（二）成(cheng)本(ben)及(ji)期間(jian)(jian)費(fei)用的審(shen)計。開(kai)發成(cheng)本(ben)和(he)期間(jian)(jian)費(fei)用的審(shen)查是(shi)確(que)定企(qi)業(ye)所(suo)得稅(shui)(shui)應納稅(shui)(shui)所(suo)得額和(he)土(tu)地增值稅(shui)(shui)扣除(chu)項(xiang)目的關鍵(jian)。在審(shen)計開(kai)發成(cheng)本(ben)和(he)期間(jian)(jian)費(fei)用時(shi)，首先要了(le)解企(qi)業(ye)有關成(cheng)本(ben)控制的內(nei)部(bu)管理體(ti)系是(shi)否合(he)理。以(yi)(yi)確(que)定企(qi)業(ye)成(cheng)本(ben)核算的可依賴程(cheng)度，然后根據可依賴程(cheng)度不同，組(zu)建審(shen)計小組(zu)進行審(shen)查。成(cheng)本(ben)審(shen)查具體(ti)有以(yi)(yi)下方面：

　　1.取得(de)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權所(suo)支(zhi)付(fu)(fu)金額是否準確(que)。房地(di)(di)產(chan)開(kai)發企業(ye)擁有(you)的(de)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)一種是為(wei)自己建(jian)造辦(ban)公房、職(zhi)工宿舍等(deng)，這部分土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權應列(lie)為(wei)企業(ye)的(de)無形資產(chan)。房地(di)(di)產(chan)開(kai)發企業(ye)在銷售產(chan)品時，開(kai)發產(chan)品使(shi)(shi)用(yong)范圍內(nei)的(de)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)有(you)權也(ye)隨同轉讓，這部分成本才能作為(wei)企業(ye)所(suo)得(de)稅和土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)增值(zhi)稅的(de)扣除項目。可審查“開(kai)發成本”借方發生額，對照支(zhi)付(fu)(fu)費(fei)(fei)用(yong)的(de)原始憑(ping)證，看(kan)其費(fei)(fei)用(yong)支(zhi)出的(de)合法性(xing)、有(you)無不屬(shu)于土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權的(de)費(fei)(fei)用(yong)混入(ru)的(de)情況。

　　2.公共(gong)設施(shi)配(pei)(pei)(pei)套(tao)費(fei)(fei)應(ying)包括(kuo)不(bu)能有償轉讓的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)小區(qu)內公共(gong)設施(shi)配(pei)(pei)(pei)套(tao)發(fa)(fa)(fa)(fa)生(sheng)的(de)(de)(de)支出。審查(cha)(cha)(cha)時(shi)注意企(qi)(qi)業是否按(an)規定時(shi)間(jian)(jian)(jian)調整預(yu)提(ti)費(fei)(fei)用賬戶。房地產(chan)(chan)企(qi)(qi)業成本(ben)(ben)的(de)(de)(de)轉銷期以開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)小區(qu)的(de)(de)(de)建設期為(wei)準(zhun)，在(zai)此期間(jian)(jian)(jian)成本(ben)(ben)的(de)(de)(de)轉銷通過主管財政(zheng)部門(men)審查(cha)(cha)(cha)批準(zhun)后，才能通過預(yu)提(ti)方式(shi)進行(xing)，在(zai)小區(qu)全部正式(shi)竣工(gong)(gong)結算時(shi)調整預(yu)提(ti)費(fei)(fei)用。而房地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)企(qi)(qi)業一般先建住宅，后建配(pei)(pei)(pei)套(tao)設施(shi)，使得(de)已售(shou)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)配(pei)(pei)(pei)套(tao)設施(shi)建設費(fei)(fei)，無法(fa)按(an)實(shi)際實(shi)際成本(ben)(ben)結轉和(he)分攤。因(yin)此，房地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)企(qi)(qi)業可按(an)未配(pei)(pei)(pei)套(tao)設施(shi)概算為(wei)基數，計(ji)算已出售(shou)住宅應(ying)負擔(dan)的(de)(de)(de)數額(e)，一預(yu)提(ti)方式(shi)計(ji)入(ru)(ru)住宅成本(ben)(ben)。3.開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)間(jian)(jian)(jian)接(jie)費(fei)(fei)審查(cha)(cha)(cha)。開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)間(jian)(jian)(jian)接(jie)費(fei)(fei)是指企(qi)(qi)業直接(jie)組織管理(li)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)項目所發(fa)(fa)(fa)(fa)生(sheng)的(de)(de)(de)費(fei)(fei)用，包括(kuo)工(gong)(gong)資(zi)、福(fu)利費(fei)(fei)、折舊、辦(ban)公費(fei)(fei)、水(shui)電(dian)費(fei)(fei)、周轉房攤銷等。可審查(cha)(cha)(cha)“開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)成本(ben)(ben)”、“開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)間(jian)(jian)(jian)接(jie)費(fei)(fei)”、“應(ying)付賬款—應(ying)付工(gong)(gong)程款”、“庫存材料”、“預(yu)提(ti)費(fei)(fei)用”、“開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)產(chan)(chan)品”等科目，結合有關明(ming)細賬和(he)原始憑證，核(he)對(dui)費(fei)(fei)用發(fa)(fa)(fa)(fa)生(sheng)的(de)(de)(de)真(zhen)實(shi)性和(he)列支的(de)(de)(de)合法(fa)性；審查(cha)(cha)(cha)是否按(an)權責發(fa)(fa)(fa)(fa)生(sheng)制和(he)收入(ru)(ru)與成本(ben)(ben)費(fei)(fei)用相(xiang)配(pei)(pei)(pei)比(bi)的(de)(de)(de)原則。

　　4.其他(ta)土地(di)征用(yong)及(ji)拆(chai)遷補償費(fei)、前期工程(cheng)費(fei)、建造(zao)安裝工程(cheng)費(fei)、基(ji)礎(chu)設施費(fei)等主要審查是否(fou)按(an)財務制度規(gui)定的項目(mu)進行歸集和核算。

　　房地產(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)近(jin)幾年都(dou)被列(lie)入稅(shui)(shui)(shui)務(wu)大檢查(cha)的(de)(de)重(zhong)要行(xing)(xing)業(ye)，該行(xing)(xing)業(ye)的(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)審計結果直(zhi)接增加財(cai)政收入，更重(zhong)要的(de)(de)是稅(shui)(shui)(shui)務(wu)審計通過揭露(lu)和制止、處(chu)罰等手段，來制約房地產(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)中(zhong)各種不規范(fan)和消極(ji)的(de)(de)因素，打擊稅(shui)(shui)(shui)收犯罪以進社(she)會(hui)經濟秩序的(de)(de)健康運行(xing)(xing)。