上(shang)(shang)述規(gui)定(ding)包含4個方面(mian)的內容。一是(shi)(shi)凡(fan)能夠(gou)按轉讓房地產(chan)項(xiang)目計(ji)(ji)算(suan)分攤(tan)并提供金(jin)融機構(gou)證明的，允許據實(shi)扣除。二(er)是(shi)(shi)不能提供金(jin)融機構(gou)證明的，或是(shi)(shi)全部使用自有(you)資金(jin)的，可(ke)以(yi)按照(zhao)“取得土地使用權所支付的金(jin)額”與(yu)“房地產(chan)開(kai)(kai)發成本(ben)(ben)”金(jin)額之和的10%以(yi)內計(ji)(ji)算(suan)扣除。三(san)是(shi)(shi)上(shang)(shang)述的比例由(you)省級(ji)人(ren)民政府制(zhi)定(ding)。目前(qian)大(da)多省級(ji)政府都定(ding)為10%或5%，因(yin)此在沒有(you)特殊規(gui)定(ding)的情況下，就(jiu)可(ke)以(yi)按照(zhao)10%或5%執行。四是(shi)(shi)已經計(ji)(ji)入房地產(chan)開(kai)(kai)發成本(ben)(ben)的利息支出，應(ying)調整至財務費用中計(ji)(ji)算(suan)扣除。

如何準確計算拆遷補償安置土地增值稅

《國家(jia)稅(shui)務總局(ju)關于土(tu)地增值稅(shui)清算有關問題的通(tong)知》（國稅(shui)函〔2010〕220號(hao)）對(dui)此(ci)有以下3條規定(ding)：

（一）房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)用建造的(de)本(ben)項(xiang)目(mu)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)安置回遷(qian)戶的(de)，安置用房(fang)(fang)(fang)視同(tong)銷售處理(li)(li)，按《國(guo)家稅(shui)務(wu)總局關(guan)于房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)企(qi)(qi)業(ye)土地(di)(di)增值稅(shui)清算(suan)管理(li)(li)有關(guan)問題的(de)通(tong)知》（國(guo)稅(shui)發(fa)〔2006〕187號(hao)）第(di)三條第(di)（一）款(kuan)規定確認收入(ru)(ru)，同(tong)時將此確認為房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)項(xiang)目(mu)的(de)拆(chai)遷(qian)補償(chang)費(fei)；房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)企(qi)(qi)業(ye)支(zhi)付給(gei)回遷(qian)戶的(de)補差價(jia)款(kuan)，計(ji)入(ru)(ru)拆(chai)遷(qian)補償(chang)費(fei)；回遷(qian)戶支(zhi)付給(gei)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)企(qi)(qi)業(ye)的(de)補差價(jia)款(kuan)，應抵(di)減本(ben)項(xiang)目(mu)拆(chai)遷(qian)補償(chang)費(fei)。

（二）開發企業采取異地(di)安(an)置，異地(di)安(an)置的(de)房屋(wu)屬(shu)于自行開發建造的(de)，房屋(wu)價值按國稅(shui)發〔2006〕187號第三條第（一）款的(de)規定計算，計入本(ben)項目(mu)的(de)拆遷補(bu)償費；異地(di)安(an)置的(de)房屋(wu)屬(shu)于購入的(de)，以實際支(zhi)付的(de)購房支(zhi)出計入拆遷補(bu)償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房(fang)地產開發企業憑(ping)合法(fa)有效憑(ping)據計入拆遷補(bu)償費(fei)。

