2010年的(de)(de)(de)(de)(de)(de)兩會期間，房(fang)價(jia)(jia)過高(gao)問題成為最受關注的(de)(de)(de)(de)(de)(de)焦點。溫家寶總理在政(zheng)府工作報告中(zhong)強(qiang)調：“要堅決遏制部分城市房(fang)價(jia)(jia)過快上(shang)漲勢頭(tou)，滿足民眾的(de)(de)(de)(de)(de)(de)基本住(zhu)房(fang)需求。”自2010年5月10日起(qi)，央行上(shang)調存款(kuan)類金融機構(gou)人民幣存款(kuan)準備金率0.5個百分點，令銀行的(de)(de)(de)(de)(de)(de)貸款(kuan)空間更(geng)小，可獲房(fang)貸更(geng)少(shao)。2010年6月，國(guo)(guo)家稅(shui)(shui)(shui)(shui)務總局《關于(yu)土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)(shui)清算有(you)關問題的(de)(de)(de)(de)(de)(de)通(tong)知》正式(shi)下發(fa)，加(jia)大(da)了土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)(shui)清算工作的(de)(de)(de)(de)(de)(de)力度。從國(guo)(guo)家近期頒布的(de)(de)(de)(de)(de)(de)與(yu)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)有(you)關的(de)(de)(de)(de)(de)(de)政(zheng)策來(lai)看(kan)，無疑都是(shi)為了遏制房(fang)價(jia)(jia)，這對于(yu)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)企業(ye)(ye)來(lai)說，并不是(shi)一個利好消息(xi)。客(ke)觀來(lai)說，我國(guo)(guo)房(fang)價(jia)(jia)過高(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)原因(yin)很復(fu)雜，其(qi)中(zhong)稅(shui)(shui)(shui)(shui)費比(bi)重大(da)是(shi)一個重要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)原因(yin)。在國(guo)(guo)外(wai)，地(di)(di)價(jia)(jia)及稅(shui)(shui)(shui)(shui)費一般占房(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)20%左(zuo)右，而國(guo)(guo)內卻高(gao)達50%—60%①。在房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)應征的(de)(de)(de)(de)(de)(de)各種(zhong)稅(shui)(shui)(shui)(shui)費中(zhong)，土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)(shui)引(yin)人關注。土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)(shui)是(shi)對轉讓國(guo)(guo)有(you)土地(di)(di)使用權、地(di)(di)上(shang)建筑(zhu)物(wu)及其(qi)附著物(wu)并取得收(shou)(shou)(shou)入的(de)(de)(de)(de)(de)(de)單位和個人，就其(qi)轉讓房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)所取得的(de)(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)值額征收(shou)(shou)(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)一種(zhong)稅(shui)(shui)(shui)(shui)，是(shi)對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)收(shou)(shou)(shou)益影響最大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)種(zhong)之一，如何(he)有(you)效地(di)(di)進(jin)行土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)籌劃(hua)是(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)企業(ye)(ye)發(fa)展中(zhong)刻不容緩(huan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)一件大(da)事。

　　一、土地增值稅稅收籌劃分析(xi)

　　土地(di)增值稅稅收籌(chou)劃可(ke)從其自(zi)身(shen)特點出發，結合(he)有關的(de)(de)(de)稅收優惠政策(ce)，綜(zong)合(he)考慮房地(di)產企(qi)業的(de)(de)(de)整體(ti)利益，把握好增值率的(de)(de)(de)節(jie)點，降(jiang)低增值額，達(da)到節(jie)約(yue)稅金的(de)(de)(de)目(mu)的(de)(de)(de)。

　　（一）增(zeng)加扣(kou)(kou)除(chu)項目金(jin)(jin)額房(fang)地(di)產開(kai)發企業在運營(ying)過程(cheng)中(zhong)，一般都(dou)會有大量借款，利(li)(li)(li)息(xi)(xi)支(zhi)出(chu)(chu)不(bu)可(ke)避免。我國現(xian)行(xing)土地(di)增(zeng)值(zhi)稅對(dui)房(fang)地(di)產開(kai)發中(zhong)的(de)(de)利(li)(li)(li)息(xi)(xi)支(zhi)出(chu)(chu)分(fen)兩種情況扣(kou)(kou)除(chu)：一是(shi)凡是(shi)能按(an)轉讓(rang)房(fang)地(di)產項目分(fen)攤并提供金(jin)(jin)融(rong)(rong)機(ji)(ji)構證明的(de)(de)，允許據實扣(kou)(kou)除(chu)，但最(zui)高不(bu)得超過按(an)商業銀行(xing)同(tong)期貸款利(li)(li)(li)率計算(suan)的(de)(de)金(jin)(jin)額。其他房(fang)地(di)產開(kai)發費(fei)用(yong)，按(an)取得土地(di)使用(yong)權所支(zhi)付的(de)(de)金(jin)(jin)額和房(fang)地(di)產開(kai)發成(cheng)本金(jin)(jin)額之和（簡(jian)稱(cheng)“合(he)計數”）的(de)(de)5%以(yi)內計算(suan)扣(kou)(kou)除(chu)。二是(shi)凡不(bu)能按(an)轉讓(rang)房(fang)地(di)產項目計算(suan)分(fen)攤利(li)(li)(li)息(xi)(xi)支(zhi)出(chu)(chu)或不(bu)能提供金(jin)(jin)融(rong)(rong)機(ji)(ji)構證明的(de)(de)，利(li)(li)(li)息(xi)(xi)支(zhi)出(chu)(chu)或不(bu)能提供金(jin)(jin)融(rong)(rong)機(ji)(ji)構證明的(de)(de)，可(ke)按(an)“合(he)計數”的(de)(de)10%以(yi)內計算(suan)扣(kou)(kou)除(chu)包括利(li)(li)(li)息(xi)(xi)在內的(de)(de)所有費(fei)用(yong)支(zhi)出(chu)(chu)。

　　二、合理定價

　　根(gen)據(ju)土(tu)地(di)增值(zhi)稅有關(guan)起征(zheng)點的規(gui)定，納(na)稅人建造普(pu)通標準住(zhu)宅(zhai)出售，增值(zhi)額(e)未超過扣(kou)除項目金額(e)的20%，免征(zheng)土(tu)地(di)增值(zhi)稅。利用這一規(gui)定，納(na)稅人在出售普(pu)通標準住(zhu)宅(zhai)的時候，就應該綜合考慮提高銷(xiao)售價格帶(dai)來的收益和放棄起征(zheng)點優惠而增加的稅收負擔之(zhi)間的權重。

　　三、綜合應用

　　以華德房地(di)產(chan)開發公司的房地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)為例，運(yun)用上述節稅措施(shi)，合(he)理節省土(tu)地(di)增(zeng)值稅。

　　華德房地產公司在同一塊土地上開發兩個項目，其中住宅樓為商品住房，精品樓為寫字樓，開發項目共支付地價款為1 000萬元，合計開發成本費用為5 000萬元，如果該企業按轉讓房地產開發項目分攤利息并且能夠提供金融機構證明的應扣除利息為420萬元（當地政府規定的兩類扣除比例分別為5%和10%）。其中商品住房全部允許扣除項目金額為3 269萬，寫字樓全部允許扣除項目金額為4 670萬元。那么銷售該批房產時應如何稅收籌劃呢？