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詳解房地產開發企業會計核算(3)
3.1.4建安工(gong)程費
它是(shi)指(zhi)直接用(yong)于建安(an)(an)工程(cheng)建設的(de)總成本(ben)費(fei)用(yong)。主要包括建筑工程(cheng)費(fei)(建筑、特殊裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修工程(cheng)費(fei))、設備(bei)及安(an)(an)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)工程(cheng)費(fei)(給排水、電(dian)(dian)氣(qi)照明、電(dian)(dian)梯、空調、燃氣(qi)管道、消防(fang)、防(fang)雷、弱電(dian)(dian)等設備(bei)及安(an)(an)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang))以及室內裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修工程(cheng)費(fei)等。在可行性研(yan)究階(jie)段,建安(an)(an)工程(cheng)費(fei)可采(cai)用(yong)單元估算(suan)(suan)(suan)(suan)法、單位指(zhi)標估算(suan)(suan)(suan)(suan)法、工程(cheng)量近(jin)似匡算(suan)(suan)(suan)(suan)法、概(gai)算(suan)(suan)(suan)(suan)指(zhi)標估算(suan)(suan)(suan)(suan)法以及類似工程(cheng)經(jing)驗估算(suan)(suan)(suan)(suan)法等估算(suan)(suan)(suan)(suan)。
3.1.5基礎(chu)設施費
它又稱(cheng)紅(hong)線內工(gong)程(cheng)費(fei),包括(kuo)供(gong)水、供(gong)電(dian)、供(gong)氣(qi)、道路、綠化、排污、排洪、電(dian)訊、環衛等工(gong)程(cheng)費(fei)用(yong),通(tong)常采用(yong)單位(wei)指標估算法來計算。
3.1.6公共配套設(she)施費
它主要包括不能有(you)償轉讓的開發小區內(nei)公共配套設施發生的支出(chu)。其估(gu)算(suan)可參照“建安(an)工(gong)程費”的估(gu)算(suan)方法。
3.1.7不可(ke)預見(jian)費(fei)
它包(bao)括(kuo)基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程(cheng)度和前述(shu)各(ge)項費用估(gu)算的準確程(cheng)度,以上述(shu)1~6項之和為基數(shu),按3%一5%計算。
3.1.8開發期間(jian)稅費。
開(kai)(kai)發(fa)項目(mu)投資估(gu)算應(ying)考慮項目(mu)在(zai)開(kai)(kai)發(fa)過程中所負擔的各種(zhong)稅金和地(di)(di)方政府或(huo)有(you)關部門(men)征(zheng)收的費用(yong)。在(zai)一些大中城市(shi),這部分費用(yong)在(zai)開(kai)(kai)發(fa)建設項目(mu)投資構成中占較大比重。應(ying)根(gen)據當地(di)(di)有(you)關法規標(biao)準估(gu)箅。
3.2開發費用
開發費(fei)用(yong)是指與房地產開發項目有(you)關的(de)管理費(fei)用(yong)、銷(xiao)售(shou)費(fei)用(yong)和(he)財務費(fei)用(yong)。
3.2.1管理費用。
可(ke)按項目開發成(cheng)本構成(cheng)中前1-6項之和為基數,按3%左右計(ji)算(suan)。
3.2.2銷售費用
它(ta)指開(kai)發建設(she)項目在銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)產品過(guo)程中發生的(de)各項費(fei)(fei)用(yong)以及專設(she)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)機構或(huo)委托銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)代理的(de)各項費(fei)(fei)用(yong)。主要包括以下三項: (1)廣告宣(xuan)傳費(fei)(fei)。約(yue)為銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)收(shou)(shou)人的(de)2%一3%; (2)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)代理費(fei)(fei)。約(yue)為銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)收(shou)(shou)入的(de)1.5%一2%; (3)其他銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)費(fei)(fei)用(yong)。約(yue)為銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)收(shou)(shou)入的(de)0.5%一1%。以上各項合計,銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)費(fei)(fei)用(yong)約(yue)占銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)收(shou)(shou)人的(de)4%一6%。
3.2.3財務(wu)費用。
它指為籌集(ji)資金而發生的各(ge)項費用,主要為借款利息和(he)其他財務費用(如(ru)匯兌損失等)。
3.3投資與成(cheng)本費用(yong)估算結果的匯總
為(wei)了便于對房地產建設(she)項目各項支(zhi)出進(jin)行分析(xi)和比較,常把估算結(jie)果以匯(hui)總(zong)表(biao)的形(xing)式列(lie)出,格式略。
4 房地產開發項目投資估算的作用
一是(shi)籌集建設資金和(he)金融部(bu)門批準貸(dai)款依據;二是(shi)確定設計任務(wu)書(shu)的(de)(de)投(tou)資額(e)和(he)控制(zhi)初(chu)步設計概算的(de)(de)依據;三是(shi)可行(xing)性研究和(he)在項目評估(gu)中進行(xing)技術經濟分析(xi)的(de)(de)依據。
5 房地產開發企業會計核算特點
由于其(qi)經營活(huo)動的(de)特(te)殊情(qing)況和管理要求,房地(di)產開(kai)發(fa)企業(ye)與(yu)施工企業(ye)相比,會計核算有(you)如(ru)下(xia)特(te)殊情(qing)況:產成品的(de)種類多,核算方(fang)法不同(tong);產品成本的(de)核算復雜;經營收入及其(qi)相關稅金的(de)核算不同(tong)。