雖(sui)然，上(shang)(shang)文規(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)房地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產的(de)拆遷(qian)補(bu)償(chang)(chang)費(fei)可以(yi)(yi)記(ji)入(ru)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)成(cheng)本，但事實上(shang)(shang)卻(que)與我國土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)使用(yong)權出(chu)讓(rang)規(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)相(xiang)互矛盾。上(shang)(shang)文所提(ti)到的(de)拆遷(qian)補(bu)償(chang)(chang)只(zhi)能(neng)發生在2002年7月1日以(yi)(yi)前，當地(di)(di)(di)(di)(di)(di)國有(you)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)并沒(mei)有(you)實行招(zhao)拍掛辦(ban)法(fa)時，可以(yi)(yi)直接出(chu)讓(rang)“生地(di)(di)(di)(di)(di)(di)”。根(gen)據《土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)管理(li)法(fa)》（主(zhu)席令第28號）第五(wu)十五(wu)條的(de)規(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)，以(yi)(yi)出(chu)讓(rang)等(deng)有(you)償(chang)(chang)使用(yong)方式取得(de)國有(you)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)使用(yong)權的(de)建(jian)設單(dan)位(wei)，按照國務院規(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)的(de)標(biao)(biao)準和(he)(he)(he)辦(ban)法(fa)，繳納(na)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)使用(yong)權出(chu)讓(rang)金(jin)等(deng)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)有(you)償(chang)(chang)使用(yong)費(fei)和(he)(he)(he)其(qi)他費(fei)用(yong)后，方可使用(yong)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)。根(gen)據《國土(tu)(tu)(tu)資源部(bu)、住房和(he)(he)(he)城鄉建(jian)設部(bu)關于進一步加強(qiang)房地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產用(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)和(he)(he)(he)建(jian)設管理(li)調控的(de)通知》（國土(tu)(tu)(tu)資發〔2010〕151號）第四條的(de)規(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)，土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)必須以(yi)(yi)宗(zong)(zong)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)為單(dan)位(wei)提(ti)供規(gui)(gui)(gui)(gui)劃條件、建(jian)設條件和(he)(he)(he)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)使用(yong)標(biao)(biao)準，嚴格執行商品住房用(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)單(dan)宗(zong)(zong)出(chu)讓(rang)面(mian)積規(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)，不得(de)將(jiang)兩宗(zong)(zong)以(yi)(yi)上(shang)(shang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)塊捆綁出(chu)讓(rang)，不得(de)“毛地(di)(di)(di)(di)(di)(di)”出(chu)讓(rang)。

上述兩個文件都表(biao)明，從2002年7月1日起，國(guo)家取消了“生地”，逐步改變為(wei)(wei)“熟(shu)地”的(de)(de)(de)概念。就是(shi)說經過招拍(pai)掛辦(ban)法出(chu)讓的(de)(de)(de)土地，必須是(shi)能用于直(zhi)接(jie)開(kai)發的(de)(de)(de)“熟(shu)地”。這(zhe)個時候(hou)，拆(chai)遷(qian)補償是(shi)由政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)來完(wan)(wan)成的(de)(de)(de)，支(zhi)付(fu)拆(chai)遷(qian)費的(de)(de)(de)主體是(shi)政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)而(er)不是(shi)房(fang)地產開(kai)發商(shang)。如果(guo)當地政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)沒有精力去完(wan)(wan)成土地的(de)(de)(de)拆(chai)遷(qian)補償工作(zuo)(zuo)(zuo)，也可以(yi)委托(tuo)房(fang)地產公(gong)(gong)司去完(wan)(wan)成。但是(shi)這(zhe)種情況下，房(fang)地產公(gong)(gong)司履(lv)行的(de)(de)(de)是(shi)代理業(ye)務，會計核(he)算(suan)就變為(wei)(wei)將拆(chai)遷(qian)補償的(de)(de)(de)支(zhi)出(chu)作(zuo)(zuo)(zuo)為(wei)(wei)房(fang)地產公(gong)(gong)司的(de)(de)(de)其(qi)(qi)他(ta)業(ye)務支(zhi)出(chu)；如果(guo)當地政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)給予其(qi)(qi)拆(chai)遷(qian)補償的(de)(de)(de)收(shou)入(ru)，則應作(zuo)(zuo)(zuo)為(wei)(wei)房(fang)地產公(gong)(gong)司的(de)(de)(de)其(qi)(qi)他(ta)業(ye)務收(shou)入(ru)，最(zui)終核(he)算(suan)出(chu)其(qi)(qi)他(ta)業(ye)務利潤，而(er)這(zhe)些與房(fang)地產開(kai)發項(xiang)目的(de)(de)(de)開(kai)發成本是(shi)無關(guan)的(de)(de)(de)。