最近(jin)，經常有房地(di)產企業財稅(shui)(shui)會員咨(zi)詢(xun)公司支付土地(di)出讓金后(hou)，政府給予的財政返還(huan)款該(gai)如(ru)何(he)進(jin)行(xing)會計和稅(shui)(shui)務(wu)處理。 

現在大部(bu)分房地(di)產企業(ye)的(de)土地(di)是通過(guo)“招(zhao)(zhao)(zhao)標、拍賣、掛(gua)牌”方式的(de)公開競價取得的(de)，但是，有的(de)地(di)方政府在招(zhao)(zhao)(zhao)商引資中以土地(di)換(huan)項目，通過(guo)財(cai)政返還土地(di)出讓金的(de)形式變相給予房地(di)產企業(ye)一(yi)定補償。對(dui)房地(di)產企業(ye)來說(shuo)，取得土地(di)實際成本就會(hui)低于“招(zhao)(zhao)(zhao)拍掛(gua)”價格，那么對(dui)于房地(di)產企業(ye)來說(shuo)，取得的(de)政府返還款該如何(he)進行會(hui)計和稅務處(chu)理呢？ 

一、會計處理 

《企業(ye)會計準則(ze)第(di)16號———政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)補助(zhu)》第(di)二(er)條(tiao)規定(ding)：政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)補助(zhu)，是指企業(ye)從政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)無償取(qu)得貨(huo)幣(bi)性資產或非貨(huo)幣(bi)性資產，但不包括政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)作為企業(ye)所有者投入的資本。 

 因此(ci)，房地產企業取得土地使用權，應當以實(shi)際(ji)支付(fu)的土地價款(kuan)作為土地成本，取得的這部(bu)分返還款(kuan)實(shi)質屬(shu)于政(zheng)府(fu)補助的性質，應當根(gen)據《企業會(hui)計準則(ze)第(di)16號———政(zheng)府(fu)補助》的規定，作為營業外收入進行處(chu)理。 

再看具體的(de)會計(ji)(ji)處理規定，《企業會計(ji)(ji)準則第(di)16號———政府(fu)(fu)補(bu)助(zhu)》第(di)七(qi)條規定：與資(zi)產相關的(de)政府(fu)(fu)補(bu)助(zhu)，應當確認為遞(di)延收(shou)益(yi)，并(bing)在相關資(zi)產使用壽(shou)命內平均分配，計(ji)(ji)入當期損(sun)益(yi)。但是，按照名義(yi)金(jin)額計(ji)(ji)量的(de)政府(fu)(fu)補(bu)助(zhu)，直(zhi)接計(ji)(ji)入當期損(sun)益(yi)。 

第八條規定(ding)： 與(yu)收益(yi)相關(guan)的政府(fu)補(bu)助(zhu)，應當分別下列情況處理： 

（一）用于補(bu)償(chang)企業(ye)以后期(qi)間的(de)相關費用或(huo)損失的(de)，確認為遞延(yan)收益，并在(zai)確認相關費用的(de)期(qi)間，計入當(dang)期(qi)損益。 

（二）用(yong)(yong)于(yu)補(bu)償(chang)企業(ye)已發生的相關(guan)費用(yong)(yong)或損(sun)(sun)失(shi)的，直接(jie)計入當期損(sun)(sun)益(yi)。 

房(fang)地產企業取得(de)的(de)(de)開發(fa)(fa)用(yong)地最終會(hui)構成(cheng)存貨的(de)(de)一部分，支付(fu)的(de)(de)土地價款應該計(ji)入(ru)開發(fa)(fa)成(cheng)本。在之后取得(de)的(de)(de)財政返還款，屬于對(dui)已經發(fa)(fa)生相關費用(yong)的(de)(de)一種補償(chang)，會(hui)計(ji)處理上(shang)應直接計(ji)入(ru)營業外收(shou)入(ru)，而(er)不能沖減開發(fa)(fa)成(cheng)本。 

二(er)、企業所得稅處理 

財政(zheng)部、國(guo)家稅務總局《關于(yu)財政(zheng)性資金、行(xing)政(zheng)事業(ye)性收費、政(zheng)府(fu)性基金有關企業(ye)所得稅政(zheng)策問題的(de)(de)(de)(de)通知》（財稅[2008]151號）規定，財政(zheng)性資金，是指企業(ye)取得的(de)(de)(de)(de)來源于(yu)政(zheng)府(fu)及其(qi)有關部門的(de)(de)(de)(de)財政(zheng)補(bu)助、補(bu)貼、貸款(kuan)貼息，以(yi)及其(qi)他各類財政(zheng)專項資金，包(bao)括直接減免的(de)(de)(de)(de)增(zeng)值稅和即征(zheng)即退(tui)、先(xian)征(zheng)后退(tui)、先(xian)征(zheng)后返的(de)(de)(de)(de)各種(zhong)(zhong)稅收，但不包(bao)括企業(ye)按規定取得的(de)(de)(de)(de)出(chu)口退(tui)稅款(kuan)。由(you)此來看，房(fang)地產企業(ye)取得的(de)(de)(de)(de)由(you)政(zheng)府(fu)返還的(de)(de)(de)(de)土(tu)地出(chu)讓(rang)金也(ye)屬于(yu)財政(zheng)性資金的(de)(de)(de)(de)一種(zhong)(zhong)。 

