一、房地產開發(fa)(fa)企業(ye)（以(yi)下(xia)簡稱企業(ye)）按規(gui)定對開發(fa)(fa)項目(mu)進行土地增值(zhi)稅(shui)清算后，在向稅(shui)務機關申請辦理注銷稅(shui)務登記時，如注銷當(dang)年(nian)匯算清繳出現虧損，應按照以(yi)下(xia)方法(fa)計算出其在注銷前項目(mu)開發(fa)(fa)各年(nian)度多繳的企業(ye)所得稅(shui)稅(shui)款，并(bing)申請退稅(shui)：

解析：本條有兩點需要(yao)注意：

　　1．這里的(de)(de)注銷，是指以所得稅納稅人(ren)為單位(wei)，包括(kuo)做為獨立(li)納稅人(ren)管(guan)理的(de)(de)法人(ren)企(qi)業(ye)、不符(fu)合(he)分(fen)支(zhi)機構(gou)條件的(de)(de)分(fen)支(zhi)機構(gou)、獨立(li)納稅的(de)(de)項(xiang)目部等(deng)等(deng)，向其(qi)企(qi)業(ye)所得稅主管(guan)機關申請注銷的(de)(de)情形(xing)。

實(shi)(shi)際征(zheng)(zheng)管過程中，很多房地產企(qi)業(ye)跨省、市、縣、區(qu)，甚至同一縣區(qu)內不同的項(xiang)目，都(dou)可能(neng)被要(yao)求視同獨(du)立納(na)稅人，獨(du)立就地繳納(na)企(qi)業(ye)所得稅等各種稅費(fei)。公告(gao)條款中未說明是法人企(qi)業(ye)注銷，其實(shi)(shi)充分(fen)考慮到(dao)現實(shi)(shi)征(zheng)(zheng)管的情(qing)況，有(you)得于征(zheng)(zheng)納(na)雙方處(chu)理。

2，“注銷當年匯算清繳出現虧損”是指只有注銷當年，稅務機關認可的“匯算清繳”出現虧損，才適用本公告。注銷當年匯算清繳”與清算期間所得稅計算是兩個階段，兩個概念。期間不同，結果是不同的。清算所得如出現虧損不適用本公告。

（一）企業整個項目繳納的土地增值稅總額，應按照項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入,但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

解析：這里的銷售收入指的是清算時計算土地增值稅對應的收入，是實際發生的銷售收入。一般情況下不包括預收收入。
本(ben)條是對土地增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)總(zong)額確定分(fen)攤辦法，根據配比原則，只有用計算土地增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)的收(shou)入(ru)，來進行分(fen)攤，才能準確核算取得收(shou)入(ru)當期(qi)實際發生的土地增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)。這(zhe)樣操作(zuo)對納稅(shui)人有利，而且稅(shui)務機(ji)關也易于掌握，同時也符合(he)會計核算要求。

需要提醒注意土地增值稅對應收入與所得稅收入的差異：實際操作中，所得稅收入包括預收收入、營業外收入、租金收入等等。

（二(er)）項目開(kai)發各年度(du)(du)(du)應(ying)(ying)分攤的(de)(de)(de)土(tu)地增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)減去該年度(du)(du)(du)已(yi)(yi)經稅(shui)(shui)前扣(kou)除的(de)(de)(de)土(tu)地增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)后，余額屬于當(dang)年應(ying)(ying)補充(chong)扣(kou)除的(de)(de)(de)土(tu)地增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)；企業應(ying)(ying)調整當(dang)年度(du)(du)(du)的(de)(de)(de)應(ying)(ying)納(na)稅(shui)(shui)所(suo)得(de)(de)額，并按規定計(ji)算當(dang)年度(du)(du)(du)應(ying)(ying)退(tui)的(de)(de)(de)企業所(suo)得(de)(de)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)款；當(dang)年度(du)(du)(du)已(yi)(yi)繳納(na)的(de)(de)(de)企業所(suo)得(de)(de)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)款不(bu)足退(tui)稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)，應(ying)(ying)作為虧損向以(yi)后年度(du)(du)(du)結(jie)轉，并調整以(yi)后年度(du)(du)(du)的(de)(de)(de)應(ying)(ying)納(na)稅(shui)(shui)所(suo)得(de)(de)額。

解析：29號公告主要解決房地產企業注銷期間虧損如何處理的問題。而不是解決清算土地增值稅年度嚴重虧損，到企業所得稅義務終止時，仍無法彌補的問題。