聯系京審 |
業務咨詢:010-82672400 |
投訴建議:13701000699 |
E-mail: lzm@nycg.com.cn |
![]() |
房地產企業銷售稅收籌劃(2)
需要說明的(de)(de)是,在房(fang)地(di)產銷售(shou)時(shi),不僅可以通(tong)過設立銷售(shou)子公(gong)司(si)(si)來實現納稅籌劃,也可以通(tong)過與(yu)其他(ta)房(fang)地(di)產銷售(shou)公(gong)司(si)(si)事先達(da)成(cheng)一定的(de)(de)協議來進行,通(tong)過轉移(yi)定價,同樣可以達(da)到比較好的(de)(de)籌劃效(xiao)果。當(dang)然,在運用此方法時(shi)還應該考慮納稅籌劃的(de)(de)成(cheng)本,如設立銷售(shou)公(gong)司(si)(si)的(de)(de)成(cheng)本以及(ji)和其他(ta)房(fang)地(di)產公(gong)司(si)(si)訂立協議的(de)(de)成(cheng)本,要結合(he)企(qi)業的(de)(de)具體情況合(he)理運用。
變房地產銷售為投資
按照現行稅(shui)法規定(ding)(ding),以(yi)不動(dong)產投(tou)資入股,參與接(jie)受投(tou)資方(fang)的(de)利潤分配,共同承擔投(tou)資風險的(de)行為,不征(zheng)收營業稅(shui),而且自(zi)2003年(nian)1月1日(ri)起,對于以(yi)不動(dong)產投(tou)資入股后轉讓股權的(de)行為,不再征(zheng)收營業稅(shui)。這種規定(ding)(ding)為房地產企業開(kai)展納稅(shui)籌劃提供(gong)了空間。
如(ru)果房地(di)產的(de)(de)購買(mai)(mai)方是具備一(yi)(yi)定(ding)條件的(de)(de)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)或公司,則可(ke)以(yi)(yi)(yi)考(kao)慮先以(yi)(yi)(yi)不動(dong)產投資入股(gu)(gu)(gu),再向(xiang)購買(mai)(mai)方轉(zhuan)讓(rang)股(gu)(gu)(gu)權(quan)(quan)的(de)(de)房地(di)產銷售方式。仍以(yi)(yi)(yi)甲企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)為(wei)例,甲企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)欲出(chu)售5000m2的(de)(de)住房給乙(yi)(yi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye),如(ru)前所述(shu),如(ru)果以(yi)(yi)(yi)2400元(yuan)(yuan)(yuan)/m2的(de)(de)價格直接(jie)出(chu)售,需要繳(jiao)納土地(di)增值稅(shui)(shui)(shui)108萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan),繳(jiao)納營業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)60萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan),城市維(wei)(wei)護(hu)建(jian)設稅(shui)(shui)(shui)和教(jiao)育費附加(jia)(jia)6萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)。而如(ru)果甲企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)與(yu)購買(mai)(mai)方乙(yi)(yi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)達成(cheng)協議,甲企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)先以(yi)(yi)(yi)該房產向(xiang)乙(yi)(yi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)進行股(gu)(gu)(gu)權(quan)(quan)投資,稍后再以(yi)(yi)(yi)1200萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)的(de)(de)價格向(xiang)乙(yi)(yi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)轉(zhuan)讓(rang)該股(gu)(gu)(gu)權(quan)(quan),則可(ke)以(yi)(yi)(yi)合法(fa)合理地(di)免除了60萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)的(de)(de)營業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)和6萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)的(de)(de)城市維(wei)(wei)護(hu)建(jian)設稅(shui)(shui)(shui)與(yu)教(jiao)育費附加(jia)(jia)。同(tong)時(shi),為(wei)了調動(dong)購買(mai)(mai)方乙(yi)(yi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)參(can)與(yu)籌劃的(de)(de)積極性,甲企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)可(ke)以(yi)(yi)(yi)做出(chu)一(yi)(yi)些(xie)讓(rang)步(bu),給予乙(yi)(yi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)一(yi)(yi)定(ding)的(de)(de)利益補償,但是其(qi)數(shu)額應以(yi)(yi)(yi)甲企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)節約的(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)款66萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)為(wei)限。
綜上(shang)所述,納(na)稅籌(chou)劃的(de)(de)目標不(bu)僅(jin)僅(jin)是降(jiang)低企(qi)業某一稅種(zhong)或者整體的(de)(de)稅后負擔,還(huan)在于提高(gao)企(qi)業的(de)(de)稅后凈利潤以及企(qi)業價值的(de)(de)穩定增長(chang)。房地產企(qi)業在進行(xing)房屋銷售(shou)的(de)(de)納(na)稅籌(chou)劃時,事先要進行(xing)必要的(de)(de)成本收益分析,并注(zhu)意(yi)風險的(de)(de)防范與控制,進行(xing)綜合(he)性的(de)(de)考慮,只有這樣才能夠(gou)充分發揮納(na)稅籌(chou)劃的(de)(de)作(zuo)用。
來源:稅務師事務所