八、巧用特殊扣除項目規定

    《實施細則》規定，“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。在實際操作中，以上兩種方法計算的”房地產開發費用“必然存在差異。因為第一種方法中允許”據實扣除“的利息和第二種方法中”合計數“的5%（即因包括利息費用而增加的部分）不一定相等。如果企業進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業的最后選擇。如果允許”據實扣除“的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用后一種方法，按”合計數“的10%扣除全部費用。

    是否提供金融機構證明，關鍵在于所發生的能夠扣除的利息支出占稅法規定開發成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。據此，若企業主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產開發費用。反之，若主要依靠權益資本籌資，則可利用另外一種方法。

    九、選擇有利的地價成本分配方法

    根據《辦法》第30條，企業下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。

    例：某某商都開發用地面積136500平方米 （一期88600平方米，二期47900平方米），地價費用12549萬元，一期攤銷地價金額9914萬元，二期地價費用分配計算方法可作以下選擇：

    A.按一期減余面積、費用計算攤銷的單位土地成本（余數攤銷）

    （12549萬元-9914萬元）／47900平方米 =550.10元／平方米

    B.按實際面積分別計算攤銷的單位土地成本（平均攤銷）

    12549萬元／136500平方米×47900平方米 =919.34元／平方米

    C.兩種地價費用分配計算方法的單位土地成本差異

    550.10元／平方米-919.34元／平方米 =364.24元／平方米

    上述按占地面積法計算攤銷單位土地成本的方法，應請主管稅務機關同意后進行分配。