房(fang)(fang)地產業(ye)開發周期長，業(ye)務復雜而且要(yao)(yao)占用大量(liang)的(de)資(zi)(zi)金。而房(fang)(fang)地產的(de)銷(xiao)(xiao)售作(zuo)為投資(zi)(zi)者回(hui)收成本和獲(huo)取收益(yi)的(de)關(guan)鍵環節，其銷(xiao)(xiao)售狀況直接關(guan)系(xi)到房(fang)(fang)地產投資(zi)(zi)回(hui)報(bao)率的(de)高低。因此，運用合(he)理的(de)納稅籌劃(hua)方(fang)法，正確處理房(fang)(fang)地產銷(xiao)(xiao)售活(huo)動(dong)中的(de)定價以(yi)及(ji)銷(xiao)(xiao)售方(fang)式的(de)選取等問(wen)題，合(he)理合(he)法地降低企業(ye)稅收成本，對于(yu)房(fang)(fang)地產企業(ye)而言具有重要(yao)(yao)意義（以(yi)下各方(fang)案暫不考慮所得稅）。

努力控制房地(di)產增值率

《土(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)暫行條(tiao)例》規(gui)定，土(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)實行四級超(chao)額(e)(e)累進稅(shui)(shui)(shui)率(lv)：增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)額(e)(e)未超(chao)過扣(kou)除(chu)項(xiang)目金(jin)(jin)額(e)(e)50%的(de)(de)部分(fen)，稅(shui)(shui)(shui)率(lv)是30%；增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)額(e)(e)超(chao)過扣(kou)除(chu)項(xiang)目金(jin)(jin)額(e)(e)50%的(de)(de)部分(fen)，稅(shui)(shui)(shui)率(lv)為(wei)40%；增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)率(lv)超(chao)過100%但未超(chao)過200%的(de)(de)部分(fen)，稅(shui)(shui)(shui)率(lv)為(wei)50%；增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)率(lv)超(chao)過200%的(de)(de)部分(fen)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)為(wei)60%.此(ci)外(wai)，該條(tiao)例還特別規(gui)定，納稅(shui)(shui)(shui)人建造普通(tong)標(biao)準住宅出售，增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)率(lv)未超(chao)過20%的(de)(de)免(mian)征土(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)。因此(ci)，降低(di)房地(di)(di)產銷(xiao)售中的(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)負擔(dan)的(de)(de)關鍵(jian)，就是控(kong)制(zhi)房地(di)(di)產的(de)(de)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)率(lv)，在(zai)(zai)足額(e)(e)計(ji)算(suan)扣(kou)除(chu)項(xiang)目的(de)(de)基(ji)礎上，特別注意(yi)在(zai)(zai)制(zhi)定房地(di)(di)產的(de)(de)銷(xiao)售價(jia)格時(shi)，對處于土(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)臨界點(dian)附近的(de)(de)情況，事先一定要進行必要的(de)(de)籌劃。

需要特別(bie)(bie)強調的(de)是(shi)，按照(zhao)現行(xing)規定，房地產(chan)(chan)的(de)增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)額(e)未超過扣除(chu)項目金(jin)額(e)20%的(de)免(mian)征土地增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)稅，從(cong)而使土地增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)稅負擔在增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)率(lv)為(wei)(wei)20%時(shi)出現大(da)幅度跳躍。因此當待出售的(de)房地產(chan)(chan)增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)率(lv)在20%左右時(shi)，更應該高度關注(zhu)。現舉(ju)例(li)予以說明：甲房地產(chan)(chan)開發企(qi)業欲銷(xiao)售5000m2的(de)商(shang)品(pin)房，扣除(chu)項目金(jin)額(e)為(wei)(wei)840萬元(yuan)(yuan)(yuan)，現有兩種(zhong)銷(xiao)售方案(an)，一是(shi)按照(zhao)2000元(yuan)(yuan)(yuan)/m2的(de)價格出售；二是(shi)按照(zhao)2100元(yuan)(yuan)(yuan)/m2的(de)價格出售。那么對于方案(an)一，房屋的(de)增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)稅率(lv)為(wei)(wei)19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的(de)臨界點(dian)，無需繳納土地增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)稅，企(qi)業的(de)利(li)潤為(wei)(wei)160萬元(yuan)(yuan)(yuan)。同理可以得出，方案(an)二中房屋的(de)增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)率(lv)為(wei)(wei)25%，需要交納土地增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)稅63萬元(yuan)(yuan)(yuan)，企(qi)業的(de)稅收(shou)利(li)潤為(wei)(wei)147萬元(yuan)(yuan)(yuan)，銷(xiao)售價格提高之后稅收(shou)利(li)潤卻下降了13萬元(yuan)(yuan)(yuan)，如果再考慮營業稅的(de)因素，兩種(zhong)方案(an)下利(li)潤的(de)差別(bie)(bie)會更大(da)。

設立獨(du)立核算的(de)銷售公司(si)

在上面的(de)介紹中，說(shuo)明(ming)了如何通過控制(zhi)和降(jiang)低房地(di)(di)產(chan)銷(xiao)售(shou)時的(de)增(zeng)(zeng)值(zhi)率來(lai)降(jiang)低土地(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅負擔(dan)(dan)的(de)問題。但是其(qi)局限性(xing)在于(yu)往(wang)(wang)往(wang)(wang)要制(zhi)定(ding)稍低的(de)價格。如果房地(di)(di)產(chan)開發商將企業的(de)銷(xiao)售(shou)部(bu)門分(fen)離(li)出來(lai)，設立為獨立核算的(de)房地(di)(di)產(chan)銷(xiao)售(shou)子公司，則既能(neng)夠使(shi)房地(di)(di)產(chan)企業以較高(gao)的(de)價格實現房地(di)(di)產(chan)的(de)銷(xiao)售(shou)，同時又能(neng)夠合理地(di)(di)降(jiang)低企業的(de)土地(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅負擔(dan)(dan)。

仍以甲房地產開發企業為例，該企業原計劃以2400元/m2的價格出售5000m2的房產，扣除項目金額為840萬元，增值率為42.86%，企業需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產的營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護建設稅和教育費附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業設立獨立核算的銷售子公司，首先將該商品房以1800元/m2的價格銷售給銷售公司，銷售公司再以2400元/m2的價格對外銷售，則對于甲企業而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為60萬元，但是需要繳納營業稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；其銷售子公司實現銷售利潤300萬元，同時需繳納營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤244.5萬元，通過設立銷售公司比原銷售計劃多實現凈利潤58.5萬元。