國家稅務總(zong)局公告

2016年第18號

國家稅(shui)務總局關于(yu)發(fa)布《房地產開發(fa)企業銷售(shou)

自(zi)行(xing)開發的房地產(chan)項(xiang)目增值稅征收(shou)管理

暫(zan)行辦法》的公告(gao)

國(guo)家稅務總(zong)局制定了(le)《房地(di)產開發企業銷售自(zi)行(xing)開發的房地(di)產項(xiang)目增值(zhi)稅征收管理暫行(xing)辦法》，現予以公布，自(zi)2016年(nian)5月(yue)1日起施行(xing)。

特此公告。

國家稅務總局

2016年3月31日

房地產開(kai)發企業銷售自行(xing)開(kai)發的房地產項目

增值稅(shui)征收管(guan)理暫行辦法

第一(yi)章(zhang) 適用(yong)范圍



第一條 根據(ju)《財(cai)政(zheng)部 國家稅務總局關于全面推(tui)開營(ying)業稅改(gai)征增(zeng)值稅試點的(de)通知》（財(cai)稅〔2016〕36號）及現(xian)行增(zeng)值稅有關規定，制定本辦法。

第二條 房地產開(kai)發(fa)企業(ye)銷售(shou)自行開(kai)發(fa)的房地產項目，適用本辦法。

自行開發(fa)，是(shi)指(zhi)在依法取得土地使用(yong)權的(de)土地上進行基(ji)礎(chu)設施和房屋建設。

第(di)三條 房地產開(kai)發(fa)企(qi)業以(yi)接盤等形式(shi)購入未完(wan)工的(de)房地產項目(mu)繼續開(kai)發(fa)后，以(yi)自己(ji)的(de)名義(yi)立項銷售的(de)，屬于本辦法規定的(de)銷售自行(xing)開(kai)發(fa)的(de)房地產項目(mu)。

第二(er)章 一般納稅(shui)人征收管理



第一節 銷售額

第四條 房(fang)地(di)產開(kai)發企業中的一(yi)般(ban)納稅人（以下(xia)簡稱一(yi)般(ban)納稅人）銷售自(zi)行開(kai)發的房(fang)地(di)產項目(mu)，適用一(yi)般(ban)計(ji)稅方法(fa)計(ji)稅，按(an)照(zhao)取得的全部價(jia)款和價(jia)外(wai)費用，扣除當期銷售房(fang)地(di)產項目(mu)對應的土地(di)價(jia)款后的余(yu)額(e)計(ji)算銷售額(e)。銷售額(e)的計(ji)算公式如下(xia)：

銷售額=（全部價(jia)款和價(jia)外費用-當期允許扣(kou)除的土地價(jia)

款）÷（1+11%）

第五(wu)條 當期允(yun)許扣除的土地價(jia)款按照以(yi)下(xia)公(gong)式計(ji)算(suan)：

當期允許扣除的土(tu)地價款=（當期銷(xiao)售房地產項目建(jian)筑面(mian)

積÷房地產項目可供(gong)銷售建筑(zhu)面積）×支(zhi)付(fu)的土地價(jia)款

當期銷售房地產(chan)項目建筑(zhu)面積，是指當期進行納(na)稅申(shen)報的(de)增值稅銷售額(e)對應的(de)建筑(zhu)面積。

 房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目可供銷售(shou)建(jian)筑面(mian)積，是指房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目可以出售(shou)的(de)總建(jian)筑面(mian)積，不包括銷售(shou)房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目時未單(dan)獨作價(jia)結算的(de)配套(tao)公共設施的(de)建(jian)筑面(mian)積。

支付(fu)的(de)土地(di)價(jia)款(kuan)，是指(zhi)向(xiang)政(zheng)府(fu)、土地(di)管理部門或受(shou)政(zheng)府(fu)委(wei)托收取土地(di) 價(jia)款(kuan)的(de)單位(wei)直接支付(fu)的(de)土地(di)價(jia)款(kuan)。

第六條(tiao) 在計算銷售(shou)額時從(cong)全部價(jia)款和價(jia)外費(fei)用(yong)中(zhong)扣(kou)除(chu)土地價(jia)款，應當取得省級以上（含省級）財政(zheng)部門監（印）制的財政(zheng)票據。

