近年來(lai)，隨著我國(guo)市(shi)場經(jing)濟(ji)體(ti)(ti)制改革的不(bu)(bu)斷(duan)深入(ru)，城市(shi)化進程不(bu)(bu)斷(duan)加(jia)速，房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)業的社會需求及其在國(guo)家產(chan)(chan)業結構中(zhong)的位置日漸突出，房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)經(jing)濟(ji)飛速膨(peng)脹，成為拉動(dong)經(jing)濟(ji)發展的重要力量和(he)新(xin)的稅(shui)源增(zeng)長點。但是房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)稅(shui)收收入(ru)的增(zeng)長卻十(shi)分有限，房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)業發展與其稅(shui)收增(zeng)長極不(bu)(bu)相(xiang)稱(cheng)，部分房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)企業偷逃(tao)稅(shui)是造成這一問題的根本原因，成為困(kun)擾稅(shui)收監管的一個難題。筆者通過對(dui)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)企業稅(shui)收審(shen)計，就目前房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)企業的偷逃(tao)稅(shui)的主要手段進行(xing)歸(gui)納(na)提煉，并(bing)提出具體(ti)(ti)的審(shen)計對(dui)策。

　　一(yi)、房(fang)地產(chan)企業偷逃(tao)稅的(de)主(zhu)要手段

　　（一）隱瞞計稅收入偷逃稅款。
　　一是違規開具房地產銷售專用發票隱瞞銷售收入。房地產銷售發票是房地產企業銷售產品的原始憑證，也是稅務部門計稅的主要依據。有些房地產企業違反發票管理規定，通過開具“大頭小尾”票、真票假開、假票真開，達到應稅收入不入賬或者少入賬的目的。
　　二是預收房款不按時入賬或長期掛往來。部分房地產企業在收取預收房款、定金后，不按時入賬或長期掛往來，不申報繳納稅款，從而達到延遲繳納稅款的目的。
　　三是通過與外單位合作建房方式，以房換地不記收入。有些房地產企業由于自身資金不足和征地的需要，與外單位簽訂聯合建房協議，以所建房屋換取土地，未按規定確認銷售收入，偷逃稅款。
　　四是將開發產品用于償債、投資、捐贈、自用、分配利潤、職工福利等，不作視同銷售賬務處理。房地產企業由于資金緊張，以開發產品抵頂工程款、銀行貸款以及其他債務現象比較普遍，而將開發產品用于辦公、職工福利、投資、捐贈、分配利潤的現象也時有發生，房地產企業往往不記收入偷逃稅款。
　　五是以自制收據收取各種“初裝費”等代收代付或代墊款項，不按價外費用并入計稅收入。房地產企業在收取售房款之外，還收取部分“網絡寬帶初裝費”等代收代付或代墊款項。現行營業稅政策規定，營業稅的營業額為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用，包括代收、代墊款項。而房地產企業以實際沒有取得代收代墊款項收入為由未進行納稅申報。
　　六是拆遷安置房“拆一還一”面積不確認應稅收入。拆遷安置其本質上是用自己的產品來換取土地的行為，其安置房產的公允價就是為獲得土地支付的對價，與貨幣支付沒有什么不同。房地產企業應按照安置房產的公允價作產品銷售處理，確認銷售收入。而大部分房地產企業對老城區或舊有居民點開發時，對原有住戶“拆一還一”的面積，往往直接視為拆遷成本，未計算繳納各項稅金。