jun)可(ke)以事受免(mian)交年(nian)的(de)物業管(guan)理費(fei)(fei)、送價值(zhi)千元(yuan)(yuan)的(de)冷暖空調(diao)一(yi)臺(tai)和新馬泰旅游。該銷售(shou)優惠(hui)吸引了(le)不少消費(fei)(fei)者前來購買，在優惠(hui)期間銷售(shou)住宅(zhai)，實現銷售(shou)收入1600萬元(yuan)(yuan)，推出空調(diao)總價值(zhi)10萬元(yuan)(yuan)，優惠(hui)的(de)物業管(guan)理費(fei)(fei)合(he)(he)計為4萬元(yuan)(yuan)，送出的(de)旅游團票價值(zhi)26萬元(yuan)(yuan)。

　　方(fang)案二：公司采取(qu)折(zhe)扣(kou)的(de)方(fang)式，優惠2.5%，直(zhi)接送價值(zhi)40萬元的(de)折(zhe)扣(kou)。

　　這個案(an)(an)例涉及(ji)營業(ye)稅(shui)中視同(tong)銷(xiao)售(shou)情況。在方(fang)案(an)(an)一中公司直(zhi)接給業(ye)主(zhu)免(mian)(mian)交物業(ye)管理費用，免(mian)(mian)費贈送(song)空調(diao)和旅游(you)，這些免(mian)(mian)費贈送(song)的(de)(de)(de)實(shi)物和勞務要視同(tong)銷(xiao)售(shou)，在銷(xiao)售(shou)商品(pin)房的(de)(de)(de)同(tong)時(shi)送(song)實(shi)物和勞務，等于發生了混合銷(xiao)售(shou)行為，所以要將所贈送(song)的(de)(de)(de)實(shi)物和勞務的(de)(de)(de)價值(zhi)加到房屋的(de)(de)(de)銷(xiao)售(shou)收(shou)入中，合并繳(jiao)納營業(ye)稅(shui)，則公司應繳(jiao)納的(de)(de)(de)營業(ye)稅(shui)為（1600＋40）×5%＝82萬(wan)元。

　　在方案二中公司將實物和服務優惠的(de)價值直(zhi)接(jie)作為(wei)(wei)購(gou)房折(zhe)扣(kou)，在成(cheng)交(jiao)價中抵(di)減，則可以直(zhi)接(jie)按折(zhe)扣(kou)后的(de)金額(e)作為(wei)(wei)營業額(e)，公司應繳納的(de)營業稅為(wei)(wei)（1600－40）×5%＝78萬元。方案二只(zhi)是修改了優惠方式(shi)，由贈送(song)實物轉換成(cheng)直(zhi)接(jie)折(zhe)扣(kou)就節省(sheng)了營業稅4萬元。

　　二、契稅(shui)的籌劃方案

　　契(qi)稅(shui)是在土(tu)地(di)、房(fang)(fang)屋權(quan)(quan)屬轉移時(shi)，國家按照(zhao)當(dang)事人雙(shuang)方簽(qian)訂合同以(yi)及所確(que)定價(jia)格的一定比例，向承受權(quan)(quan)屬者一次性征收的一種行為稅(shui)。房(fang)(fang)地(di)產開發公(gong)司(si)通過購買、受讓、受贈、交(jiao)換(huan)等方式取得土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)(quan)和房(fang)(fang)物所有(you)權(quan)(quan)時(shi)要繳納契(qi)稅(shui)。

　　例2：A房地(di)產公(gong)(gong)司(si)(si)(si)要(yao)將(jiang)6000萬的(de)物業(ye)(ye)資產轉(zhuan)移到控(kong)股的(de)C公(gong)(gong)司(si)(si)(si)名下(xia)，由于所有(you)權(quan)發(fa)生(sheng)了轉(zhuan)移需(xu)要(yao)繳納契(qi)稅，目前武漢(han)市的(de)稅率為1.5%，則(ze)要(yao)繳納6000×1.5%＝90萬元的(de)契(qi)稅。稅法規(gui)定：“企(qi)業(ye)(ye)依(yi)照法律(lv)規(gui)定、合同(tong)約定分(fen)設為兩個或兩個以上投資主體相(xiang)同(tong)的(de)企(qi)業(ye)(ye)，對派生(sheng)方(fang)承受(shou)原企(qi)業(ye)(ye)土地(di)、房屋權(quan)屬(shu)，不征收契(qi)稅。”盡管本(ben)例中(zhong)C是A的(de)控(kong)股企(qi)業(ye)(ye)，但雙(shuang)方(fang)的(de)投資主體不全相(xiang)同(tong)。如果A房地(di)產公(gong)(gong)司(si)(si)(si)采(cai)取新設立(li)(li)(li)分(fen)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)方(fang)式(shi)分(fen)立(li)(li)(li)，將(jiang)新設立(li)(li)(li)的(de)分(fen)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)注(zhu)冊資本(ben)按股份比例分(fen)給(gei)A公(gong)(gong)司(si)(si)(si)原來的(de)股東，則(ze)被分(fen)立(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)和(he)分(fen)立(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)主體一致，就(jiu)可免征契(qi)稅。

　　三、土地增(zeng)值稅的籌劃(hua)方案

　　土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對于納稅人建造普通標準住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。（1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當地降低商品房的價格。這樣在加快銷售資金回籠的同時，降低了增值額，使企業少繳或免繳土地增值稅，增加了企業的效益。（2）房地產開發企業還可以通過對開發成本的研究，適當增加開發項目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等，這樣既增加了開發成本和可扣除項目的金額，同時又能使整個在建項目的環境更加優美，配套更加完善，有利于促進房地產的銷售和房地產開發企業品牌的建設。