2.未按配比原則結轉成(cheng)本(ben)(ben)(ben)。如將(jiang)應(ying)分期攤銷(xiao)的(de)費用一(yi)(yi)次性計入第一(yi)(yi)期項(xiang)目(mu)的(de)開(kai)發成(cheng)本(ben)(ben)(ben)，造成(cheng)前期開(kai)發成(cheng)本(ben)(ben)(ben)多(duo)(duo)計，后期開(kai)發成(cheng)本(ben)(ben)(ben)少(shao)計，通過項(xiang)目(mu)的(de)滾動開(kai)發，成(cheng)本(ben)(ben)(ben)不斷(duan)歸集，不斷(duan)消耗(hao)利潤，最后將(jiang)本(ben)(ben)(ben)應(ying)實現(xian)的(de)企業所(suo)得稅消耗(hao)殆(dai)盡。另(ling)外，成(cheng)本(ben)(ben)(ben)分配標準(zhun)發生(sheng)變化(hua)，或者成(cheng)本(ben)(ben)(ben)核算對(dui)象（可售房產）實測(ce)面(mian)積(ji)與規(gui)劃面(mian)積(ji)出現(xian)差(cha)異時，企業未及(ji)時做(zuo)出差(cha)異調(diao)整，也會造成(cheng)多(duo)(duo)結轉開(kai)發成(cheng)本(ben)(ben)(ben)。

    3.多列預提(ti)(ti)費(fei)用(yong)(yong)。一些企業利用(yong)(yong)“預提(ti)(ti)費(fei)用(yong)(yong)”、“ 待攤費(fei)用(yong)(yong)”等(deng)科目調(diao)整(zheng)當期利潤。特別(bie)是(shi)預提(ti)(ti)“公共配(pei)套”費(fei)用(yong)(yong)數額(e)(e)大，在配(pei)套工程完工驗收之(zhi)后不(bu)及時(shi)結轉(zhuan)配(pei)套工程成本(ben)，對預提(ti)(ti)費(fei)用(yong)(yong)的(de)余(yu)額(e)(e)不(bu)及時(shi)調(diao)整(zheng)、沖減商品房成本(ben)，而是(shi)長(chang)期滾(gun)動使用(yong)(yong)，減少應納稅所得額(e)(e)。有(you)的(de)企業甚至在配(pei)套工程完工驗收之(zhi)后仍繼續(xu)計(ji)(ji)提(ti)(ti)或重復計(ji)(ji)提(ti)(ti)“預提(ti)(ti)費(fei)用(yong)(yong)”，借以偷(tou)逃稅款。

    4.未(wei)按(an)規定取得(de)發(fa)票。有的(de)開發(fa)企(qi)業(ye)(ye)(ye)自行采購部分(fen)電器材料、建筑(zhu)(zhu)材料、綠(lv)化苗木等，未(wei)將這部分(fen)“甲供(gong)材料”成本并計施(shi)工企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)工程造價，侵蝕(shi)了建筑(zhu)(zhu)業(ye)(ye)(ye)營業(ye)(ye)(ye)稅稅基(ji)。有的(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)違反營業(ye)(ye)(ye)稅相關(guan)政策(ce)，將取得(de)的(de)外地(di)建筑(zhu)(zhu)業(ye)(ye)(ye)發(fa)票入(ru)賬，導致當(dang)地(di)建筑(zhu)(zhu)業(ye)(ye)(ye)營業(ye)(ye)(ye)稅流失。

    對(dui)于以(yi)上問題，稅(shui)務機關通過檢查企業(ye)賬冊、憑證即可發(fa)現。對(dui)于開(kai)發(fa)商(shang)銷售(shou)成(cheng)本(ben)確認(ren)不實(shi)，虛(xu)開(kai)建(jian)筑業(ye)發(fa)票等行(xing)為(wei)，稅(shui)務機關可根據《稅(shui)收(shou)征管法》第六十三(san)條認(ren)定為(wei)偷稅(shui)行(xing)為(wei)。若稅(shui)務機關將虛(xu)列融資成(cheng)本(ben)，虛(xu)開(kai)建(jian)筑業(ye)發(fa)票認(ren)定為(wei)編造(zao)虛(xu)假計(ji)稅(shui)依(yi)據，可根據《稅(shui)收(shou)征管法》第六十四條“納稅(shui)人(ren)、扣繳義務人(ren)編造(zao)虛(xu)假計(ji)稅(shui)依(yi)據的，由(you)稅(shui)務機關責(ze)令限(xian)期改正，并處五萬元以(yi)下的罰(fa)款(kuan)”進(jin)行(xing)處罰(fa)。

