土地(di)增值稅稅率較高(gao)，對房地(di)產開發(fa)企業的(de)利潤有較大的(de)影響(xiang)，相(xiang)關的(de)納(na)稅籌(chou)(chou)劃就顯得尤為必要。下(xia)面(mian)介紹兩種籌(chou)(chou)劃方法，并舉實例加(jia)以分析。

　　一、轉(zhuan)換房(fang)產(chan)形式進(jin)行納稅(shui)籌(chou)劃

　　1、按(an)照建(jian)立方(fang)式(shi)分(fen)別(bie)(bie)核(he)算(suan)(suan)進行籌劃(hua)納(na)稅(shui)人建(jian)造(zao)普通標(biao)準(zhun)住(zhu)宅出(chu)售，增值(zhi)額未超過扣(kou)除項(xiang)目(mu)金額20%的(de)，免征(zheng)土(tu)地增值(zhi)稅(shui)，增值(zhi)額超過扣(kou)除項(xiang)目(mu)金額20%的(de)，應就其全(quan)部(bu)增值(zhi)額按(an)規(gui)定(ding)計稅(shui)。對(dui)于納(na)稅(shui)人既建(jian)立普通標(biao)準(zhun)住(zhu)房又搞其他房地產(chan)開發的(de)，應分(fen)別(bie)(bie)核(he)算(suan)(suan)增值(zhi)額。不分(fen)別(bie)(bie)核(he)算(suan)(suan)增值(zhi)額或(huo)不能(neng)確定(ding)核(he)算(suan)(suan)增值(zhi)額的(de)，其建(jian)造(zao)的(de)普通住(zhu)宅不能(neng)適(shi)用這一規(gui)定(ding)。因此，要根據建(jian)房方(fang)式(shi)分(fen)別(bie)(bie)核(he)算(suan)(suan)，以便享(xiang)受稅(shui)收優惠。

　　例1：某(mou)房地產公司轉讓(rang)普通標準住宅所取(qu)得的收入(ru)為(wei)900萬元，其(qi)扣(kou)除(chu)(chu)項(xiang)目金額為(wei)800萬元，轉讓(rang)豪華別墅所取(qu)得的收入(ru)為(wei)1500萬元，其(qi)扣(kou)除(chu)(chu)項(xiang)目金額為(wei)1000萬元。

　　①合并(bing)核算增值(zhi)額

　　增值額=900－800 l500－1000=600（萬元）。

　　增值額與扣除項(xiang)目金額之比=600÷（800 l000）=33。33%。

　　土地增值稅稅額=600×30%=180（萬(wan)元）。

　　②分別核算(suan)增值額

　　普通(tong)標準住宅增值額=900－800=100（萬元）。

　　普(pu)通標(biao)準住宅增(zeng)值(zhi)額與扣(kou)除項目金額之比(bi)=100÷800=12。5%<20%

　　可免(mian)征土地增值稅：

　　豪(hao)華別墅增(zeng)值(zhi)額=1500－1000=500（萬元）。

　　豪華別(bie)墅增值(zhi)額與扣除項目金(jin)額之比=1500－1000=50%。

　　土地增值(zhi)稅(shui)稅(shui)額=500×30%=150（萬元）。

　　兩種方(fang)式進行(xing)比(bi)較，第(di)二種方(fang)式比(bi)第(di)一種方(fang)式少繳30萬元的土地增(zeng)值稅。

　　2、先分立后被(bei)兼正的籌劃

　　根據稅(shui)(shui)法規定，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發企業(ye)因(yin)分立(li)發生的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)轉(zhuan)移，不(bu)屬于土(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)的(de)有償轉(zhuan)讓(rang)或視同(tong)銷售(shou)行(xing)為，不(bu)征收(shou)土(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)。同(tong)時，《財政部、國家(jia)稅(shui)(shui)務總局(ju)關于土(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)一些具體(ti)問題規定的(de)通(tong)知》（財稅(shui)(shui)[1995]48號）規定：“在企業(ye)兼并(bing)中，對被兼并(bing)企業(ye)將(jiang)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)轉(zhuan)讓(rang)到(dao)兼并(bing)企業(ye)中的(de)，暫免征收(shou)土(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)。”綜合(he)運用上述稅(shui)(shui)收(shou)政策，可以進(jin)行(xing)下列方式的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)稅(shui)(shui)籌(chou)劃。

　　例2：乙房地產開發(fa)公司(si)為甲公司(si)開發(fa)2萬(wan)平方米辦公大廈。

　　方案一(yi)：乙房地產開發公司開發辦公大廈(sha)，建成后轉(zhuan)讓給甲公司，轉(zhuan)讓增值(zhi)額(e)為2300萬元，增值(zhi)率(lv)為35%，轉(zhuan)讓應繳納(na)土(tu)地增值(zhi)稅690萬元（2300×30%）。

　　方案二：乙房地產公司建成辦公大廈后，進行企業分立，分立為兩個公司，其中一個全資子公司為丙公司，并由丙公司擁有辦公大廈，根據稅法規定，乙房地產開發企業通過企業分立轉移到丙公司的辦公大廈，不征收土地增值稅，分立結束后，甲公司兼并丙公司，根據現行稅法，被兼并企業丙公司將辦公大廈轉讓到兼并企業甲公司中，暫免征收土地增值稅。因此，在乙房地產公司企業分立和甲公司兼并丙公司過程中，辦公大廈都不需要繳納土地增稅。