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淺談房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃 (2)

時間:2011-04-06? 點擊: 次 來源:未知

  一是在(zai)利(li)息(xi)部(bu)分(fen)(fen),由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬(wan)(wan)元),當允許扣除的利(li)息(xi)支出為420萬(wan)(wan)元時,420萬(wan)(wan)元>300萬(wan)(wan)元,應(ying)該分(fen)(fen)攤利(li)息(xi)支出并提供金融機(ji)構(gou)證(zheng)明。

  二是對于(yu)兩(liang)棟房產應如何定價做出判斷(duan)。如想(xiang)在(zai)享受起(qi)征點優(you)惠的(de)情況下得到最(zui)大收(shou)益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬元),此(ci)時免征土地增值稅。

  三是如(ru)果銷售住宅(zhai)樓(lou)(lou)時(shi)(shi),開發商通過提供(gong)價(jia)格來提高(gao)收(shou)益,其總收(shou)入(ru)為5 600萬(wan)元,寫(xie)字樓(lou)(lou)價(jia)格不變,總收(shou)入(ru)為6 000萬(wan)元。此時(shi)(shi)住宅(zhai)樓(lou)(lou)增值(zhi)額(e)=5 600-3 500=2 100(萬(wan)元),住宅(zhai)樓(lou)(lou)增值(zhi)率(lv)(lv)=2 100÷3 500×100%=60%,對(dui)應(ying)(ying)稅(shui)率(lv)(lv)40%,速扣(kou)數(shu)5%,應(ying)(ying)納稅(shui)額(e)=2 100×40%-3 500×5%=665(萬(wan)元),寫(xie)字樓(lou)(lou)不納稅(shui)。如(ru)果一起核算,增值(zhi)額(e)=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)=3 100(萬(wan)元),增值(zhi)率(lv)(lv)=3 100÷8 500×100%=36%,對(dui)應(ying)(ying)稅(shui)率(lv)(lv)30%,速扣(kou)數(shu)0,納稅(shui)額(e)=3 100×30%=930(萬(wan)元)。930萬(wan)元>665萬(wan)元,所以此時(shi)(shi)分開納稅(shui)更能達到節稅(shui)的(de)目(mu)的(de)。

  在房(fang)(fang)地(di)產市場競爭日益(yi)激烈的(de)情(qing)況下,房(fang)(fang)地(di)產企業選(xuan)擇合理的(de)稅收籌劃(hua)(hua)方案是必不可少(shao)的(de)。但(dan)是通(tong)過上述案例可以(yi)知(zhi)道,任(ren)何一(yi)項稅收籌劃(hua)(hua)方案都有其兩面(mian)性,當房(fang)(fang)地(di)產開發企業進(jin)行土地(di)增值(zhi)稅稅收籌劃(hua)(hua)時,必須考(kao)慮到獲得(de)(de)稅收利益(yi)的(de)同(tong)時所付出的(de)費用,綜合比較兩者間的(de)得(de)(de)失,以(yi)獲得(de)(de)更大的(de)利益(yi)。

  四、結束語

  隨著國家(jia)稅(shui)務總局對(dui)土(tu)地增值(zhi)稅(shui)清算規定的逐(zhu)漸(jian)細化(hua),房地產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)通(tong)(tong)過(guo)合(he)理(li)的稅(shui)收(shou)籌劃節省成本(ben)是必不(bu)可少的。稅(shui)收(shou)籌劃是一項具有綜合(he)性、技巧性和高技術含(han)量的工作,需要同時高度熟悉企(qi)(qi)業(ye)(ye)運營和稅(shui)收(shou)法規。房地產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)應該通(tong)(tong)過(guo)合(he)理(li)合(he)法的手(shou)段,利用稅(shui)收(shou)籌劃的方式,綜合(he)考慮企(qi)(qi)業(ye)(ye)目標和實施成本(ben),控制風險才(cai)能減輕企(qi)(qi)業(ye)(ye)稅(shui)負,增強自身競(jing)爭力(li)。