顯然(ran)，采(cai)用方(fang)(fang)案二先分立后被兼并方(fang)(fang)式(shi)，乙房地產公司可節(jie)省土(tu)地增(zeng)部690萬元，不考慮(lv)其他因(yin)素，應采(cai)用方(fang)(fang)案二。

　　二、適當加大建造成本(ben)法進(jin)行籌劃(hua)

　　房(fang)地(di)(di)產(chan)企業為了提高(gao)產(chan)品(pin)的(de)(de)(de)(de)競(jing)爭能(neng)力(li)，在(zai)市場(chang)可(ke)(ke)(ke)以接受的(de)(de)(de)(de)范圍(wei)內，采取適(shi)當加(jia)大公共配套設施的(de)(de)(de)(de)投入(ru)，改善住房(fang)周邊環(huan)境，提高(gao)裝修檔次等手段(duan)，增(zeng)加(jia)房(fang)屋賣(mai)點，提高(gao)開發產(chan)品(pin)競(jing)爭能(neng)力(li)。投入(ru)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)本可(ke)(ke)(ke)以通過提高(gao)售價得到補償(chang)，企業加(jia)大了建造(zao)成(cheng)本就等于加(jia)大了可(ke)(ke)(ke)扣除(chu)(chu)項目金額，可(ke)(ke)(ke)扣除(chu)(chu)項目金額的(de)(de)(de)(de)增(zeng)幅為建造(zao)成(cheng)本增(zeng)幅的(de)(de)(de)(de)1。3倍(bei)，這(zhe)樣就拉(la)動了增(zeng)值率的(de)(de)(de)(de)降低，少(shao)繳(jiao)或免繳(jiao)土地(di)(di)增(zeng)值稅(shui)。

　　例3：甲房地(di)產開(kai)發(fa)公司正在開(kai)發(fa)麗景小(xiao)區，為此項目支付土(tu)地(di)出讓金1500萬元，開(kai)發(fa)成本3200萬元，含借款(kuan)利息(xi)200萬元，可售面(mian)積30000平方米。現在正在討論銷(xiao)售策略，如(ru)果銷(xiao)售毛坯房，每平方米售價3200元，銷(xiao)售收入總額為9600萬元，營業稅稅率(lv)5%，城市維護建設稅7%，教育(yu)費附(fu)加(jia)3%，計算應繳納(na)多少土(tu)地(di)增值稅？并(bing)請幫(bang)助進(jin)行納(na)稅籌劃。

　　方案一：銷(xiao)售毛(mao)坯房應繳納土地(di)增值稅。

　　不(bu)含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元）。

　　扣除項目金額＝4500×130%＋9600×5。5%＝5850＋528＝6378（萬(wan)元）。

　　增值額＝9600－6378＝3222（萬元(yuan)）。

　　增值(zhi)率(lv)＝3222÷6378＝50。52%。適用稅(shui)率(lv)40%，速算扣(kou)除率(lv)為5%。

　　應繳土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288。8－318。9＝969。9（萬元）。

　　方(fang)案(an)一：改(gai)賣毛(mao)坯房(fang)為賣裝(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)房(fang)，對房(fang)屋(wu)進行裝(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)，預計裝(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)費(fei)用1200萬元，裝(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)之后，每平方(fang)米售價為3700元，銷售收入總額(e)11100萬元，無其他變動因素。

　　不含(han)息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（萬元）。

　　扣除項目金額＝5700×130%＋11100×5。5%＝7410＋610。5＝8220。5（萬元）。

　　增值額＝11100－8220。5＝3079。5（萬(wan)元）。

　　增(zeng)值(zhi)率(lv)＝3079。5÷8221。5＝38。40%。適(shi)用稅率(lv)30%，速算扣除率(lv)為0。

　　應繳土地增(zeng)值稅(shui)＝3079。5×30%－0＝923。85（萬(wan)元(yuan)）。

　　方案2與方案1的差額＝969。9－923。85＝46。05（萬元）。

　　可見，提高房產售價，適(shi)度加大建造成本(ben)，使(shi)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)加的建造成本(ben)得到補償，可以(yi)(yi)降低(di)(di)土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)的增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)率，如(ru)果是普通(tong)標準住宅(zhai)，可以(yi)(yi)免繳(jiao)土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)；如(ru)果是非普通(tong)標準住宅(zhai)，可以(yi)(yi)降低(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)額、降低(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)率，使(shi)得土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)適(shi)用于較抵稅(shui)(shui)率，少繳(jiao)土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)。

來源：稅務師事務所