需要說(shuo)明的(de)(de)是，在房(fang)地產銷(xiao)售(shou)時，不僅可(ke)以(yi)通過(guo)(guo)設立銷(xiao)售(shou)子公司(si)來實現納稅籌(chou)(chou)劃，也可(ke)以(yi)通過(guo)(guo)與其(qi)他房(fang)地產銷(xiao)售(shou)公司(si)事(shi)先(xian)達成(cheng)(cheng)一定的(de)(de)協議來進行，通過(guo)(guo)轉移定價，同樣可(ke)以(yi)達到比較好的(de)(de)籌(chou)(chou)劃效果。當然，在運用(yong)此方法時還應該考慮納稅籌(chou)(chou)劃的(de)(de)成(cheng)(cheng)本，如設立銷(xiao)售(shou)公司(si)的(de)(de)成(cheng)(cheng)本以(yi)及和其(qi)他房(fang)地產公司(si)訂(ding)立協議的(de)(de)成(cheng)(cheng)本，要結合企業的(de)(de)具體情況合理運用(yong)。

變房地產銷售為投資

按照現(xian)行稅(shui)(shui)法規定(ding)，以(yi)不(bu)動(dong)產投(tou)資(zi)入(ru)股，參與(yu)接受投(tou)資(zi)方的利潤分(fen)配，共同承擔投(tou)資(zi)風險的行為，不(bu)征(zheng)收(shou)營(ying)業稅(shui)(shui)，而且自(zi)2003年1月1日起，對(dui)于以(yi)不(bu)動(dong)產投(tou)資(zi)入(ru)股后轉(zhuan)讓股權的行為，不(bu)再征(zheng)收(shou)營(ying)業稅(shui)(shui)。這種規定(ding)為房地(di)產企業開展納(na)稅(shui)(shui)籌劃(hua)提供了空間。

如(ru)果(guo)房地(di)產的(de)(de)(de)(de)購(gou)買(mai)方(fang)是(shi)具備一定條件的(de)(de)(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)(ye)或公司，則可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)考慮先(xian)以(yi)(yi)(yi)不動(dong)產投資(zi)入(ru)股，再向購(gou)買(mai)方(fang)轉讓股權的(de)(de)(de)(de)房地(di)產銷售方(fang)式(shi)。仍以(yi)(yi)(yi)甲企(qi)(qi)業(ye)(ye)為例(li)，甲企(qi)(qi)業(ye)(ye)欲出(chu)售5000m2的(de)(de)(de)(de)住(zhu)房給(gei)乙(yi)企(qi)(qi)業(ye)(ye)，如(ru)前所述，如(ru)果(guo)以(yi)(yi)(yi)2400元(yuan)(yuan)/m2的(de)(de)(de)(de)價格(ge)直接出(chu)售，需(xu)要繳(jiao)納土地(di)增值稅(shui)(shui)108萬(wan)元(yuan)(yuan)，繳(jiao)納營業(ye)(ye)稅(shui)(shui)60萬(wan)元(yuan)(yuan)，城(cheng)市維(wei)護(hu)建(jian)設稅(shui)(shui)和教(jiao)育費附(fu)加6萬(wan)元(yuan)(yuan)。而如(ru)果(guo)甲企(qi)(qi)業(ye)(ye)與(yu)購(gou)買(mai)方(fang)乙(yi)企(qi)(qi)業(ye)(ye)達(da)成協議，甲企(qi)(qi)業(ye)(ye)先(xian)以(yi)(yi)(yi)該房產向乙(yi)企(qi)(qi)業(ye)(ye)進行股權投資(zi)，稍后再以(yi)(yi)(yi)1200萬(wan)元(yuan)(yuan)的(de)(de)(de)(de)價格(ge)向乙(yi)企(qi)(qi)業(ye)(ye)轉讓該股權，則可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)合法合理地(di)免除(chu)了60萬(wan)元(yuan)(yuan)的(de)(de)(de)(de)營業(ye)(ye)稅(shui)(shui)和6萬(wan)元(yuan)(yuan)的(de)(de)(de)(de)城(cheng)市維(wei)護(hu)建(jian)設稅(shui)(shui)與(yu)教(jiao)育費附(fu)加。同時，為了調動(dong)購(gou)買(mai)方(fang)乙(yi)企(qi)(qi)業(ye)(ye)參與(yu)籌劃(hua)的(de)(de)(de)(de)積極性，甲企(qi)(qi)業(ye)(ye)可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)做出(chu)一些讓步(bu)，給(gei)予(yu)乙(yi)企(qi)(qi)業(ye)(ye)一定的(de)(de)(de)(de)利益補(bu)償，但是(shi)其數額應以(yi)(yi)(yi)甲企(qi)(qi)業(ye)(ye)節約的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)款66萬(wan)元(yuan)(yuan)為限。

綜(zong)上(shang)所述，納(na)稅籌劃的(de)(de)(de)目標不僅僅是降(jiang)低企業(ye)(ye)(ye)某一稅種或者(zhe)整體的(de)(de)(de)稅后負擔(dan)，還在于(yu)提高企業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)稅后凈利潤(run)以及企業(ye)(ye)(ye)價值的(de)(de)(de)穩定增(zeng)長。房地(di)產企業(ye)(ye)(ye)在進(jin)行(xing)房屋銷售(shou)的(de)(de)(de)納(na)稅籌劃時，事先(xian)要進(jin)行(xing)必(bi)要的(de)(de)(de)成本收益分(fen)析，并注(zhu)意風險(xian)的(de)(de)(de)防范與控制(zhi)，進(jin)行(xing)綜(zong)合(he)性的(de)(de)(de)考慮，只有這樣才能(neng)夠充分(fen)發(fa)揮納(na)稅籌劃的(de)(de)(de)作用。

來源：稅務師事務所