對于(yu)財(cai)(cai)(cai)政(zheng)(zheng)性資金的(de)(de)所(suo)得(de)稅處理(li)，依據《財(cai)(cai)(cai)政(zheng)(zheng)部(bu) 國家稅務總(zong)(zong)局(ju)關于(yu)專項用(yong)途(tu)財(cai)(cai)(cai)政(zheng)(zheng)性資金企(qi)業(ye)所(suo)得(de)稅處理(li)問題的(de)(de)通知》（財(cai)(cai)(cai)稅[2011]70號）規定：企(qi)業(ye)從(cong)縣級(ji)以上各級(ji)人民政(zheng)(zheng)府(fu)財(cai)(cai)(cai)政(zheng)(zheng)部(bu)門及其他部(bu)門取得(de)的(de)(de)應計(ji)入收(shou)(shou)入總(zong)(zong)額的(de)(de)財(cai)(cai)(cai)政(zheng)(zheng)性資金，凡同時符合以下(xia)條件的(de)(de)，可以作為(wei)不(bu)征稅收(shou)(shou)入，在計(ji)算應納稅所(suo)得(de)額時從(cong)收(shou)(shou)入總(zong)(zong)額中(zhong)減除： 

 （一）企業能夠(gou)提供規定資金(jin)專項用途的資金(jin)撥付文(wen)件； 

（二(er)）財政部(bu)(bu)門(men)或(huo)其他撥付資(zi)金(jin)的政府(fu)部(bu)(bu)門(men)對該資(zi)金(jin)有專門(men)的資(zi)金(jin)管理辦法或(huo)具體(ti)管理要(yao)求； 

（三(san)）企業對該資金以(yi)及(ji)以(yi)該資金發生的(de)支(zhi)出單獨進行核算。 

從實際(ji)情(qing)況(kuang)看，房地(di)(di)產企(qi)業(ye)(ye)取得(de)(de)的(de)政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)返(fan)還款一(yi)般(ban)是很難(nan)滿足上(shang)述要求的(de)，財政(zheng)(zheng)(zheng)返(fan)還只是政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)為(wei)招商(shang)引資(zi)(zi)的(de)一(yi)種(zhong)策略而已，所以(yi)房地(di)(di)產企(qi)業(ye)(ye)取得(de)(de)的(de)土地(di)(di)返(fan)還款應當作為(wei)應稅(shui)(shui)收(shou)(shou)入(ru)計算繳納(na)企(qi)業(ye)(ye)所得(de)(de)稅(shui)(shui)。除(chu)非(fei)企(qi)業(ye)(ye)能(neng)取得(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)關(guan)于(yu)(yu)返(fan)還款專項用途的(de)資(zi)(zi)金撥付文件(jian)及該(gai)資(zi)(zi)金的(de)專門管(guan)理(li)辦法，企(qi)業(ye)(ye)對該(gai)資(zi)(zi)金發生的(de)支(zhi)出(chu)(chu)單獨(du)核算，才(cai)能(neng)作為(wei)不(bu)(bu)(bu)征稅(shui)(shui)收(shou)(shou)入(ru)處理(li)，同時該(gai)不(bu)(bu)(bu)征稅(shui)(shui)收(shou)(shou)入(ru)用于(yu)(yu)支(zhi)出(chu)(chu)所形成的(de)費用，不(bu)(bu)(bu)得(de)(de)在(zai)計算應納(na)稅(shui)(shui)所得(de)(de)額(e)時扣(kou)除(chu)，用于(yu)(yu)支(zhi)出(chu)(chu)所形成的(de)資(zi)(zi)產，其計算的(de)折舊、攤(tan)銷(xiao)不(bu)(bu)(bu)得(de)(de)在(zai)計算應納(na)稅(shui)(shui)所得(de)(de)額(e)時扣(kou)除(chu)。 

三、土地增值稅(shui)處理(li) 

房(fang)地產企業在取得的(de)政(zheng)(zheng)府土(tu)地財政(zheng)(zheng)返還(huan)款時作為(wei)了(le)政(zheng)(zheng)府補助，計入了(le)當期營業外收入并沒有沖(chong)減“開發成本”，那么計算土(tu)地增值稅扣(kou)除項(xiang)目(mu)時，支(zhi)付的(de)土(tu)地出讓金是否(fou)允許(xu)全額列支(zhi)呢？ 

根據《土地增值稅暫行條例》的相關規定，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和條例規定的稅率計算征收。