第(di)七條 一般納(na)稅人(ren)應建立臺賬登記(ji)土地價款的(de)扣除情況(kuang)，扣除的(de)土地價款不得超過納(na)稅人(ren)實(shi)際支付的(de)土地價款。

第八條 一般納稅人銷(xiao)售自行開(kai)發的房地產老項目，可以選(xuan)擇適用簡(jian)易計(ji)稅方(fang)法按照5%的征收率(lv)計(ji)稅。一經(jing)選(xuan)擇簡(jian)易計(ji)稅方(fang)法計(ji)稅的，36個月內不得變更(geng)為一般計(ji)稅方(fang)法計(ji)稅。

房地產(chan)老項目，是指：

（一(yi)）《建筑工程施(shi)工許(xu)可證》注明的合同開(kai)工日(ri)期在2016年(nian)4月30日(ri)前的房(fang)地產(chan)項目；

　　（二(er)）《建(jian)(jian)筑工(gong)(gong)(gong)程(cheng)施工(gong)(gong)(gong)許可證》未注明合(he)同開工(gong)(gong)(gong)日(ri)期或者未取得《建(jian)(jian)筑工(gong)(gong)(gong)程(cheng)施工(gong)(gong)(gong)許可證》但建(jian)(jian)筑工(gong)(gong)(gong)程(cheng)承(cheng)包合(he)同注明的開工(gong)(gong)(gong)日(ri)期在2016年4月30日(ri)前的建(jian)(jian)筑工(gong)(gong)(gong)程(cheng)項(xiang)目。

第九條 一般納稅(shui)人銷(xiao)售自(zi)行開發的(de)房地產老項目(mu)適用簡易(yi)計(ji)稅(shui)方法(fa)計(ji)稅(shui)的(de)，以取得的(de)全部價款和價外費用為銷(xiao)售額，不得扣除對應的(de)土地價款。

第(di)二節 預繳稅款

第(di)十條(tiao) 一(yi)般納稅(shui)人采取預收款方(fang)式銷售(shou)自行開發的(de)房地產(chan)項目，應在收到(dao)預收款時按照3%的(de)預征率預繳增值稅(shui)。

第十一條 應預繳(jiao)稅(shui)款按照以下公(gong)式計(ji)算(suan)：

應預繳稅款(kuan)=預收款(kuan)÷（1+適用稅率或(huo)征收率）×3%

　　適用一般計(ji)稅(shui)(shui)方法計(ji)稅(shui)(shui)的(de)，按照11%的(de)適用稅(shui)(shui)率(lv)計(ji)算(suan)；適用簡易計(ji)稅(shui)(shui)方法計(ji)稅(shui)(shui)的(de)，按照5%的(de)征收率(lv)計(ji)算(suan)。

第十(shi)二條 一般納稅(shui)(shui)人應在取(qu)得預收款的次月納稅(shui)(shui)申報期向主管國稅(shui)(shui)機(ji)關(guan)預繳稅(shui)(shui)款。

第三節 進項(xiang)稅額

　　第十(shi)三條 一般(ban)納(na)稅人銷售自行開(kai)發的(de)房(fang)(fang)地(di)產項(xiang)目，兼有(you)一般(ban)計(ji)稅方法(fa)(fa)(fa)計(ji)稅、簡易計(ji)稅方法(fa)(fa)(fa)計(ji)稅、免征增值稅的(de)房(fang)(fang)地(di)產項(xiang)目而無法(fa)(fa)(fa)劃(hua)分(fen)不得抵扣的(de)進項(xiang)稅額的(de)，應以《建筑(zhu)工程施工許(xu)可證》注明的(de)“建設(she)規模”為依據(ju)進行劃(hua)分(fen)。

　　不得抵扣的進項(xiang)稅(shui)額(e)=當期無法劃分的全部進項(xiang)稅(shui)額(e)×（簡易(yi)計稅(shui)、免稅(shui)房(fang)地產項(xiang)目建(jian)設規模(mo)÷房(fang)地產項(xiang)目總建(jian)設規模(mo)）

第四節 納稅申報

　　第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。