    納稅申報方面應注意的問題

    1.未(wei)嚴格(ge)執行(xing)企業(ye)所(suo)得稅(shui)預(yu)(yu)(yu)(yu)繳(jiao)制度。開發企業(ye)未(wei)按(an)(an)規(gui)定預(yu)(yu)(yu)(yu)計(ji)毛(mao)(mao)利(li)額(e)。國稅(shui)發[2009]31號文(wen)件規(gui)定，開發企業(ye)對(dui)開發產品，在未(wei)完工(gong)前采取(qu)預(yu)(yu)(yu)(yu)售(shou)方式(shi)銷售(shou)取(qu)得的預(yu)(yu)(yu)(yu)售(shou)收入，應(ying)先按(an)(an)預(yu)(yu)(yu)(yu)計(ji)計(ji)稅(shui)毛(mao)(mao)利(li)率分季計(ji)算(suan)出預(yu)(yu)(yu)(yu)計(ji)毛(mao)(mao)利(li)額(e)，計(ji)入當期應(ying)納稅(shui)所(suo)得額(e)。但企業(ye)“預(yu)(yu)(yu)(yu)收賬(zhang)款”科(ke)目(mu)存在大量(liang)貸方余額(e)，而季度申報利(li)潤總額(e)卻不含(han)按(an)(an)“預(yu)(yu)(yu)(yu)收賬(zhang)款”科(ke)目(mu)計(ji)算(suan)的預(yu)(yu)(yu)(yu)計(ji)毛(mao)(mao)利(li)額(e)，導(dao)致企業(ye)所(suo)得稅(shui)季度預(yu)(yu)(yu)(yu)繳(jiao)額(e)少申報。

    2.納稅(shui)(shui)(shui)申(shen)報前未(wei)對預計(ji)毛利(li)額進行(xing)調整(zheng)。國(guo)稅(shui)(shui)(shui)發(fa)[2009]31號文件要求(qiu)企(qi)業(ye)必須出(chu)具(ju)對該項(xiang)開(kai)(kai)發(fa)產品實際(ji)毛利(li)額與預計(ji)毛利(li)額之間差異調整(zheng)情(qing)況的(de)報告，但(dan)實際(ji)工作中，存(cun)在企(qi)業(ye)開(kai)(kai)發(fa)產品項(xiang)目(mu)已(yi)完工并已(yi)結轉收入(ru)成本，但(dan)未(wei)按規定出(chu)具(ju)差異調整(zheng)情(qing)況的(de)報告，造(zao)成少申(shen)報企(qi)業(ye)所得稅(shui)(shui)(shui)的(de)現象。

    3.房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)和城鎮(zhen)土(tu)地(di)(di)使用(yong)稅(shui)(shui)(shui)申(shen)報(bao)不實。企(qi)業在(zai)經(jing)營過程(cheng)中，因銷(xiao)售開發(fa)產(chan)(chan)品(pin)相應(ying)進行土(tu)地(di)(di)使用(yong)權分(fen)割(ge)、轉(zhuan)讓，因此(ci)，在(zai)年度內(nei)企(qi)業所擁有的土(tu)地(di)(di)面積呈動(dong)態(tai)變化。企(qi)業未及時對存量開發(fa)產(chan)(chan)品(pin)實際占用(yong)土(tu)地(di)(di)面積進行信息(xi)登記，未按時準確計(ji)算(suan)、繳納(na)城鎮(zhen)土(tu)地(di)(di)使用(yong)稅(shui)(shui)(shui)。另(ling)外，根據國家稅(shui)(shui)(shui)務總(zong)局(ju)《關于房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)城鎮(zhen)土(tu)地(di)(di)使用(yong)稅(shui)(shui)(shui)有關政策規定的通(tong)知》（國稅(shui)(shui)(shui)發(fa)[2003]89號(hao)）的規定，企(qi)業自(zi)用(yong)、出租(zu)、出借本企(qi)業建造(zao)(zao)的商品(pin)房(fang)，自(zi)房(fang)屋使用(yong)或交付(fu)之次月起(qi)計(ji)征房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)，但很多企(qi)業在(zai)未結轉(zhuan)至(zhi)“固(gu)定資產(chan)(chan)”科目前，不申(shen)報(bao)房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)，造(zao)(zao)成少繳房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)。

    以上納(na)稅(shui)申(shen)報不(bu)實問題，稅(shui)務機關通過對(dui)企(qi)業(ye)的歷年財務報表(biao)、樓盤銷(xiao)售進(jin)(jin)度(du)(du)及毛利率比對(dui)，并結合房管(guan)部門等第三(san)方信息進(jin)(jin)行(xing)深(shen)入分析就能發(fa)現，按項目進(jin)(jin)行(xing)核實即可查證。對(dui)于(yu)房地(di)產(chan)開發(fa)企(qi)業(ye)未分季度(du)(du)計算(suan)出預計毛利額，未按規定進(jin)(jin)行(xing)預計毛利額差(cha)異調(diao)整，而(er)導(dao)致企(qi)業(ye)所得稅(shui)季度(du)(du)預繳額少申(shen)報的，以及未對(dui)存量房占用面積準確(que)計算(suan)、而(er)少繳納(na)城(cheng)鎮(zhen)土地(di)使用稅(shui)等，都可根據《稅(shui)收(shou)征管(guan)法》第六十(shi)三(san)條認定為偷稅(shui)行(xing)為。