筆(bi)者在(zai)(zai)多(duo)年的(de)稅(shui)(shui)收工(gong)作實踐中發(fa)現，房(fang)地產開發(fa)企(qi)(qi)業通過各種手段偷稅(shui)(shui)的(de)問題確實在(zai)(zai)一(yi)定范(fan)圍內存(cun)在(zai)(zai)，但有很多(duo)案件是(shi)因為(wei)企(qi)(qi)業對政策的(de)不理(li)解或理(li)解有偏差(cha)而導致(zhi)少(shao)繳(jiao)稅(shui)(shui)款(kuan)，并非有意識偷稅(shui)(shui)。為(wei)此(ci)，本文對房(fang)地產開發(fa)企(qi)(qi)業稅(shui)(shui)收及其會計(ji)核算中存(cun)在(zai)(zai)的(de)問題進行歸納分(fen)析，以期(qi)達(da)到幫助房(fang)地產開發(fa)企(qi)(qi)業防范(fan)稅(shui)(shui)務風險的(de)目的(de)。

    銷售收入確認方面應注意的問題

    1.價外(wai)收(shou)費(fei)、購(gou)(gou)房違(wei)(wei)約(yue)金(jin)、購(gou)(gou)房戶(hu)(hu)“更名費(fei)”等未確認(ren)銷(xiao)售收(shou)入。如(ru)將水電“一(yi)戶(hu)(hu)一(yi)表”開(kai)戶(hu)(hu)費(fei)、燃(ran)氣管道(dao)初裝費(fei)、購(gou)(gou)房違(wei)(wei)約(yue)金(jin)、購(gou)(gou)房戶(hu)(hu)“更名費(fei)”等價外(wai)費(fei)用，作(zuo)為“代(dai)(dai)收(shou)代(dai)(dai)付(fu)”款項核算；有的甚至不入公(gong)司(si)賬(zhang)，直接存入董事長、總經理個(ge)人賬(zhang)戶(hu)(hu)或(huo)物業管理公(gong)司(si)賬(zhang)戶(hu)(hu)。

    2.購(gou)房(fang)定金、購(gou)房(fang)首付款(kuan)等預收房(fang)款(kuan)，確認營(ying)業(ye)稅納稅義務發生時(shi)間滯后。企(qi)業(ye)在(zai)開(kai)發樓盤“開(kai)盤”前收取的購(gou)房(fang)定金，因未(wei)領取《商品(pin)房(fang)預售許可證(zheng)》，公司采取“個人借款(kuan)”形式入(ru)賬(zhang)或不入(ru)賬(zhang)，導致企(qi)業(ye)未(wei)及時(shi)申報營(ying)業(ye)稅。

    3.“以(yi)物易(yi)物”、“以(yi)房抵(di)(di)債”銷售(shou)方式營(ying)業(ye)(ye)(ye)稅入庫不及(ji)(ji)時。目前，開發(fa)企業(ye)(ye)(ye)普(pu)遍存在將完(wan)工產品如營(ying)業(ye)(ye)(ye)用(yong)房（店(dian)面），抵(di)(di)付工程承包(bao)人工程結算款的現(xian)象。這樣(yang)往(wang)(wang)往(wang)(wang)使得開發(fa)企業(ye)(ye)(ye)未(wei)及(ji)(ji)時實(shi)現(xian)銷售(shou)收入，建筑施工企業(ye)(ye)(ye)未(wei)及(ji)(ji)時體現(xian)營(ying)業(ye)(ye)(ye)收入，從而造成雙(shuang)方營(ying)業(ye)(ye)(ye)稅申報不及(ji)(ji)時。

    4.已(yi)售(shou)完(wan)工產(chan)品(pin)(pin)收入(ru)確認(ren)滯后。少數企(qi)業(ye)沒有嚴(yan)格按照國(guo)家稅(shui)(shui)務總局《關于印(yin)發(fa)〈房地產(chan)開發(fa)經營業(ye)務企(qi)業(ye)所得(de)稅(shui)(shui)處(chu)理辦法〉的通(tong)知》（國(guo)稅(shui)(shui)發(fa)[2009]31號）的規定，及時將符合開發(fa)產(chan)品(pin)(pin)完(wan)工條件確認(ren)的已(yi)售(shou)完(wan)工產(chan)品(pin)(pin)預收賬(zhang)款，結轉(zhuan)為銷(xiao)售(shou)收入(ru)，僅在辦理房產(chan)產(chan)權證前開具《不動產(chan)銷(xiao)售(shou)專用發(fa)票》時，才(cai)將“預收賬(zhang)款”結轉(zhuan)為“銷(xiao)售(shou)收入(ru)”，從而延遲體現(xian)利潤，少繳企(qi)業(ye)所得(de)稅(shui)(shui)。

    對(dui)于以(yi)上問題，稅(shui)務機關通過(guo)檢查企(qi)業(ye)賬冊、通過(guo)向購房戶(hu)了解(jie)即可(ke)發(fa)現。對(dui)房地(di)產開發(fa)企(qi)業(ye)將(jiang)價外費用更名(ming)費等未確定(ding)銷(xiao)售(shou)收(shou)入的、“以(yi)物易物、以(yi)房抵(di)債”銷(xiao)售(shou)的以(yi)及已售(shou)完工(gong)產品收(shou)入確認(ren)滯(zhi)后等行(xing)(xing)為可(ke)認(ren)定(ding)為偷(tou)稅(shui)行(xing)(xing)為。根(gen)據《稅(shui)收(shou)征管法》第(di)六(liu)十三(san)條、《刑法》第(di)二(er)百(bai)零一(yi)條規定(ding)進行(xing)(xing)處罰。另外，房地(di)產開發(fa)企(qi)業(ye)“開盤”前收(shou)取(qu)的購房定(ding)金(jin)、預付款屬于違法行(xing)(xing)為，工(gong)商部門也要作出處罰。

    開發成本確認方面應注意的問題

    1.虛列或者虛增成本費用，擠占企業利潤。（1）開發企業代施工企業繳納的建筑業社會統籌養老保險費，計入開發成本。這不僅使施工企業少計應稅收入，少繳建筑安裝業營業稅等稅收，而且在建筑工程決算時，如果施工企業又將這筆代繳費用計入工程造價，并開具建筑業統一發票，將可能再次造成開發企業虛列開發成本，少計利潤，少繳企業所得稅。（2）多列融資成本。開發企業除銀行貸款外，還向其他企業、個人進行大量“民間借貸”。有的企業往往出現無借款本金的利息支出，或用其他企業、個人（債權人）銀行利息憑據直接入賬，作為財務費用列支，以及支付借款的利率高于稅收政策規定的利率上限，并計入開發成本。（3）虛開建筑業統一發票。由于取得的《建筑業統一發票》大部分未寫明具體項目名稱，往往只注明“零星工程款”，特別是市政公用、園林綠化、基礎土石方等工程，受專業知識、事后隱蔽工程量難以核實的限制，稅務人員在較短時間內難以對工程項目進行計量、核查。開發企業利用這些工程，實現用4.43%或5.43%的建筑業營業稅去侵蝕25%的企業所得稅稅基。（4）利用關聯交易轉移利潤。由于關聯方之間業務往來頻繁，轉移收入和費用的隱蔽性高等特點，往往成為企業轉移利潤、偷逃企業所得稅的手段。（5）將與生產無關的費用計入成本。如有的企業將管理人員的汽車費用、旅游考察費用列入公司支出。目前，稅法沒有這方面稅前扣除標準的限制，稅務人員又很難區分這類支出是否與生產經營有關，使得納稅人有機可乘。