（三）會(hui)計資料混(hun)亂、財務核算不(bu)(bu)規范。多數房地產企業工(gong)期長(chang)，與建安企業結算不(bu)(bu)及時。造成(cheng)未售房面積，收(shou)入未轉但成(cheng)本已提前列支，即收(shou)入和成(cheng)本不(bu)(bu)配比無法真實反映(ying)企業盈虧。

　　房(fang)地(di)(di)產(chan)業主(zhu)要(yao)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)種中(zhong)，營業稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)計稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)依據是納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人轉讓(rang)無形(xing)資產(chan)或銷售不動產(chan)，向對方收(shou)取的(de)(de)全部價款和(he)價外費用(yong)。土(tu)地(di)(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)是對有(you)償轉讓(rang)國有(you)土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)權及地(di)(di)上(shang)建(jian)筑物(wu)和(he)其他附(fu)著物(wu)產(chan)權，取得(de)(de)增值(zhi)收(shou)入(ru)(ru)的(de)(de)單位和(he)個人征收(shou)的(de)(de)一種稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)。而(er)企業所(suo)得(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)計稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)依據的(de)(de)應納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)所(suo)得(de)(de)額是以企業利潤為主(zhu)要(yao)依據進行調增和(he)調減(jian)的(de)(de)。很顯(xian)然，房(fang)地(di)(di)產(chan)業三種主(zhu)要(yao)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)種的(de)(de)征收(shou)都與(yu)收(shou)益有(you)關，因此對收(shou)益相關項目的(de)(de)審計是房(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發行業稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)審計的(de)(de)重點，其主(zhu)要(yao)集中(zhong)在(zai)收(shou)入(ru)(ru)和(he)支出項目兩方面，具體(ti)審計方法如下：

　　（一）收(shou)入(ru)的(de)審(shen)計。收(shou)入(ru)審(shen)計的(de)重點有“經營(ying)收(shou)入(ru)”、“其他(ta)業務收(shou)入(ru)”、“預收(shou)賬款”、“應收(shou)賬款”及“其他(ta)應收(shou)（付）”等往來科目。特別注意幾下問題(ti)的(de)審(shen)查：

　　1.審(shen)查(cha)“經(jing)營收(shou)(shou)入”明細賬(zhang)(zhang)，并與(yu)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)轉(zhuan)讓(rang)合同(tong)、記(ji)賬(zhang)(zhang)憑(ping)(ping)證(zheng)、原(yuan)(yuan)始憑(ping)(ping)證(zheng)相核對(dui)，查(cha)看(kan)有(you)無(wu)分解房(fang)地產(chan)(chan)(chan)收(shou)(shou)入或隱瞞收(shou)(shou)入情況；對(dui)應審(shen)查(cha)“開發產(chan)(chan)(chan)品”明細賬(zhang)(zhang)并與(yu)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)轉(zhuan)讓(rang)合同(tong)、記(ji)賬(zhang)(zhang)憑(ping)(ping)證(zheng)、原(yuan)(yuan)始憑(ping)(ping)證(zheng)相核對(dui)，查(cha)看(kan)開發企業有(you)無(wu)將取得(de)的實(shi)物收(shou)(shou)入直(zhi)接計入“固定資產(chan)(chan)(chan)、”原(yuan)(yuan)材(cai)料“等(deng)賬(zhang)(zhang)戶(hu)，隱匿銷售收(shou)(shou)入；審(shen)查(cha)”預收(shou)(shou)賬(zhang)(zhang)款“、”應收(shou)(shou)賬(zhang)(zhang)款“及”其他應收(shou)(shou)（付）“等(deng)科目(mu)并與(yu)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)轉(zhuan)讓(rang)合同(tong)、記(ji)賬(zhang)(zhang)憑(ping)(ping)證(zheng)、原(yuan)(yuan)始憑(ping)(ping)證(zheng)相核對(dui)，查(cha)看(kan)是否(fou)將收(shou)(shou)入掛賬(zhang)(zhang)，不及時申報納稅。

　　2.審查房(fang)地(di)(di)產(chan)開發企業(ye)收(shou)取的(de)(de)(de)購房(fang)訂金(jin)，是否存(cun)在(zai)不做收(shou)入，不申(shen)報納稅的(de)(de)(de)情況。《中華人民共和國營業(ye)稅暫行條例(li)實施(shi)細(xi)則》的(de)(de)(de)第二(er)十五條規定“納稅人轉讓(rang)土(tu)地(di)(di)使(shi)用權或(huo)者銷(xiao)售(shou)不動(dong)產(chan)，采取預收(shou)款方(fang)式的(de)(de)(de)，其(qi)納稅義務發生時間為收(shou)到預收(shou)款的(de)(de)(de)當(dang)天”。很多企業(ye)以銷(xiao)售(shou)沒有(you)實現為由，不將(jiang)收(shou)取的(de)(de)(de)預收(shou)款或(huo)定金(jin)及時申(shen)報。

　　3.審(shen)查購(gou)(gou)房(fang)(fang)及購(gou)(gou)房(fang)(fang)人變更姓名(ming)的各(ge)種手續費(fei)、因超過(guo)協議交款期限而扣(kou)繳(jiao)的購(gou)(gou)房(fang)(fang)定金(jin)收(shou)(shou)入、企業(ye)管理部(bu)門對其(qi)所屬的房(fang)(fang)產(chan)收(shou)(shou)取的房(fang)(fang)租收(shou)(shou)入、小區服務費(fei)、場組等是否做應稅收(shou)(shou)入進(jin)行申報。

　　4.審(shen)查房(fang)地開(kai)發企業是(shi)(shi)否(fou)人為(wei)分解售房(fang)收(shou)(shou)入(ru)的(de)現象(xiang)。例(li)如(ru)：某開(kai)發商銷(xiao)售一單元售價(jia)(jia)是(shi)(shi)45萬元/套，收(shou)(shou)款時卻分別使用收(shou)(shou)據、發票等向買主收(shou)(shou)取：水電(dian)費0.8萬元（該費用為(wei)水電(dian)部門向施(shi)工單位收(shou)(shou)取的(de)設施(shi)配套費，應列入(ru)工程成本，不應在價(jia)(jia)外向客戶收(shou)(shou)取），二次裝修5萬元（虛列項(xiang)目(mu)(mu)），這樣房(fang)價(jia)(jia)就減為(wei)39.2萬元，從而達到偷稅的(de)目(mu)(mu)的(de)。

　　5.特別注意有出租房、周轉房的房地產開發企業的審查。因為商品房、出租房和周轉房三者之間的用途很不穩定，如果銷售市場疲軟，可將商品房對外出租；如果銷售市場看好，出租房可變為商品房銷售。商品房暫時未出售前，可臨時用作安置拆遷戶，拆遷戶回遷或安置完畢，周轉房可用作出租或銷售。在審查時要注意三者之間的增減變化，查看出租或銷售收入是否計入“經營收入”，是否存在將出租房、周轉房銷售后直接沖減出租房、周轉房所發生的攤銷費和改裝修費等。