房(fang)(fang)地產(chan)(chan)業(ye)(ye)開發(fa)周期長，業(ye)(ye)務復雜而且要占用大量的(de)資金。而房(fang)(fang)地產(chan)(chan)的(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)作為投(tou)資者(zhe)回收成(cheng)本和(he)獲取收益的(de)關鍵(jian)環節，其銷(xiao)(xiao)售(shou)狀況直接(jie)關系到房(fang)(fang)地產(chan)(chan)投(tou)資回報率的(de)高(gao)低(di)。因此，運用合(he)理的(de)納稅(shui)籌劃方(fang)(fang)法(fa)，正確處理房(fang)(fang)地產(chan)(chan)銷(xiao)(xiao)售(shou)活動(dong)中的(de)定價以及銷(xiao)(xiao)售(shou)方(fang)(fang)式的(de)選取等問題(ti)，合(he)理合(he)法(fa)地降低(di)企(qi)業(ye)(ye)稅(shui)收成(cheng)本，對于房(fang)(fang)地產(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)而言具有重要意義（以下各方(fang)(fang)案暫不考慮(lv)所得稅(shui)）。

努力控制房(fang)地產(chan)增值率

《土地(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)暫行(xing)條例(li)》規定，土地(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)實(shi)行(xing)四級超額(e)(e)(e)累(lei)進(jin)稅(shui)(shui)率(lv)(lv)(lv)：增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)額(e)(e)(e)未(wei)超過(guo)扣除項(xiang)目(mu)金額(e)(e)(e)50%的(de)(de)部(bu)分，稅(shui)(shui)率(lv)(lv)(lv)是(shi)30%；增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)額(e)(e)(e)超過(guo)扣除項(xiang)目(mu)金額(e)(e)(e)50%的(de)(de)部(bu)分，稅(shui)(shui)率(lv)(lv)(lv)為40%；增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)率(lv)(lv)(lv)超過(guo)100%但未(wei)超過(guo)200%的(de)(de)部(bu)分，稅(shui)(shui)率(lv)(lv)(lv)為50%；增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)率(lv)(lv)(lv)超過(guo)200%的(de)(de)部(bu)分稅(shui)(shui)率(lv)(lv)(lv)為60%.此外，該條例(li)還(huan)特別規定，納稅(shui)(shui)人建(jian)造普通標準住宅(zhai)出(chu)售(shou)，增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)率(lv)(lv)(lv)未(wei)超過(guo)20%的(de)(de)免征土地(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)。因此，降(jiang)低(di)房(fang)地(di)(di)(di)產銷售(shou)中的(de)(de)土地(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)負(fu)擔的(de)(de)關(guan)鍵(jian)，就是(shi)控制房(fang)地(di)(di)(di)產的(de)(de)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)率(lv)(lv)(lv)，在(zai)足(zu)額(e)(e)(e)計算扣除項(xiang)目(mu)的(de)(de)基(ji)礎(chu)上，特別注意在(zai)制定房(fang)地(di)(di)(di)產的(de)(de)銷售(shou)價格(ge)時，對處于(yu)土地(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)臨界(jie)點附近的(de)(de)情況，事先(xian)一定要進(jin)行(xing)必要的(de)(de)籌(chou)劃。

需要特別(bie)強調(diao)的(de)(de)是(shi)，按(an)照(zhao)現(xian)行規定，房地(di)(di)產的(de)(de)增值(zhi)額(e)未超過扣除(chu)項目(mu)金額(e)20%的(de)(de)免征土地(di)(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)，從而使(shi)土地(di)(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)負擔在(zai)增值(zhi)率(lv)為(wei)20%時出(chu)(chu)現(xian)大幅(fu)度跳躍。因此當待(dai)出(chu)(chu)售(shou)的(de)(de)房地(di)(di)產增值(zhi)率(lv)在(zai)20%左右時，更(geng)應該高度關注。現(xian)舉例予以說明：甲房地(di)(di)產開發企業欲銷(xiao)售(shou)5000m2的(de)(de)商品(pin)房，扣除(chu)項目(mu)金額(e)為(wei)840萬(wan)(wan)(wan)元，現(xian)有兩種銷(xiao)售(shou)方(fang)案，一是(shi)按(an)照(zhao)2000元/m2的(de)(de)價(jia)格(ge)出(chu)(chu)售(shou)；二是(shi)按(an)照(zhao)2100元/m2的(de)(de)價(jia)格(ge)出(chu)(chu)售(shou)。那么對于(yu)方(fang)案一，房屋(wu)的(de)(de)增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)為(wei)19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于(yu)20%的(de)(de)臨界點，無需繳納(na)土地(di)(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)，企業的(de)(de)利(li)潤(run)為(wei)160萬(wan)(wan)(wan)元。同理可(ke)以得出(chu)(chu)，方(fang)案二中房屋(wu)的(de)(de)增值(zhi)率(lv)為(wei)25%，需要交納(na)土地(di)(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)63萬(wan)(wan)(wan)元，企業的(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)收利(li)潤(run)為(wei)147萬(wan)(wan)(wan)元，銷(xiao)售(shou)價(jia)格(ge)提高之后稅(shui)(shui)(shui)收利(li)潤(run)卻下降了13萬(wan)(wan)(wan)元，如果再考慮營業稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)因素，兩種方(fang)案下利(li)潤(run)的(de)(de)差別(bie)會更(geng)大。

設立獨(du)立核(he)算(suan)的銷售公司(si)

在上面(mian)的介紹(shao)中(zhong)，說明了(le)如何通過(guo)控制和降(jiang)(jiang)(jiang)低房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)銷(xiao)售時的增值率來降(jiang)(jiang)(jiang)低土(tu)地(di)(di)增值稅(shui)負擔(dan)的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價(jia)格。如果房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發商將企(qi)業(ye)的銷(xiao)售部門(men)分(fen)離出來，設立為獨立核(he)算的房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)銷(xiao)售子公司，則既能(neng)夠使房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)以較高(gao)的價(jia)格實現房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的銷(xiao)售，同時又能(neng)夠合理(li)地(di)(di)降(jiang)(jiang)(jiang)低企(qi)業(ye)的土(tu)地(di)(di)增值稅(shui)負擔(dan)。

仍以甲房地產開發企業為例，該企業原計劃以2400元/m2的價格出售5000m2的房產，扣除項目金額為840萬元，增值率為42.86%，企業需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產的營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護建設稅和教育費附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業設立獨立核算的銷售子公司，首先將該商品房以1800元/m2的價格銷售給銷售公司，銷售公司再以2400元/m2的價格對外銷售，則對于甲企業而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為60萬元，但是需要繳納營業稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；其銷售子公司實現銷售利潤300萬元，同時需繳納營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤244.5萬元，通過設立銷售公司比原銷售計劃多實現凈利潤58.5萬元。