一、充分利用土地增值稅免稅期限優惠政策

    《深圳市地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知》（深地稅發[2005]609號）第1條規定：房地產開發企業繳納土地增值稅的納稅義務發生時間以合同簽定時間為準。對在2005年11月1日（含11月1日）后簽定房地產銷售合同的，在納稅人取得房地產銷售首期款收入時，就該房產銷售價款全額計算預繳土地增值稅。深圳某某花園五期銷售收入37765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31636萬元，土地增值稅納稅清算時依照上述通知，申報應稅收入為6129萬元。

    二、開發商品房轉自用不再視同銷售

    國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（下稱《辦法》）第7條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

    將開發的商品房轉作固定資產的行為發生在2008年1月1日以后，不應當視同銷售。不難看出，開發產品轉作固定資產已經不再按照視同銷售處理，企業需要密切關注，避免給自身增加不必要的納稅負擔。

    三、選擇多元化方式處置開發產品

    多元化方式處置開發產品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權投資、產權轉讓、轉作經營性資產（開發產品自用自營）等。

    對于房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這標志著長期持有型物業開發商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發商將物業變出售為自持。房地產開發公司可以根據自己的發展戰略和實際情況來進行相應的籌劃，降低土地增值稅的稅負或延遲土地增值稅的納稅時間。

    將自己開發的房地產商品的用途改變為自用自營，即可享受不征收土地增值稅的稅收優惠。據了解，有的公司可能計劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產升值。這一籌劃思路首先要服從于企業經營規劃和現實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。其次要從延緩即時繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產開發企業來說，自用房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時應兼顧再轉讓時的房產市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業兼并轉讓房地產的征免稅規定”的稅收優惠，從原理上看，應當仍然從屬于這一籌劃思路。