;  物業(ye)管理營業(ye)稅(shui)金及(ji)附加的計征范圍

    鑒于物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)服務(wu)本身就是一(yi)(yi)種商(shang)品(pin)，而(er)物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)費(fei)便是物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)服務(wu)的(de)“價格”。因(yin)此(ci)，物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)司和(he)(he)(he)業(ye)主應當以(yi)價值為(wei)基礎(chu)，遵循合理(li)(li)、公(gong)開，收(shou)費(fei)與服務(wu)水平相適應的(de)原(yuan)則(ze)，采用物(wu)業(ye)服務(wu)包干制(zhi)(zhi)或物(wu)業(ye)服務(wu)酬金制(zhi)(zhi)等(deng)形式約(yue)定(ding)和(he)(he)(he)收(shou)取物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)費(fei)，并以(yi)上述經確認的(de)服務(wu)性(xing)業(ye)務(wu)收(shou)入(ru)額為(wei)征稅(shui)(shui)對象和(he)(he)(he)計稅(shui)(shui)依(yi)據，向主管(guan)(guan)稅(shui)(shui)務(wu)機關交納一(yi)(yi)定(ding)量(liang)的(de)營業(ye)稅(shui)(shui)金及(ji)附加，包括營業(ye)稅(shui)(shui)、城市維護建(jian)設稅(shui)(shui)、教(jiao)育費(fei)附加等(deng)，其計征范圍(wei)和(he)(he)(he)注意事(shi)項如下：

    1.物業管(guan)理公司在為(wei)房屋業主及租(zu)住戶提供(gong)服務(wu)而(er)收取(qu)的管(guan)理費(fei)(fei)(fei)，還(huan)應(ying)包(bao)括(kuo)向房產(chan)開發(fa)商收取(qu)的尚未租(zu)、售的空關房產(chan)的管(guan)理費(fei)(fei)(fei)；服務(wu)費(fei)(fei)(fei)還(huan)應(ying)包(bao)括(kuo)保潔(jie)費(fei)(fei)(fei)、保安費(fei)(fei)(fei)、公共設(she)施(shi)養護(hu)費(fei)(fei)(fei)、停車費(fei)(fei)(fei)等收費(fei)(fei)(fei)；維修(xiu)費(fei)(fei)(fei)應(ying)包(bao)括(kuo)維修(xiu)材料及人工費(fei)(fei)(fei)；租(zu)賃(lin)費(fei)(fei)(fei)還(huan)應(ying)包(bao)括(kuo)居民(min)租(zu)住公有住宅的租(zu)金(jin)收入，以(yi)及其他服務(wu)性業務(wu)收入，均(jun)以(yi)5%稅 率計征營業稅。

    2.物業(ye)(ye)(ye)管理公司(si)為(wei)房屋(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)主及(ji)租住(zhu)戶代購貨物，除了將代購貨物的(de)(de)發票直接交付(fu)委托方的(de)(de)，可按收(shou)取的(de)(de)代辦手續費(fei)收(shou)入計征5%的(de)(de)營業(ye)(ye)(ye)稅。為(wei)房屋(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)主及(ji)租住(zhu)戶代收(shou)代付(fu)水、電、煤、電話費(fei)、垃圾處理費(fei)等各種(zhong)業(ye)(ye)(ye)務(wu)而(er)取得(de)的(de)(de)收(shou)入，可以(yi)(yi)按扣(kou)除實(shi)際支付(fu)給供水 、供電、供氣以(yi)(yi)及(ji)電信局、環衛部(bu)門(men)款項后的(de)(de)余額，計征5%的(de)(de)營業(ye)(ye)(ye)稅。

    3.物業管理公司以提供勞務的(de)形式(shi)，從房屋“三項”維修基(ji)金（不含據實(shi)列支的(de)專用存儲款）中取得的(de)收入(ru)，計征5%的(de)營(ying)業稅。

    4.物業管理公司為私房業主或租(zu)住(zhu)戶代開(kai)出租(zu)房屋發票或收據(ju)，應照章征收5%營業稅。

    物業管理(li)營業稅金及附加的會計核算

    物業(ye)(ye)(ye)會(hui)計(ji)應(ying)按規定設置“營(ying)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)金及附加”賬戶(hu)(hu)，核算營(ying)業(ye)(ye)(ye)收入(ru)應(ying)負擔的(de)稅(shui)金及附加。該(gai)賬戶(hu)(hu)屬于損(sun)益類賬戶(hu)(hu)，借方登記應(ying)交納的(de)營(ying)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)等，貸方登記結轉額，月(yue)終將(jiang)余額全部(bu)轉入(ru)“本(ben)年利潤”賬戶(hu)(hu)，結轉后，該(gai)賬戶(hu)(hu)應(ying)無余額。物業(ye)(ye)(ye)會(hui)計(ji)于月(yue)終按“應(ying)納稅(shui)額=營(ying)業(ye)(ye)(ye)額×稅(shui)率”公式(shi)，計(ji)算出當(dang)月(yue)應(ying)繳納的(de)營(ying)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)，借記“營(ying)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)金及附加”賬戶(hu)(hu)，貸記“應(ying)交稅(shui) 金”賬戶(hu)(hu)。

    例如：某物業(ye)管理公司2011年9月份(fen)實現并確認的(de)各(ge)種服務性業(ye)務收入共計94300元，按5%繳(jiao)納營業(ye)稅(shui) ，按營業(ye)稅(shui)的(de)7%繳(jiao)納城市維護建設(she)稅(shui)，按營業(ye)稅(shui) 的(de)3%繳(jiao)納教(jiao)育(yu)費附加。其稅(shui)額計征和賬務處理如下：

    1.計算營業稅(shui) 94300×5%=4715（元(yuan)）

    借：營業(ye)稅金及附加 4715

        貸：應交稅費 4715